全裝修≠精裝修！毛坯房要淘汰，但尚無統(tǒng)一交房標(biāo)準(zhǔn)

毛坯還是精裝?這是購房者需要仔細(xì)考慮的一個(gè)問題。不過將來，購房者可以忽略這一選擇。近日，山東省住建廳印發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)全省住建領(lǐng)域新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的實(shí)施意見》。其中提到，到2020年濟(jì)南、青島裝配式建筑占新建建筑比例達(dá)到30%以上。推行住房全裝修，淘汰毛坯房，開發(fā)銷售成品住房。

“全裝修”不新鮮提過好多年了

在城市推廣“全裝修”住宅其實(shí)并不是一個(gè)新鮮概念。

2015年9月7日,我省出臺(tái)《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案》。根據(jù)要求,2017年社區(qū)城市新建高層住宅實(shí)行全裝修,2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。

2016年12月3日，山東省政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳山東省建筑設(shè)計(jì)和裝修服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案的通知》，要求大力推廣住宅精裝修，推進(jìn)土建裝修一體化，推廣精裝房和裝修工程菜單式服務(wù)。2017年，設(shè)區(qū)城市新建高層住宅實(shí)行全裝修;2020年，新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。

近日，山東省住建廳印發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)全省住建領(lǐng)域新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的實(shí)施意見》。其中提到，到2020年濟(jì)南、青島裝配式建筑占新建建筑比例達(dá)到30%以上。推行住房全裝修，淘汰毛坯房，開發(fā)銷售成品住房。

何為全裝修?2016年濟(jì)南住建部門曾作出解釋，全裝修房指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。全裝修房是相較于毛坯房的一個(gè)概念，在范圍上包括精裝修房。在濟(jì)南目前的實(shí)際銷售中，業(yè)內(nèi)人士基本上將全裝修等同為精裝房。

開發(fā)商逐利降成本，毛坯房價(jià)低更好賣

省住建廳有關(guān)人士表示，此前房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案提出2018年淘汰毛坯房，后來根據(jù)各地實(shí)際對淘汰毛坯房的“大限”改為2020年，至于開發(fā)銷售成品住房仍是預(yù)售模式，只不過交房是全裝修產(chǎn)品。“我省各地推進(jìn)住房全裝修進(jìn)展不一樣，今年將根據(jù)各地進(jìn)展進(jìn)行細(xì)化指導(dǎo)，現(xiàn)在正在研究意見，到2020年設(shè)區(qū)城市新建高層、小高層全部淘汰毛坯房?！?/p>

記者從業(yè)內(nèi)了解到，目前二三線城市房產(chǎn)做精裝修的并不多。在省城濟(jì)南，之前市場上只有恒大和萬科在做精裝修，2017年之后，房地產(chǎn)陸續(xù)開始實(shí)行精裝交付。23日，一位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士甚至斷言，目前市場上精裝修的房子依然占比非常小，市場份額不會(huì)超過5%。

這位不愿具名的項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)為，“全裝修”難以推廣的原因是多方面的。一方面，目前國家的房地產(chǎn)市場調(diào)控，部分區(qū)域采取了限價(jià)措施，開發(fā)商無法增加裝修成本。另一方面，精裝修的產(chǎn)品售價(jià)上都會(huì)高于相同地段的相似產(chǎn)品，對于開放商來說，他們更愿意去化庫存，價(jià)格便宜了很顯然更容易賣掉，這也是不少開發(fā)商愿意做毛坯房而非精裝修的一個(gè)原因。

住宅裝修與土建安裝須一體化設(shè)計(jì)

采訪中，一位項(xiàng)目經(jīng)理介紹，“全裝修”對開發(fā)商要求較高，并不是每個(gè)項(xiàng)目都有能力來做精裝房。為了做好裝修工作，從材料購買到房屋裝修設(shè)計(jì)，企業(yè)需要一整套成體系的專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。同時(shí)，還要處理好精裝房售后服務(wù)的問題。精裝房項(xiàng)目需要大規(guī)模的施工、安裝、設(shè)計(jì)等，如果管理運(yùn)營等跟不上，也很難做好。也有的企業(yè)能力不足，為了搶時(shí)間和工期，只能在裝修的質(zhì)量上打折扣。

目前，針對于毛坯房，國家現(xiàn)行有《粗裝飾管理辦法》，而在“全裝修”標(biāo)準(zhǔn)上還需要政府部門出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)范細(xì)則。國家住建部對房屋精裝修是一個(gè)籠統(tǒng)規(guī)定裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于樣板間標(biāo)準(zhǔn)，通常開放商會(huì)在樣板間標(biāo)注，哪些是交付標(biāo)準(zhǔn)，哪些是非交付標(biāo)準(zhǔn)。具體到每套精裝修住房，通常也是按照開發(fā)商和購房人簽訂的合同為準(zhǔn)。

2017年7月1日，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《全裝修住宅室內(nèi)裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》，7月1日起施行。這部《全裝修規(guī)范》給全裝修下了定義：全裝修是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。全裝修并不是簡單的毛坯房加裝修。按建設(shè)部規(guī)定，住宅裝修設(shè)計(jì)應(yīng)該在住宅主體施工動(dòng)工前進(jìn)行。也就是說，住宅裝修與土建安裝必須進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)。

全裝修并不等同于精裝修。精裝修是指裝修的檔次以及規(guī)格，一般精裝修的房子，地面是地板，墻面以及屋頂有石膏邊，廚房是整體櫥柜，衛(wèi)生間有瓷磚，只需搬進(jìn)家具和沙發(fā)等軟裝，就可以拎包入住。全裝修房則需要以下設(shè)施以及配件：廚房中的應(yīng)有設(shè)施包括灶具、洗滌池、操作臺(tái)、排油煙機(jī)、電器插座、頂燈(防水、防塵型)、冰箱位及接口;衛(wèi)生間內(nèi)的應(yīng)有設(shè)施包括浴缸或淋浴器、便器、洗面盆、鏡(箱)、鏡燈、排風(fēng)扇(風(fēng)道)、電器插座、頂燈(防水型)。

與毛坯房相比，精裝房每平米貴2000元

3月23日，在歷下區(qū)經(jīng)十路附近的兩家房地產(chǎn)項(xiàng)目，客戶經(jīng)理介紹了精裝房的大致成本。

第一家樓盤自2014年就開始做精修房，目前房價(jià)19000元/平方米左右。這位客戶經(jīng)理介紹，關(guān)于精裝修交房時(shí)需達(dá)到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，在購房合同上都會(huì)有詳細(xì)的約定。比如墻面涂乳膠漆，頂棚吊頂、電器開關(guān)插座等，都會(huì)有明確的品牌要求。

樣板房里是豪裝，交房時(shí)則是簡裝，門框、地面、墻面的白色乳膠漆都會(huì)為客戶裝修好，其中衛(wèi)生間、廚房也是按照樣板間的樣子裝好，但是考慮到業(yè)主會(huì)有個(gè)性化的需求，壁紙，家具、地板則需客戶自行安裝。

按照目前裝修的市場價(jià)格，業(yè)主自己購買毛坯房裝修的話，如果設(shè)計(jì)復(fù)雜、材料要品牌的話大約在1500每平方米，而開發(fā)商做“全裝修”的產(chǎn)品，一平米成本大約要600—700元左右。這位客戶經(jīng)理表示，通過開發(fā)商集中進(jìn)行裝修，大批量進(jìn)貨，費(fèi)用會(huì)比業(yè)主自己裝修便宜很多，分?jǐn)偟椒績r(jià)中的成本自然也就變低。

不過“全裝修”的樓盤，售價(jià)明顯要比毛坯房高許多。在距離該樓盤更往東的一個(gè)樓盤，這里尚售賣毛坯房，據(jù)置業(yè)顧問介紹，該地段的毛坯房價(jià)格和精裝房相比，每平米便宜2000元左右。而在茶葉市場附近，相鄰地段兩個(gè)不同樓盤，一個(gè)在售精裝房，另一個(gè)在售毛坯房，綜合品牌、服務(wù)等因素，價(jià)格甚至超過了5000元每平方米。

但業(yè)內(nèi)人士表示，精裝修并不是房價(jià)的主要推手，拿地成本等才是影響房價(jià)的主要因素。

買了毛坯房98%業(yè)主要鏟墻皮

雖然目前精裝房的市場比例不高，但是考慮到毛坯房的二次裝修浪費(fèi)、環(huán)境污染、噪音污染等一系列問題，精裝房被政府認(rèn)定是未來發(fā)展的趨勢。

調(diào)查毛坯房與精裝房時(shí)，記者想起一位朋友小彭去年年底剛剛裝修，曾大訴苦水：毛坯房也要經(jīng)過“二次裝修”，浪費(fèi)很嚴(yán)重。

小彭在濟(jì)南購買的是一套毛坯房，交房時(shí)已粉刷了墻皮，陽臺(tái)上安裝了熱水器，門窗、地漏和下水道等也都做好了。

但毛坯房裝修時(shí)卻出現(xiàn)了許多重復(fù)施工的情況?！瓣柵_(tái)上已安裝了熱水器，但因?yàn)檫€沒有鋪地板，只能把熱水器拆下來，鋪好地板后重新安裝上。”小彭說，“光拆下來就花了300元，裝修完還得再花錢裝上?！?/p>

下水道部分的處理也讓小彭很不滿意，他把家里所有的地漏都重新?lián)Q了一遍，一個(gè)地漏就花費(fèi)200多元?！按皯粢捕紦Q了一遍，一個(gè)上懸窗的改裝最便宜也得150塊錢一個(gè)。”小彭說。還有一個(gè)不滿意的地方就是墻皮，由于刷的墻皮質(zhì)量不好，小彭還需要把墻皮鏟掉重新刮一層膩?zhàn)?，再刷一層乳膠漆，這一部分的花費(fèi)也需要3000多元。

2015年，濟(jì)南市建委曾提供數(shù)據(jù)稱，有98%的新房業(yè)主都會(huì)把墻皮鏟掉重新做，還有20%的業(yè)主會(huì)把廚房、洗手間的瓷磚鏟掉重裝，而防盜門的更換也占了10%的比例。據(jù)了解，100平米毛坯房裝修垃圾在2.3噸左右，業(yè)主“砸新?lián)Q新”至少得花2萬多元。

但如果開發(fā)商不安裝門窗、墻皮、開關(guān)插座、廚衛(wèi)等，不做測試電源、下水和防水，房子就通不過驗(yàn)收。