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裝修有保障【導(dǎo)讀】在現(xiàn)在這個(gè)買房困難的時(shí)代,對于已買了房的朋友來說,拿到新家鑰匙應(yīng)該是最值得興奮的事情了吧。特別值得一提的是,在當(dāng)前一房難求和房價(jià)翻番的背景下,那些早在一兩年前置業(yè)而如今即將迎來交付的業(yè)主們,可謂是人生一大贏 ...
在現(xiàn)在這個(gè)買房困難的時(shí)代,對于已買了房的朋友來說,拿到新家鑰匙應(yīng)該是最值得興奮的事情了吧。特別值得一提的是,在當(dāng)前一房難求和房價(jià)翻番的背景下,那些早在一兩年前置業(yè)而如今即將迎來交付的業(yè)主們,可謂是人生一大贏家。畢竟當(dāng)前的房價(jià)與過去相比,早不可同日而語。
但是交房時(shí)間受多種因素影響,如市場因素、政策因素、自然因素、 開發(fā)商的資金情況等等,這些因素常常不可預(yù)知卻又猝不及防,影響施工進(jìn)程少則數(shù)十天,多則一兩年。所以交房時(shí)間一直是大家非常關(guān)心的一件大事。
除了業(yè)主們惦記著交房這件事,購房者們也緊盯著交房日期,尤其是 想要買婚房的朋友,“今年買房,明年結(jié)婚就能住新房”這是多么完美的人生計(jì)劃。但房子買下后什么時(shí)候能交也成了一個(gè)問題。
好房子不在圖紙上,談規(guī)劃談夢想言之過早,都不如真實(shí)體驗(yàn)來得實(shí)在。本期吐血整理出泰州主城區(qū)在售樓盤交房時(shí)間, 希望能為您的置業(yè)投資提供參考。
(本信息僅供參考,具體以開發(fā)商通知時(shí)間為準(zhǔn))
數(shù)據(jù)顯示,2018年交房樓盤僅有5個(gè),主城區(qū)在售樓盤交房時(shí)間多集中在2019年-2020年,共有11家樓盤預(yù)計(jì)2019年交房,3家樓盤預(yù)計(jì)2020年交房。
伴隨著交房的喜悅,今年、明年、后年面臨交付的新房,業(yè)主們需要注意哪些問題呢?下面這份“收房指南”請注意收藏哦!
交房要具備哪些條件?
按照規(guī)定開發(fā)商交付商品房屋必須符合以下條件:
一、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格。商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗(yàn),出具是否合格的書面證明,如果驗(yàn)收合格,還須說明質(zhì)量等級,如合格、優(yōu)良等。
二、住宅房屋所屬的樓盤必須取得了住宅交付使用許可證。住宅交付使用許可證是由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋,不允許交付,公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)。
三、辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù),取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證,俗稱"大產(chǎn)證"。實(shí)際上只要取得"大產(chǎn)證",就必須具備一、二條所列條件。沒有取得"大產(chǎn)證"的,開發(fā)商不能辦理交房手續(xù),若開發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的,買方應(yīng)拒絕接受。
不少業(yè)主在開發(fā)商房屋不具備合法交房條件時(shí),就提前進(jìn)房裝修,等交房期屆滿,開發(fā)商卻交不出符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋;或配套不到位;或質(zhì)量存在問題或產(chǎn)權(quán)有糾紛;或有些費(fèi)用未繳付,導(dǎo)致不能按時(shí)取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這時(shí)大家只能是左右為難:退房吧,已投入大量裝修資金和時(shí)間、精力;不退吧,住下去確有諸多不便,或干脆無法居住,再說,即使是要求退房,業(yè)主也無法要求開發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟(jì)損失,因?yàn)闃I(yè)主也有過錯(cuò),也應(yīng)對提前裝修造成的損失承擔(dān)一定責(zé)任。
房屋交房中需要哪些手續(xù)?
一、通知
開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后,應(yīng)以書面形式通知業(yè)主在約定時(shí)間內(nèi)對房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。開發(fā)商約定的收樓時(shí)限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi),按有關(guān)規(guī)定,如業(yè)主在約定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù),則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用(即默認(rèn)交接已經(jīng)完成)。
二、驗(yàn)收
業(yè)主應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收,并做好記錄,同時(shí),不要忽視對房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。
驗(yàn)收時(shí),開發(fā)商應(yīng)主動向業(yè)主出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不出示的,業(yè)主可以拒絕驗(yàn)收,由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
三、提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī),商品房交付使用時(shí),應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。該法規(guī)規(guī)定,《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定,與合同具有同等效力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)商不提供的,業(yè)主可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后,委托物業(yè)管理公司等單位維修的,應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位;而《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明,并提出使用注意事項(xiàng)。
四、簽署房屋交接書
業(yè)主對房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn),認(rèn)為符合合同約定條件的,應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交接書;對不符合合同約定的,應(yīng)做好記錄,要求開發(fā)商簽字,直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn),再簽署房屋交接書。
收房注意事項(xiàng)
注意一:新房收房要準(zhǔn)備多少錢?
房屋差價(jià):按照合同約定進(jìn)行清算;
物業(yè)費(fèi)用:前期物業(yè)管理費(fèi)預(yù)交最長不超過6個(gè)月;
代辦產(chǎn)權(quán)證所需稅費(fèi):
契稅:對個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅;對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金:
(一)未配備電梯的,按照1%的比例交存;
(二)配備電梯的,按照1.5%的比例交存。如果不交此維修資金,將不予發(fā)放房屋所有權(quán)證。
其它費(fèi)用:
權(quán)證工本費(fèi):80元/本
注意二:如何解決面積誤差
根據(jù)有關(guān)規(guī)定,買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的,按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:
面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款。
面積誤差比絕對值超出3%,購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款,并支付已付房款利息。
如購房人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由購房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān),所有權(quán)歸買受人。
房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由開發(fā)商返還購房者,面積誤差絕對值超過3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人。
注意三:關(guān)于分?jǐn)偯?/span>積
分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成:
電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;
套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分,作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。
驗(yàn)房要注意什么?
1、墻面是否有裂痕、以及墻地面的空鼓:檢查墻面是否平整的同時(shí),還需要看墻面是否有裂痕(常見的四大裂痕:強(qiáng)度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫)、是否有外漏的鐵絲網(wǎng)、鋼筋。如果在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)以上的墻面問題,可以終究開發(fā)商幫忙修補(bǔ)后在簽字。
2、室內(nèi)樓梯是否有缺損:主要看樓梯的平整性,是否有缺損。
3、進(jìn)戶門是否有磕碰和刷漆:需要仔細(xì)檢查進(jìn)戶門是否有磕碰和刷漆,從嚴(yán)格意義上講,門身內(nèi)、外、頂面是必須要刷油漆。門的間隙不要太大,門的開合無特別的聲音,門的四邊要緊貼門框,門鎖的一邊間隙不能太大,同時(shí)也不要忘記了試鎖,主要是看鑰匙是否好用,以及門鎖是否安裝的堅(jiān)固。其他很重要的一點(diǎn)是,門的隔音效果要好,以及密封程度。
4、樓地面是否平整:想查看樓地面是否平整,只需要要用長尺(或者帶有水平的專用直尺),靠墻壁地面,檢查是否平整,同時(shí)觀察是否有劃痕裂紋,墻面是否有空鼓。
5、門窗安裝軌道是否順暢:在門窗檢查方面,最主要的就是檢查門窗的軌道是否順暢。特別是平開窗的親們,一定要注意能否關(guān)嚴(yán)實(shí)。否則會有風(fēng)進(jìn)入房內(nèi),特別是在寒冷的北方,那么在冬天你們就慘了。如果再驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的這些問題,直接通知開發(fā)商,他們會很快就修理好了,如果你已經(jīng)簽字后,再找開發(fā)商處理這些問題。那么他們的辦事效率就是龜速了。第二個(gè)方面,就是在檢查新房的門窗玻璃是否有破損。窗框是否有變形。如有發(fā)現(xiàn)異常,抓緊找開發(fā)商解決,這個(gè)是非常需要你們注意的事項(xiàng),特別是各個(gè)房間的門窗都要仔細(xì)檢查好,避免不必要的破財(cái)。
6、排水是否正常:有了給水后,剩下的一大問題就是排水問題的解決。驗(yàn)收排水的位置主要是在臺盆、馬桶、浴缸,和衛(wèi)生間、廚房、陽臺地漏等(應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水)。合格的地面不應(yīng)有積水存在,因地漏是最低處,但毛坯房地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。盡可能讓水流大、急,看水壓大小,試排水速度。
7、層高不能低于2.8米:作為樓房的建筑高度規(guī)定一般在2.8米,實(shí)際高度不能低于2.6米,層高3米的實(shí)際高度不能低于2.75米,但是住宅層高不能低于2.8米。
8、陽臺設(shè)備無破損:驗(yàn)收陽臺的時(shí)候,主要是看陽臺的地面是否平整有無破損,其次就是陽臺的窗戶設(shè)備是否完好。
具體的交房流程如下:
1、看門窗是否開合順暢、方便鎖閉,配套鑰匙是否能快速打開門,看門是否存在變形,把手等是否有破損情況,窗戶配套紗窗質(zhì)量是否合格。業(yè)主自備電池,給防盜門的門鈴裝上電池,看門鈴是否正常響動。
2、屋頂、墻面、窗邊、門邊是否存在滲水漏雨現(xiàn)象,注意看這些地方有沒有黃色污漬,如果有,就說明房屋可能存在滲水漏雨的問題。
3、業(yè)主用小錘敲打房屋的墻面和地面,看其是否會出現(xiàn)開裂或空鼓現(xiàn)象,如果有,就要記錄在表格上,之后要求開發(fā)商解決。
4、業(yè)主需自帶個(gè)插座小燈,在驗(yàn)房時(shí)將其插在電路插孔中,檢查插孔是否正常有電,看插座小燈是否亮起,并看看所有的燈座是否正常有電;在插上小燈的時(shí)候,業(yè)主需檢查看閉合開關(guān)箱內(nèi)對應(yīng)的分路電閘,以及總開關(guān)箱里的各分路電閘是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常。
5、仔細(xì)看廚房和衛(wèi)生間的煙道是否有堵塞現(xiàn)象,可以現(xiàn)場點(diǎn)燃一些攜帶的廢紙,看煙氣是否能從排煙口正常排出。
6、在檢查下水道是否通暢的時(shí)候,業(yè)主可以用塑料袋裝滿水,快速的倒向房屋內(nèi)的各個(gè)地漏、下水,看水是否能快速流進(jìn)下水道。
7、進(jìn)行防水檢查,在衛(wèi)生間周圍用塑料袋所裝的沙子圍住,堵住衛(wèi)生間的各下水口,往衛(wèi)生間注上不低于2cm的水,24小時(shí)之后看樓下是否有漏水現(xiàn)象,如果沒有,就說明房屋的防水還是很成功的。
8、記錄好房屋內(nèi)各水表、電表、氣表的數(shù)字,這樣以后交費(fèi)時(shí)業(yè)主可做到心里有數(shù)。
在開發(fā)商交房時(shí),業(yè)主們要特別注意以下三點(diǎn):
1、在驗(yàn)房之前,如果開發(fā)商要求交費(fèi)或者是簽署文件,那業(yè)主一定不要答應(yīng),否則在驗(yàn)房時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,就只能自己付錢解決了。
2、如果開發(fā)商提出代辦產(chǎn)權(quán)證,業(yè)主是可以拒絕的,因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證業(yè)主完全可以自己辦,如果交給開發(fā)商,那業(yè)主還要給開發(fā)商交代辦費(fèi)。
3、驗(yàn)房中所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題一定要白紙黑字寫在紙面上,不能聽信開發(fā)商的口頭承諾,并且在房屋問題的后面,還要寫明開發(fā)商承諾的解決時(shí)間,這樣業(yè)主才不會在開發(fā)商無限期拖延之后毫無辦法。
4、收房時(shí)必須仔細(xì)查看的文件
律師說,在正常交房過程中,業(yè)主應(yīng)該查看以下文件:
第一是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》,這是國家強(qiáng)制要求的。
第二是我們常說的“兩書”---“質(zhì)量保證書”和“使用說明書”,這是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中要求的,現(xiàn)在交房時(shí)開發(fā)商都應(yīng)提供。
第三是開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實(shí)測數(shù)據(jù),看是否與購房合同中約定的有出入,以便盡早使問題獲得解決。
以下情況,可以選擇退房:
當(dāng)然,如果驗(yàn)房不滿意,業(yè)主也有理由選擇退房,而不是忍氣吞聲;
購房合同無效:開發(fā)商不具備售房資質(zhì):不具備“三書一證一表”、不具備公積金貸款條件,或開發(fā)商把房屋用于抵押;
延遲交樓:開發(fā)商無故延遲交樓,經(jīng)購房人催告后超過3個(gè)月交房;
-- The end --
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