近日，市民陳先生遇到了一件煩心事。他長期空置的房子，衛(wèi)生間吊頂被漏，可物業(yè)和樓上住戶卻不愿承擔(dān)責(zé)任。

　　近日，市民陳先生遇到了一件煩心事。他長期空置的房子，衛(wèi)生間吊頂被漏，可物業(yè)和樓上住戶卻不愿承擔(dān)責(zé)任。為此，陳先生向媒體求助，希望溫州晚報讀者律師顧問團的律師給他支支招。

　　跟陳先生有著同樣遭遇的，還有市民林先生等人，他們也遇到了房屋糾紛。本期《讀者律師麻辣問答》，我們就請來溫州晚報讀者律師顧問團成員、浙江越人律師事務(wù)所合伙人項建挺，為他們解惑。

　　衛(wèi)生間吊頂被漏水應(yīng)該找誰賠償損失

　　市民陳先生咨詢：我是市區(qū)某小區(qū)住戶，近年因為工作原因一直未在家住。兩個星期前回來后發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間吊頂有明顯漏水破壞現(xiàn)象，水痕跡明顯。我查看吊頂上方內(nèi)部目前仍有水滴通過管道漏下。與樓上住戶與物業(yè)溝通，他們均推卸責(zé)任，還說是我家自己裝修原因，懇請律師指導(dǎo)如何處理。

　　根據(jù)漏水具體原因由不同主體擔(dān)責(zé)

　　律師解答：針對陳先生咨詢的問題，如經(jīng)鑒定，房屋漏水系因房屋質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)引起的，則在保修期內(nèi)，受損害業(yè)主可要求開發(fā)商對房屋漏水進行維修，并賠償業(yè)主因此造成的損失。

　　如在保修期外，則具體要根據(jù)漏水的原因，如果確系樓上住戶裝修等原因?qū)е侣┧?，則樓上住戶應(yīng)該承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，陳先生可以要求修理、排除妨礙，賠償損失。如果系公共管道漏水而導(dǎo)致陳先生家里漏水，則可動用小區(qū)住宅專項維修資金予以修理。

　　物業(yè)公司對上述漏水無需承擔(dān)賠償責(zé)任，但可以從中進行協(xié)調(diào)，幫助業(yè)主解決矛盾。

　　房子裝修完出問題裝修公司不賠咋辦

　　市民林先生咨詢：我的房子裝修完工后裝修公司沒有驗收，后期出現(xiàn)房屋墻面很多裂紋，衣柜門關(guān)不了。之后我發(fā)現(xiàn)又出現(xiàn)地磚有裂痕，和裝修公司溝通，他們以沒有同色系的磚為由，不給維修更換也不予賠付，后期又出現(xiàn)大量墻磚裂痕，也以同樣理由不理睬，讓我去找鑒定機構(gòu)來鑒定是不是他們的質(zhì)量問題。我該怎么辦？

　　裝修公司應(yīng)該承擔(dān)修理、重作等責(zé)任

　　律師解答：針對房屋墻面、墻磚、地磚存在大量裂紋、裂痕等及衣柜門無法關(guān)閉等問題，屬于外在表象，能肉眼識別，根本無需鑒定機構(gòu)予以鑒定。林先生可以根據(jù)《合同法》第262條“承攬人交付的工作成果不符合質(zhì)量要求的，定作人可以要求承攬人承擔(dān)修理、重作、減少報酬、賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，要求裝修公司承擔(dān)修理、重作、減少報酬、賠償損失等違約責(zé)任。如無法協(xié)商，則依法向法院起訴解決。

　　二手房未及時過戶房主可拿去抵押嗎

　　市民方女士咨詢：我買了套二手房，跟房主約定兩年后過戶，而原房主把房產(chǎn)拿去抵押貸款，現(xiàn)在還不上錢，原房主被起訴，現(xiàn)房子已是抵押和查封狀態(tài)，我該怎么維權(quán)？

　　原房主涉嫌構(gòu)成貸款詐騙罪

　　律師解答：原房主涉嫌構(gòu)成貸款詐騙罪，方女士可以向公安機關(guān)報案要求追究原房主刑事責(zé)任。因為該房產(chǎn)已出售給方女士，屬于方女士所有，但原房主向銀行虛構(gòu)事實，抵押房產(chǎn)，騙取銀行貸款，涉嫌構(gòu)成貸款詐騙罪。

　　方女士也可以向法院提出執(zhí)行異議申請，要求解除查封。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

　　方女士的購房情況，如符合上述條件，則法院會依法解除查封，確認(rèn)該房產(chǎn)屬于方女士所有，如果不具備上述條件，則法院會駁回方女士的執(zhí)行異議申請。

　　裝修工期被拖延裝修公司屬違約嗎

　　市民溫小姐咨詢：我和一家裝飾公司簽訂了家居裝飾合同，雙方承諾90天完工。但在裝修過程中該裝飾公司以各種理由拖延工期，經(jīng)多次協(xié)商無效，開工日期已長達120多天，完工日期遙遙無期，并且發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量及物料質(zhì)量極差，產(chǎn)生大量的返工問題，請問裝飾公司的行為屬于毀約嗎？能要求退還項目所有費用嗎？

　　裝修公司構(gòu)成違約可要求賠償損失

　　律師解答：根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。溫小姐針對工期延期，可以要求裝飾公司承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失；如果發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量及物料質(zhì)量差，則可以要求采取補救措施、承擔(dān)違約金等。

　　如果經(jīng)修理、重作，能夠達到合同約定的條件，則不能要求解除合同，不能要求退還項目所有費用。如果經(jīng)修理、重作，仍無法居住或者與合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，則可以以根本違約為由，要求解除合同，退還所有費用，并要求賠償損失。