買房中，因為合同而產(chǎn)生的糾紛不計其數(shù)，而下面的案例中，甲方李先生和乙方趙先生已經(jīng)簽訂了詳盡的協(xié)議，可在付款方式上未做約定。甲方李先生突然要求乙方趙先生一次性付全款，并以此為理由拒絕過戶。

那么，房子到底該歸誰呢？

意向協(xié)議未規(guī)定付款方式

2011年5月，李先生以拍賣方式競得了某房屋一處。2011年7月，李先生將房子以凈得價140萬的價格賣給了趙先生，并且甲方李先生、乙方趙先生以及中介，三方共同簽署了《房屋購買意向協(xié)議》。協(xié)議中約定了，乙方趙先生在簽訂協(xié)議之日起三日內(nèi)向甲方李先生支付定金5萬元。在甲方李先生取得房產(chǎn)證后，由于乙方趙先生的原因違約不購買該房產(chǎn)，或者由于乙方的原因在能夠正常辦理過戶手續(xù)之日起一個月內(nèi)不辦理過戶手續(xù)，乙方趙先生須除定金之外另外賠償甲方李先生20萬元，共計25萬元。簽訂協(xié)議后，若甲方李先生以任何理由繼續(xù)出售、出租該房產(chǎn)，或將該房產(chǎn)交給他人居住或者自住，或由于甲方原因在能夠辦理房產(chǎn)轉移手續(xù)之日起一個月內(nèi)拖延不辦手續(xù)，甲方李先生應退還定金并另外賠償乙方趙先生25萬元。

在協(xié)議簽訂之后，李先生就將這套房子交付給了趙先生，趙先生也在協(xié)議簽訂的三日內(nèi)按照約定支付了5萬元的定金。

可是，沒過多久，李先生就要求趙先生必須將剩余的135萬的房款一次性付完，否則就不予過戶。無奈的趙先生只好向法院起訴要求繼續(xù)履行《房屋購買意向協(xié)議》，將這套房產(chǎn)過戶至自己名下；而李先生則提起反訴，請求解除《房屋購買意向協(xié)議》，要求趙先生返還涉案房產(chǎn)。

法院判決：

法院判決認為，《房屋購買意向協(xié)議》中關于涉案房產(chǎn)的出售價格、產(chǎn)權過戶時間、房屋的交付使用以及買賣雙方的違約責任等均有較為具體的約定，具備房屋買賣合同的基本要素。同時，《房屋購買意向協(xié)議》對于除定金之外的剩余購房款支付方式并無約定，也未約定甲方李先生在雙方協(xié)商不一致的情況下有合同解除權。因此，甲方李先生要求趙先生一次性付款，即使趙先生不同意一次性付款，李先生也不能取得合同解除權。

因《房屋購買意向協(xié)議》已具備買賣合同的基本要素，且涉案房產(chǎn)已經(jīng)交付趙先生居住使用，雙方雖在合同的具體履行中存在分歧，但并無根本違約行為，故涉案《房屋購買意向協(xié)議》仍然存在繼續(xù)履行的法律和事實基礎。因此，法院判決雙方繼續(xù)履行合同。

而雙方約定還應簽署的“正式的《房屋買賣合同》”是登記機關辦理房產(chǎn)過戶登記時所需的統(tǒng)一樣式的材料，并非需要雙方另行協(xié)商確定合同內(nèi)容，這是房屋買賣合同履行過程中基于誠實信用原則產(chǎn)生的協(xié)助義務，該約定不改變雙方以通過簽訂《房屋購買意向協(xié)議》形成房屋買賣合同關系的事實。

律師出馬：仲劍輝 江蘇東恒律師事務所律師

一般來說，當事人之間的合同可以分為兩種，預約合同（“預約”）和本合同（“本約”）。

預約是指當事人約定在將來訂立一定合同的合同。預約的形態(tài)多種多樣，通常使用的名稱有：意向書、意向協(xié)議、認購書等。有的預約條款非常簡略，僅表達了當事人之間有將來訂立本約的意思，至于本約具體需要約定的內(nèi)容留待以后磋商決定；有的預約條款則非常詳盡，未來本約應該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預約中作了明確約定。如果僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎與本約無異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過合同解釋的方式加以補全。

因此，僅根據(jù)當事人的合意內(nèi)容是否全面，不足以界分預約和本約。判斷當事人之間訂立的合同是本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示，也就是說，當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關系的具體內(nèi)容。如果當事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過合同解釋，從預約中可以推導出本約的全部內(nèi)容，也應當尊重當事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。

據(jù)此，李先生和趙先生雙方當事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價款，但仍一致認為在付款方式等問題上需要日后進一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當事人在該協(xié)議第5條進一步明確要在將來訂立一個新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關系的具體內(nèi)容。因此，該《購房協(xié)議書》的性質(zhì)為預約合同。

在本案中，雖然雙方當事人在《房屋購買意向協(xié)議》中約定“甲、乙雙方于甲方取得該物業(yè)房產(chǎn)證之日起三個工作日內(nèi)簽訂正式的《房屋買賣合同》”，但該《房屋買賣合同》僅為在房產(chǎn)登記部門辦理過戶登記手續(xù)需備案登記的《二手房買賣合同》格式文本，并非雙方當事人進一步協(xié)商確定的新合同內(nèi)容。因此，本案的《房屋購買意向協(xié)議》的性質(zhì)為本約，而非預約。

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