房地產(chǎn)行業(yè)傳出大消息，有25年歷史的商品房預(yù)售制可能要被取消。

據(jù)泰州裝飾招標(biāo)網(wǎng)（m.timesharevacationsblog.com）了解，近日，一則廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》（下稱“通知”）在網(wǎng)上流傳。通知稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料，將于9月25日上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

材料提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷(xiāo)售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

消息一出，各方關(guān)注，被媒體解讀為“廣東醞釀取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售！”。

廣東房協(xié)回應(yīng)：文件還處于內(nèi)部討論階段

對(duì)此廣東房協(xié)回應(yīng)稱，這只是一個(gè)征求意見(jiàn)，大家可以提建議取消或者保留，摸底各房企的想法而已，“八字還沒(méi)一撇。”目前還處于內(nèi)部討論階段，相關(guān)內(nèi)容只是擬訂。是否會(huì)正式發(fā)布還待最終意見(jiàn)的匯總和研究。

通知所附的住建部下發(fā)的函顯示，房地產(chǎn)預(yù)售制度存在5項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)：

1、一旦發(fā)生資金鏈斷裂，將導(dǎo)致工程爛尾，損害購(gòu)房人利益，增加維穩(wěn)壓力；

2、預(yù)售市場(chǎng)起步較晚、相關(guān)法規(guī)制度不夠完善、各地發(fā)展不平衡，使違法違規(guī)銷(xiāo)售有機(jī)可乘，房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象叢生；

3、交易不公平，以期房銷(xiāo)售的名義實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的實(shí)質(zhì)，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)；

4、房屋面積管理職能難以厘清，易產(chǎn)生行政風(fēng)險(xiǎn)；

5、降低了房地產(chǎn)業(yè)門(mén)檻，導(dǎo)致吸引大量社會(huì)資金涌入，造成不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)。

住建部的函中表示，為了解決預(yù)售所帶來(lái)的管理風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)，建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的“窗口期”，對(duì)預(yù)售制進(jìn)行改革，降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

但考慮到當(dāng)前信貸政策持續(xù)收緊、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大，建議在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度，對(duì)于新出讓土地，逐步實(shí)行現(xiàn)售。并擬定取消預(yù)售，全面實(shí)施現(xiàn)售的時(shí)間表，分階段推進(jìn)。

住建部在函中也表示，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理?yè)?jù)，充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施。

文件顯示，同時(shí)接到住建部函件的還有湖北、四川、江蘇、河南、遼寧幾個(gè)省份。

到底該不該取消商品房預(yù)售制？

關(guān)于商品房預(yù)售制是否應(yīng)該取消的話題，也引起業(yè)內(nèi)人士熱議。

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)預(yù)售制不應(yīng)該一刀切取消，應(yīng)該逐漸加大規(guī)范。他承認(rèn)預(yù)售制問(wèn)題非常多，各種質(zhì)量問(wèn)題、交付問(wèn)題基本都與之有關(guān)，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)保障度低，不確定因素太多。而現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，所見(jiàn)即所得，可以倒逼開(kāi)發(fā)商更關(guān)注質(zhì)量。

但他同時(shí)表示，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)中小企業(yè)集中，龍頭房企占比份額不高，當(dāng)下取消預(yù)售制利于資金寬裕的大企業(yè)，對(duì)小企業(yè)來(lái)說(shuō)是滅頂之災(zāi)，會(huì)加大資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致回款周期嚴(yán)重拉長(zhǎng)，帶來(lái)供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場(chǎng)。

張大偉認(rèn)為，在房企負(fù)債率降低的情況下取消預(yù)售制，起碼50%的房企將倒閉，因此短期看取消的可能性不大。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，過(guò)去幾十年每當(dāng)房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控之際，就會(huì)有聲音取消預(yù)售制。近一年，多地業(yè)主維權(quán)房子質(zhì)量，可能是這次取消預(yù)售制的新動(dòng)因。從未來(lái)演變趨勢(shì)看，提高預(yù)售門(mén)檻是必然的歷史進(jìn)程，主要考慮因素是維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。取消預(yù)售將增加開(kāi)發(fā)成本。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，取消預(yù)售制，有助于對(duì)相關(guān)企業(yè)形成較大約束?，F(xiàn)房銷(xiāo)售模式下，房企銷(xiāo)售應(yīng)該有更強(qiáng)、更嚴(yán)格的財(cái)務(wù)約束?！斑^(guò)去30層的房子，開(kāi)發(fā)商建到5層基本上就可以辦理預(yù)售證。資金弱的房企可以通過(guò)預(yù)售回籠資金，進(jìn)行后續(xù)樓盤(pán)的追加投資，但現(xiàn)在可能需要30層全部建造完畢。從這個(gè)角度看，對(duì)此類(lèi)房屋建造的資金考核壓力很大，資金弱的房企是無(wú)法進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資的?！?/p>

他預(yù)測(cè)，廣東此次建議獲得審批的可能性很大。未來(lái)購(gòu)房者見(jiàn)到的房子，更多的是精裝修現(xiàn)房項(xiàng)目，這也是房住不炒的政策思路體現(xiàn)，有助于發(fā)揮房屋的消費(fèi)屬性。