泰州總站
泰州裝飾招標(biāo)網(wǎng)(m.timesharevacationsblog.com),泰州專(zhuān)業(yè)的裝修保障平臺(tái)。參考泰州本地裝修市場(chǎng)行情,給您三份公正透明的報(bào)價(jià),免費(fèi)裝修驗(yàn)房,聯(lián)系18752482777。泰州市室內(nèi)設(shè)計(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位

泰州裝飾招標(biāo)網(wǎng)

電話:0523-86339766。泰州室內(nèi)設(shè)計(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位

免費(fèi)獲得3份不同

戶型設(shè)計(jì)和預(yù)算方案

  • 免費(fèi)量房
  • 免費(fèi)設(shè)計(jì)
  • 免費(fèi)報(bào)價(jià)
  • 3套方案PK
  • 分期付款
  • 參觀工地
更多裝修美圖欣賞

我要專(zhuān)業(yè)空氣檢測(cè)

報(bào)名即有機(jī)會(huì)獲得由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供的免費(fèi)甲醛監(jiān)測(cè)一次,如需監(jiān)測(cè)其他空間,獨(dú)家享受優(yōu)惠

裝修有保障

有關(guān)居民小區(qū)車(chē)位所有權(quán)歸屬問(wèn)題

收藏 泰州裝飾招標(biāo)網(wǎng) 來(lái)源:泰州裝飾招標(biāo)網(wǎng) 評(píng)論:
 
點(diǎn)擊量:
 
2017-09-19

【導(dǎo)讀】隨著社會(huì)生活水平的不斷提高,人們對(duì)私人住宅區(qū)的檔次要求也越來(lái)越高,所以住宅小區(qū)設(shè)車(chē)庫(kù)、車(chē)位已經(jīng)成為新建小區(qū)的必備設(shè)施。 但是,住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題,歷來(lái)都是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的一大矛盾焦點(diǎn)。因此,關(guān)于住 ...

201401131445008281139.jpg



隨著社會(huì)生活水平的不斷提高,人們對(duì)私人住宅區(qū)的檔次要求也越來(lái)越高,所以住宅小區(qū)設(shè)車(chē)庫(kù)、車(chē)位已經(jīng)成為新建小區(qū)的必備設(shè)施。


但是,住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題,歷來(lái)都是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的一大矛盾焦點(diǎn)。因此,關(guān)于住宅小區(qū)車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬勢(shì)必成了社會(huì)關(guān)注的問(wèn)題。


從目前我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看,商品房住宅小區(qū)的停車(chē)位主要分為兩種:一種是住宅小區(qū)地面停車(chē)位;另一種是住宅小區(qū)地下停車(chē)位。


以下筆者針對(duì)兩種停車(chē)位進(jìn)行分別論述:


 一 


住宅小區(qū)地面停車(chē)位


所謂地面停車(chē)位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表,以劃線分割方式標(biāo)明的停車(chē)設(shè)施,一般需要得到政府頒發(fā)的《建設(shè)規(guī)劃許可證》。


《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者標(biāo)明屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有?!?/p>


《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定:“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有?!?/p>


該條明確規(guī)定了占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有。


通常來(lái)講,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后,并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記,房屋單元所有人(即建筑物區(qū)分所有人)便按份共有擁有了該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。


由于地面停車(chē)位所在的地面面積包含在小區(qū)總土地使用權(quán)面積之內(nèi),因此,該種停車(chē)位的使用權(quán)顯然屬于全體建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主。


地面停車(chē)位只是通過(guò)劃線分割而成,不具備建筑物所要求的遮蔽性,即不符合構(gòu)造上的和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)。但不管其性質(zhì)如何,該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。


結(jié)合我國(guó)實(shí)際,應(yīng)該由地面停車(chē)位的使用人向業(yè)主委員會(huì)交納使用費(fèi)或租金,同時(shí)向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。


因此,無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車(chē)位,而必須在得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議,對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定后,才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)地面停車(chē)位。


否則,將構(gòu)成無(wú)權(quán)處分的侵權(quán)行為。


 二 


住宅小區(qū)地下停車(chē)位


所謂住宅小區(qū)地下停車(chē)位是指開(kāi)發(fā)商利用地下空間而建造的停車(chē)位。


隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及對(duì)土地需求的日益膨脹,現(xiàn)代建筑不得不更多地向上下空間發(fā)展,包括地表上空和地下空間。


正是對(duì)地下空間的充分利用,才導(dǎo)致了地下停車(chē)位的出現(xiàn)。


確認(rèn)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)的歸屬必須有一個(gè)前提,即對(duì)地下停車(chē)位的權(quán)利結(jié)構(gòu)有非常清楚的認(rèn)識(shí)。


只要具備構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性,即可以成為所有權(quán)的客體。


我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定:“……在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的,應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記,由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。


房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí),同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)……”


也就是說(shuō),在我國(guó)的房地產(chǎn)管理中,房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)合一。


業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了房屋,其相應(yīng)的土地使用權(quán)也即屬于業(yè)主所享有。


住宅房屋的地下設(shè)施,也必須依附于土地。


因此,我們說(shuō)地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位等設(shè)施是業(yè)主花錢(qián)買(mǎi)地、開(kāi)發(fā)商花錢(qián)建設(shè)的。


所以,如果單純從地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位作為商品性質(zhì)來(lái)看,其價(jià)值是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商共同創(chuàng)造的。


當(dāng)住宅小區(qū)的房屋出售完畢以后,開(kāi)發(fā)商如果還享有住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù),車(chē)位所有權(quán),則意味著業(yè)主在享有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的同時(shí),開(kāi)發(fā)商也同時(shí)享有部分土地使用權(quán),違反了房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)合一行使原則。


地下停車(chē)庫(kù)(場(chǎng))四至界明確,與其上的房屋有墻壁相隔,已成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物,可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。


然而,結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)踐來(lái)看,如果一概地賦予地下停車(chē)位以單獨(dú)所有權(quán),亦即賦予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)地下停車(chē)位享有完全的產(chǎn)權(quán)的話,會(huì)導(dǎo)致顯失公平的結(jié)果出現(xiàn)。


其原因便在于地下停車(chē)位的建筑面積一般情況下是不計(jì)算建筑容積率的,即該停車(chē)位并沒(méi)有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。


換句話說(shuō),該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物(即房屋單元)分?jǐn)?,地下建筑物便成了不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的部分。


從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看,由于該種停車(chē)位建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權(quán)的土地上,自己不擁有相應(yīng)的土地使用權(quán),是無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證的。


因此,實(shí)踐中,開(kāi)發(fā)商在售房合同中約定的“停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)屬于賣(mài)方”的條款應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效條款。


該種地下停車(chē)位的權(quán)益應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有,開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司是無(wú)權(quán)擅自處分的。


當(dāng)然在征得業(yè)主大會(huì)同意后,開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托,將停車(chē)位予以出租,所得租金收入歸全體業(yè)主所有,用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)支。


同時(shí),停車(chē)位使用人必須相應(yīng)交納提供看管服務(wù)的物業(yè)公司看管費(fèi)用。


綜上,筆者針對(duì)小區(qū)停車(chē)位兩種不同形式,分析了其各自產(chǎn)權(quán)的歸屬情況。


也只有對(duì)停車(chē)位的類(lèi)型作出區(qū)分,才能夠解釋清楚其財(cái)產(chǎn)歸屬的法理依據(jù)。


同時(shí),對(duì)其中的某一類(lèi)停車(chē)位,我們也不能夠一概而論,而必須依據(jù)公平原則,考慮停車(chē)位的容積率是否已納入整個(gè)土地使用權(quán)面積,考慮停車(chē)位的建設(shè)成本是否已納入商品房的成本,并以此來(lái)最終確定小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬,這樣才能妥善解決業(yè)主與開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司關(guān)于小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題。


作者單位:四川省古藺縣人民法院


來(lái)源: 中國(guó)法院網(wǎng)

1504489220.png

-- The end --

免責(zé)聲明:網(wǎng)站的部分文章內(nèi)容及圖片來(lái)源互聯(lián)網(wǎng),如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系我們刪除。
不是每個(gè)裝修平臺(tái)都能幫你約到設(shè)計(jì)大咖
 
人已評(píng)論
網(wǎng)友參與評(píng)論
表情
最新評(píng)論
點(diǎn)擊加載更多
熱點(diǎn)資訊
會(huì)員登陸
發(fā)布招標(biāo)
  • 您的稱(chēng)呼
  • 聯(lián)系電話