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建行爆出大消息:樓市下個(gè)月要出大事了?

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2017-11-29

【導(dǎo)讀】1、建設(shè)銀行爆出大消息! 近期,網(wǎng)傳建行的業(yè)務(wù)通知圖片刷屏了: 圖片顯示: 從明年1月1日(或12月1日)起,不允許再有陰陽(yáng)合同了! 因?yàn)橐跃W(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值最為計(jì)算基數(shù)確定房貸額度,“首付貸”、“消費(fèi)貸 ...

1、建設(shè)銀行爆出大消息!

近期,網(wǎng)傳建行的業(yè)務(wù)通知圖片刷屏了:

1.jpg

圖片顯示:

從明年1月1日(或12月1日)起,不允許再有陰陽(yáng)合同了!

因?yàn)橐跃W(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值最為計(jì)算基數(shù)確定房貸額度,“首付貸”、“消費(fèi)貸”、“信用卡套現(xiàn)”等將被市場(chǎng)剔除,防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)。

以前,很多地方都采用陰陽(yáng)合同,比如房子成交是500萬(wàn),銀行可以按照500萬(wàn)甚至更高給你評(píng)估,這樣至少可以貸出350萬(wàn)。

現(xiàn)在如果按照國(guó)土局的合同,則總價(jià)可能是400萬(wàn),那銀行只能貸出280萬(wàn)來(lái),所以,相應(yīng)的首付就增加了!


網(wǎng)傳圖片是真的還是假的?


目前,上述圖片的真實(shí)性尚未得到證實(shí)。財(cái)經(jīng)韜略認(rèn)為,圖片里提到的《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》是真實(shí)存在的,它是由“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)”聯(lián)合下發(fā)的,編號(hào)是“建房〔2017〕215號(hào)”。

建行業(yè)務(wù)通知里提到的“核心精神”,在上述官方文件里是存在的。所以,即便上述建行的兩張圖片是偽造的,但基本內(nèi)容是真實(shí)的,只是執(zhí)行的時(shí)間可能存在差異。


2、到底什么是陰陽(yáng)合同?

所謂陰陽(yáng)合同其實(shí)是指:合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同,一份對(duì)內(nèi),一份對(duì)外,其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示,而是以逃避國(guó)家稅收等為目的;對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示,可以是書面或口頭。“陰陽(yáng)合同”是一種違規(guī)行為,在給當(dāng)事人帶來(lái)“利益”的同時(shí),也預(yù)示著風(fēng)險(xiǎn)。


對(duì)樓市有何影響?

這個(gè)政策的實(shí)施,將對(duì)樓市產(chǎn)生重大影響,它只影響二手房、基本上不影響新房。

新房交易很簡(jiǎn)單,現(xiàn)在基本上是政府定價(jià),每套新房?jī)r(jià)格在樓盤發(fā)售之前已經(jīng)完成了審核、備案。所以,貸款的時(shí)候按照備案價(jià)就可以了,沒有爭(zhēng)議。


二手房則不同。目前在二手房交易中,存在四個(gè)價(jià)格:

1、真實(shí)成交價(jià);

2、銀行貸款時(shí)的評(píng)估價(jià);

3、合同備案價(jià);

4、政府評(píng)估價(jià)。


由于房?jī)r(jià)變動(dòng)很快,二手房交易又存在陰陽(yáng)合同,其實(shí)政府、銀行搞不清楚真正的成交價(jià)。

比如甲乙雙方在深圳買賣一套100平米的二手房,約定成交價(jià)是1000萬(wàn)元。但買方希望多貸點(diǎn)款,向銀行提交的貸款申請(qǐng)上可能是1200萬(wàn)成交。如果銀行配合,或者有熟人疏通,往往可以做到。


但為了避稅,到房產(chǎn)登記部門提交的備案合同上,是盡量少寫的。如果可能,恨不得把成交價(jià)寫成1分錢,或者贈(zèng)送。于是,政府就給每套舊房子設(shè)定一個(gè)官方評(píng)估價(jià),便于在交易的時(shí)候計(jì)算稅款,防止稅款流失。通常情況下,政府會(huì)把評(píng)估價(jià)定低一些,一來(lái)讓利于民、二來(lái)防止產(chǎn)生爭(zhēng)議。一般來(lái)說(shuō),政府的評(píng)估價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的7成左右,每年會(huì)調(diào)整一次到兩次。


目前在實(shí)際操作中,二手房的合同備案價(jià)和政府評(píng)估價(jià)逐漸合一了。除非是兇宅交易,真的是價(jià)格很低,這種情況下應(yīng)該是可以審批的。


按照最新的文件,買二手房的時(shí)候通過(guò)做高評(píng)估價(jià),最終降低實(shí)際首付比例、提高按揭比例,這種做法玩不轉(zhuǎn)了。在上述“4個(gè)價(jià)格”里,“政府評(píng)估價(jià)”顯然將成為最重要的交易基準(zhǔn),銀行自己的評(píng)估價(jià)將消失,這事實(shí)上等于提高了二手房的首付比例。

比如還是上面說(shuō)的那套100平米、實(shí)際成交價(jià)1000萬(wàn)的房子。假設(shè)政府評(píng)估價(jià)是750萬(wàn),這時(shí)候貸款的基準(zhǔn)價(jià)格只能按照750萬(wàn)計(jì)算,而不能按照1000萬(wàn)了。


3、樓市調(diào)控將“不喘氣,不歇腳”!

隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼,房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯松動(dòng)。

據(jù)央廣網(wǎng)消息,現(xiàn)在,深圳、南京、合肥、上海等10個(gè)城市的房?jī)r(jià),已經(jīng)跌回一年前水平。

環(huán)一線城市房?jī)r(jià)則已發(fā)生實(shí)質(zhì)性降價(jià):多在15%左右。

春江水暖鴨先知。房地產(chǎn)大佬們,已經(jīng)先知先覺地感受到了樓市的寒意。

11月21日,根據(jù)新華社報(bào)道,萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在接受采訪時(shí)表示:“高速擴(kuò)張期過(guò)后,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭?!?/strong>

萬(wàn)科的掌門人這次突然高調(diào)唱衰房地產(chǎn),并非心血來(lái)潮。早在今年3月下旬,正在各家房地產(chǎn)商賣房賣得手抽筋、賺錢賺的合不攏嘴的時(shí)候,萬(wàn)科就已經(jīng)先知先覺地宣告:準(zhǔn)備迎接樓市下跌!

然而,國(guó)家調(diào)控的力度不因因?yàn)闃鞘卸唐谧兝涠鴾p弱。這一點(diǎn),從最近住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行召開的部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì),可以捕捉到信息。


這幾家部委強(qiáng)調(diào):樓市調(diào)控將“不喘氣,不歇腳”!


宜將剩勇追窮寇!

11月26日,新華社突然播發(fā)了一篇關(guān)于樓市的“新華時(shí)評(píng)”。值得注意的是,這篇稿件明確提出了“引導(dǎo)資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向資本市場(chǎng)”的說(shuō)法!

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相關(guān)截圖

這篇文章表達(dá)的觀點(diǎn)值得重視:

“從金融上掐斷投機(jī)炒房的明溝暗道”,最終“降低房地產(chǎn)業(yè)投資收益”,恰恰就是現(xiàn)在的政策導(dǎo)向。因?yàn)榻酉聛?lái)政府可能就會(huì)這樣玩。

從去年國(guó)家開始提出“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”,以及醞釀建立“長(zhǎng)效機(jī)制”,再到現(xiàn)在“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”,“土地劃撥”等樓市新政的出臺(tái),種種跡象表明政府決心前所未有。


1、樓市的冬天,將越來(lái)越寒冷。

專家對(duì)此如何看待?

天天說(shuō)錢創(chuàng)始人劉曉博認(rèn)為:

很大幾率是1月1日開始執(zhí)行,想通過(guò)買二手房“上車”將更加困難!按照最新的文件,買二手房的時(shí)候通過(guò)做高評(píng)估價(jià),最終降低實(shí)際首付比例、提高按揭比例,這種做法玩不轉(zhuǎn)了。

總之,這意味著官方在二手房交易中進(jìn)一步“去杠桿”,再加上對(duì)“消費(fèi)貸”、“經(jīng)營(yíng)貸”等渠道的整治,二手房成交量將進(jìn)一步下滑。樓市在成交量上的冬天,將越來(lái)越寒冷。


地產(chǎn)大V陸劍偉認(rèn)為,


這個(gè)這個(gè)傳聞實(shí)際上前一陣就聽說(shuō)了,只不過(guò)從目前市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看建行可能會(huì)要率先執(zhí)行。其實(shí)這個(gè)信貸政策的收縮,實(shí)際上從今年今年二季度以后就開始了。看樣子年底實(shí)際上是再進(jìn)一步收緊的趨勢(shì)。

但是要注意這種個(gè)貸信貸收縮的政策可能會(huì)誤傷剛需,現(xiàn)在正在持續(xù)再收一點(diǎn),在一定程度上是影響剛需的入市的步伐的。


網(wǎng)友對(duì)此如何看待?

@趙府:剛需受傷!可能剛準(zhǔn)備好的首付又不夠吧。

@我是老徐:傳聞終于落地,樓市沒得炒的啦。16,17年,高位高桿杠拿了房子的, 又要重演08年的悲劇了。

@多來(lái)米:這下炒房真要歇菜了。

@Kodak:房?jī)r(jià)沒怎么降,交易成本倒是蹭蹭漲,房?jī)r(jià)不降,交易如果成本上漲,換房剛需都困難啊。

@小鄧:這政策只要在深圳實(shí)施,那就明年不用賣二手房了,這才是真正的炸彈。如果真要實(shí)施,深圳三級(jí)市場(chǎng)應(yīng)該全零成交。

@key:假如實(shí)施的話,評(píng)估公司全得坑了。

@流年清歡:有了這個(gè)政策,二手市場(chǎng)通常會(huì)很不活躍,交易性機(jī)會(huì)會(huì)越來(lái)越少。不好說(shuō),要有提前有熊市思維了。

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