如今，很多家長(zhǎng)在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，出于各種原因，喜歡將房產(chǎn)直接登記在未成年子女名下。在父母看來(lái)，“娃娃房”的好處很多，可以規(guī)避稅費(fèi)、規(guī)避家庭破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、提前為孩子準(zhǔn)備婚前財(cái)產(chǎn)等等。

▲圖片來(lái)源：東方IC

但是，對(duì)于這些“用心良苦”的家長(zhǎng)們來(lái)說(shuō)，也許只是看到了“娃娃房”的利，卻沒(méi)意識(shí)到它的弊。

把房子放到孩子名下，有哪些利？

▌規(guī)避稅費(fèi)

將房子直接登記在未成年子女名下，相比贈(zèng)予、繼承等既省錢(qián)又方便，能省下不少稅費(fèi)，還不用擔(dān)心將來(lái)會(huì)征收遺產(chǎn)稅；

▌規(guī)避家庭破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，為自己和孩子都留條后路

有些家長(zhǎng)從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在經(jīng)營(yíng)良好時(shí)提前策劃，以孩子名義購(gòu)置房產(chǎn)，如果面臨生意失敗，資不抵債等風(fēng)險(xiǎn)，還能給自己保留一部分東山再起的資本，為自己和孩子都留條后路。

▌夫妻感情出現(xiàn)危機(jī)，從保護(hù)子女權(quán)益出發(fā)，把房產(chǎn)登記在子女名下

夫妻之間產(chǎn)生矛盾時(shí)往往互不相讓，誰(shuí)也不愿在財(cái)產(chǎn)上吃虧，此時(shí)有些夫妻會(huì)共同出于對(duì)子女的愛(ài)護(hù)，協(xié)商將房產(chǎn)登記在子女名下。

▌提前為孩子準(zhǔn)備婚前財(cái)產(chǎn)，不用擔(dān)心其婚后被配偶分割

這樣做也存在各種風(fēng)險(xiǎn)隱患

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▌買(mǎi)房不能貸款

如果買(mǎi)賣(mài)合同約定房屋的購(gòu)買(mǎi)方是未成年人一人，則該房屋買(mǎi)賣(mài)不能申請(qǐng)銀行貸款，只能一次性付清房款。

▌子女購(gòu)買(mǎi)新房需遵守二套房政策

如果房產(chǎn)證上有子女名字，孩子成年后買(mǎi)婚房，孩子可能面對(duì)二套房政策——婚后購(gòu)買(mǎi)家庭第二套房要交房產(chǎn)稅；如果房子的貸款還沒(méi)有還清，首付需按二套房標(biāo)準(zhǔn)，貸款利率也可能上浮，買(mǎi)房的成本增多不少。

▌父母不能隨意處置房屋，確需處置時(shí)手續(xù)麻煩

父母不能隨意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必須是有利于未成年人的利益，若其出現(xiàn)重大疾病需要錢(qián)來(lái)治療或生活學(xué)習(xí)需要等。必須提供監(jiān)護(hù)人簽名保證其具有監(jiān)護(hù)人資格和出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的保證書(shū)，保證書(shū)須經(jīng)公證處公證。另外，父母出售房產(chǎn)所得款項(xiàng)應(yīng)全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認(rèn)為父母侵犯其合法權(quán)益，父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。

▌父母離婚時(shí)易出糾紛

如果夫妻離婚，以未成年孩子名義購(gòu)置的房產(chǎn)歸屬往往會(huì)引起法律糾紛。如果房產(chǎn)不作為共同財(cái)產(chǎn)來(lái)分割，那么該房產(chǎn)應(yīng)屬承擔(dān)撫養(yǎng)孩子義務(wù)的一方與孩子共同居住，可能會(huì)由此引發(fā)撫養(yǎng)權(quán)爭(zhēng)奪局面。

▌父母想再收回房屋困難，且無(wú)法控制子女成年后擅自處分房產(chǎn)

父母出資購(gòu)房，把房產(chǎn)登記在子女名下，就意味著父母把這套房贈(zèng)與了子女，只有子女才對(duì)這套房子擁有所有權(quán)。

如果父母年老，子女成年后不履行贍養(yǎng)父母的義務(wù)，父母想收回房屋將會(huì)有很大的法律障礙。現(xiàn)實(shí)中已有子女成年后將房屋出賣(mài)，不讓其父母居住的情況發(fā)生。之前在一起離婚案件中：張先生未成年時(shí)，其父母即以其名義購(gòu)置了房產(chǎn)，張先生成年成家后瞞著父母將房產(chǎn)加上了妻子的名字，當(dāng)其婚姻觸礁離婚時(shí)，妻子根據(jù)約定分得了50%的產(chǎn)權(quán)，張先生的父母為此深受打擊，悔不當(dāng)初。

▌孩子如婚后發(fā)生意外，配偶有權(quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)

如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。這意味著，如果孩子在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)，孩子名下的房產(chǎn)也將作為遺產(chǎn)分割和繼承。

如果名字已經(jīng)加上，如何規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)？

▲圖片來(lái)源：@法制網(wǎng)

各種過(guò)戶成本

如果房產(chǎn)證上都寫(xiě)父母的名字，那又會(huì)面臨另外一個(gè)問(wèn)題：未來(lái)過(guò)戶的成本。房產(chǎn)過(guò)戶分贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)、繼承幾種方式，究竟哪種最省錢(qián)？

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▌繼承法

主要費(fèi)用：登記費(fèi)。需要到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，需要繳納不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)80元。

▌贈(zèng)與法

主要費(fèi)用：個(gè)稅+契稅+公證費(fèi)（并非強(qiáng)制要求）。直系親屬贈(zèng)與免個(gè)稅；非直系親屬贈(zèng)與視同買(mǎi)賣(mài)，需要支付個(gè)稅，即房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)。此外還有契稅3%和公證費(fèi)1%。

需要提醒的是，以繼承法和贈(zèng)與法過(guò)戶房產(chǎn)，繼承人或受贈(zèng)人日后賣(mài)出此房時(shí)，如房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房，可免征個(gè)稅。否則，將計(jì)征20%個(gè)稅。

▌買(mǎi)賣(mài)法

主要費(fèi)用：營(yíng)業(yè)稅+個(gè)稅+契稅。在房產(chǎn)過(guò)戶中，買(mǎi)賣(mài)是最常見(jiàn)的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，如果買(mǎi)入價(jià)比較低的話，日后出售時(shí)賣(mài)出價(jià)與買(mǎi)入價(jià)的差額會(huì)增大，再出售時(shí)則需要繳納更多的稅費(fèi)。