房屋漏水而造成的物業(yè)糾紛不少，因此不少業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，那么責(zé)任到底屬于物業(yè)嗎？問(wèn)題該由誰(shuí)來(lái)解決，常常是多方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

業(yè)主因房屋漏水拒交物業(yè)費(fèi)敗訴

因?yàn)榉课萋┧畣?wèn)題，某小區(qū)一業(yè)主以此拒交物業(yè)費(fèi)，4年欠3萬(wàn)余元。物業(yè)公司狀告業(yè)主討欠款，業(yè)主敗訴。律師提醒，房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主可另行起訴開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維權(quán)，不可以此為由拒交物業(yè)費(fèi)！

判決書(shū)顯示，2009年9月，該業(yè)主在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一間商品房。除了購(gòu)房合同外，該業(yè)主還與某物業(yè)服務(wù)有限公司 （下稱物業(yè)公司）簽訂了一份《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定由后者進(jìn)行物業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，由物業(yè)公司提供房屋共用部分進(jìn)行維護(hù)和管理、環(huán)境衛(wèi)生、保安等6個(gè)方面的服務(wù)，物業(yè)管理費(fèi)按住宅面積每月每平方米收取2.8元。

同年12月底，該業(yè)主驗(yàn)收并收樓，按之前簽訂的協(xié)議約定向物業(yè)公司預(yù)交了3個(gè)月物業(yè)費(fèi)。但從第4個(gè)月開(kāi)始，該業(yè)主就再?zèng)]有交物業(yè)費(fèi)了。

原來(lái)，該業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房屋存在房屋漏水問(wèn)題。該業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司未履行維修義務(wù)，已嚴(yán)重違約。物業(yè)服務(wù)達(dá)不到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，接受服務(wù)的一方有權(quán)要求減少物業(yè)費(fèi)甚至拒絕付物業(yè)費(fèi)。

去年9月，物業(yè)公司起訴該業(yè)主討要拖欠4年的物業(yè)費(fèi)，共計(jì)3.7萬(wàn)多元。

房屋有質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主是否可拒交物業(yè)費(fèi)？    

此案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)

物業(yè)公司是否按協(xié)議約定為業(yè)主該業(yè)主提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)？房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主是否可據(jù)此拒交物業(yè)費(fèi)？

此案審理期間，業(yè)主與物業(yè)公司各執(zhí)一詞。

物業(yè)公司：已對(duì)維修進(jìn)行跟蹤

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業(yè)主：物業(yè)應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)  

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物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)業(yè)主房屋漏水問(wèn)題 

在做好調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，分別不同情況處理。

調(diào)查分析主要包括：漏水的部位是公共部位還是專(zhuān)有部位，漏水的原因是房屋質(zhì)量、自然耗損、人為原因還是不可抗力原因，維修方案及可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用規(guī)模。

1、首先分清是公共部位還是業(yè)主鄰里之間的專(zhuān)有部位漏水，即責(zé)任主體是誰(shuí)。

如果是樓上樓下之間，因業(yè)主專(zhuān)有部位之間的相鄰關(guān)系導(dǎo)致的漏水，最常見(jiàn)的是樓上裝修（包括相鄰業(yè)主裝修）的防水工程沒(méi)有處理好導(dǎo)致樓下（隔壁）業(yè)主家受損。物業(yè)應(yīng)做的工作是在做出正確的認(rèn)定后建議業(yè)主協(xié)商解決，緊急情況經(jīng)雙方同意可先幫助制止繼續(xù)漏水（有一方不同意則可免，合理費(fèi)用先說(shuō)好由誰(shuí)承擔(dān)）。

其后，可在雙方同意的情況下進(jìn)行調(diào)解，如果因任一方原因不接受物業(yè)的調(diào)解，則建議受損業(yè)主依法通過(guò)法律程序解決，同時(shí)表明物業(yè)的態(tài)度：物業(yè)不是侵權(quán)責(zé)任主體，也不是維修責(zé)任主體。任一方業(yè)主不應(yīng)因此拒繳物業(yè)費(fèi)。物業(yè)可為受損業(yè)主提供必要的證明材料。

2、如果是公共部位漏水，再區(qū)分是否在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的保修期內(nèi)。

（1）如在保修期內(nèi)，向業(yè)主解釋清楚維修（包括賠償）的責(zé)任主體應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商，依據(jù)是房屋質(zhì)保書(shū)。物業(yè)可以書(shū)面形式向開(kāi)發(fā)商反映，要求其履行維修及賠償責(zé)任（賠償內(nèi)容及金額由業(yè)主“舉證”即提供證明），注意保存向開(kāi)發(fā)商反映情況的送達(dá)證據(jù)。同時(shí)告之業(yè)主可自行向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利。緊急情況物業(yè)要及時(shí)制止因漏水所產(chǎn)生的損失擴(kuò)大，所發(fā)生的費(fèi)用一定要注意保存證據(jù)，以備日后向開(kāi)發(fā)商主張。物業(yè)的應(yīng)對(duì)歸納有三：

①向開(kāi)發(fā)商反映，要求維修；

②及時(shí)制止防止損失擴(kuò)大，發(fā)生的費(fèi)用保留好證據(jù)。

③向業(yè)主解釋清楚責(zé)任主體及索賠對(duì)象。

注意：保存好上述行為的（送達(dá)）證據(jù)。

（2）如已超出保修期

①應(yīng)向業(yè)主解釋清楚，公共部位的維修應(yīng)由全體業(yè)主共同（通過(guò)使用維修資金方式）承擔(dān)（沒(méi)有維修資金的由全體業(yè)主出資）；

②以書(shū)面形式向業(yè)主委員會(huì)（沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的向社區(qū)）反映情況，要求組織使用維修資金。物業(yè)可提供維修方案，介紹維修資金使用的程序。

3、物業(yè)公司處理上述事宜一定要做到“痕跡管理”，保留證據(jù)。法律上所講的“事實(shí)”跟我們?nèi)粘Ｋ斫獾摹笆乱恕钡年P(guān)鍵區(qū)別在于，法律上的事實(shí)不僅是指客觀存在的，而且一定要能”被證明“的事實(shí)，而日常所講的事實(shí)僅指”客觀存在“。物業(yè)公司的痕跡管理包括：

（1）有業(yè)主反映漏水后及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析及處理的工作記錄（請(qǐng)業(yè)主簽字確認(rèn)）；

（2）向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位反映情況并要求質(zhì)保維修的書(shū)面函告；

（3）緊急情況進(jìn)行維修處理的工作記錄和費(fèi)用記錄（材料費(fèi)、零配件費(fèi)、人工費(fèi)等）；

（4）向利益關(guān)聯(lián)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)反映情況要求申請(qǐng)使用維修資金的情況說(shuō)明及維修方案說(shuō)明；

（5）向應(yīng)承擔(dān)維修或賠償責(zé)任的業(yè)主送達(dá)書(shū)面函告的證據(jù)。