孫宏斌：房價不會大幅上漲或下跌 將處于箱體波動

融創(chuàng)中國控股有限公司董事長孫宏斌融創(chuàng)中國控股有限公司董事長孫宏斌

　　新浪財經(jīng)訊 “亞布力中國企業(yè)家論壇第十八屆年會”于2018年2月27日-3月1日在黑龍江亞布力舉行，主題為“改革開放四十周年 新時代的企業(yè)家精神”，融創(chuàng)中國控股有限公司董事長孫宏斌出席閉幕式并演講。

　　孫宏斌稱，房地產(chǎn)行業(yè)有三個特點。第一是規(guī)模大，“去年全國的房地產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過了全球汽車產(chǎn)業(yè)，這是個巨大的市場，是個誰都不能放棄的市場”。他笑稱，“如果金融行業(yè)不給房地產(chǎn)錢，那你也做不大，你如果不配置50%以上資金到房地產(chǎn)行業(yè)的話，你肯定做不大”。

　　第二，房地產(chǎn)行業(yè)在快速整合?！昂芏嗳擞X得房地產(chǎn)行業(yè)沒有護城河，都是買地賣房子，其實護城河非常深。行業(yè)分成兩塊，一塊是投資，一塊是蓋房子，買地買錯了就會很困難，有點兒像種莊稼，過兩三年才能看到效果”。

　　第三，房地產(chǎn)行業(yè)的政策特別多。但他強調(diào)，企業(yè)家要把握宏觀和微觀，至于中觀，比如誰當(dāng)省長，誰當(dāng)官，其實這不重要。他坦承房地產(chǎn)是個周期性行業(yè)，企業(yè)需要把“任何一個政策都變成優(yōu)勢”，“在任何時候都要有把政策的變化變成好事（的本領(lǐng)）”。

　　孫宏斌預(yù)測，五到十年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)不會出現(xiàn)大幅上漲或下跌的情況，“是在一定箱體中波動，波動向上”。

　　以下為演講實錄：

　　孫宏斌：第一次來亞布力，我覺得印象特別深，就是他們說的我都聽不懂。今天上面講的幾個我都沒有聽懂，我就懂一句：用電腦配紅娘。我們?nèi)松畲蟮臉啡ぞ褪钦覍ο?，要是電腦給配一個最合適的，那還不如死了呢。咱們說點能聽懂的。

　　什么叫房地產(chǎn)下半場？想改成哪個都行。改成AI的下半場都行，AI的下半場就是找對象，也是美好生活的一部分；互聯(lián)網(wǎng)的下半場也是投資美好生活。我們這幾年也做了投資，一個是投科技創(chuàng)新、投AI這些東西，一個就是消費升級。我們前幾年要消費升級，從十九大以后，消費升級改成了美好生活了。

　　為什么我還是寫成“房地產(chǎn)下半場呢”？第一我們是房地產(chǎn)公司，主業(yè)是房地產(chǎn)，沒有做好就沒有錢，別說投什么。第二，這個是大家都懂的行業(yè)。今天我的發(fā)言第一點是想說說房地產(chǎn)是什么東西，第二點想說說什么是美好生活。為什么現(xiàn)在說投資美好生活，而不是去年，而不是五年前，而不是一開始？第三點是想說說，投資美好生活有多難。

　　第一點說一下，房地產(chǎn)的上半場是什么概念呢？

　　房地產(chǎn)行業(yè)有三個特點，第一個特點是規(guī)模其實是特別大。去年房地產(chǎn)的規(guī)模已經(jīng)超過全球汽車產(chǎn)業(yè)。去年全球的汽車產(chǎn)業(yè)是2萬億美元，去年中國房地產(chǎn)的銷售已經(jīng)超過全球的汽車產(chǎn)業(yè)，因為中國的汽車行業(yè)占全球1/3，大概是四五萬億的銷售，加起來全世界是2萬億美元的汽車，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)超過。

　　這是一個巨大的市場，這是誰都不能放的市場。不管干什么，我剛才聽了半天，在座的大部分都是做投資的多，即使做高科技，也是投高科技的多。如果光投高科技的話，這個公司是做不大的。做金融也是一樣的，如果不給房地產(chǎn)錢的話，這個銀行也不大。不管是銀行還是基金也好，不配制50%以上的資金到房地產(chǎn)行業(yè)的話，這個規(guī)模一定大不了。這是我估計15萬億的行業(yè)，去年是將近13萬億到14萬億之間，這是這個行業(yè)的第一個特點。

　　第二個特點是什么呢？這個行業(yè)在快速整合。很多人覺得房地產(chǎn)行業(yè)沒有護城河，很容易，都是買地賣房子。其實護城河非常深，為什么呢？我一直說這個行業(yè)分成兩塊，一塊是投資，一塊是蓋房子。投錯了以后蓋什么房子都虧錢，地買對了蓋什么房子都掙錢，這是這個行業(yè)最難的。在座很多人做投資，投資本來挺難的，這個行業(yè)投資更難，因為投下去之后好幾年才知道是什么樣。這有點像種莊稼一樣。農(nóng)民種下去不知道是下雨、打雷還是洪災(zāi)，中間隔了很多東西。

　　很多人都裝修過房子。你們買的房子都挺大的，但是想找個好的設(shè)計師基本上是不可能的。全世界好的設(shè)計師就那么多，小公司基本上是沒有機會請到好設(shè)計師的。這些好設(shè)計師基本上都叫我們給占了。這其實也是一個護城河。很多朋友找我裝修房子，他真想找好的設(shè)計師是找不到的。

　　房地產(chǎn)的第二個特點，就是快速整合。小公司沒法做，大公司其實也在快速整合。咱們可以看到，這些年這些公司增長都很快。我們前年的時候是1500億，去年是3600億，今年算一下就知道是多少。正常的行業(yè)是前幾名占的份額很大，其實汽車行業(yè)是非常難整合的行業(yè)，但是經(jīng)過這一百年的整合，前四名已經(jīng)占到45%的市場份額，前七八名占到百分之七八十市場份額。汽車行業(yè)挺難整合的，有很多的品牌，包括有歐美、德國、日本等等，這么多品牌已經(jīng)這么高市場占有率。房地產(chǎn)這個行業(yè)，也在快速整合。

　　第三個特點，這個行業(yè)政策特別多，老出政策。其實我一直說，我們做企業(yè)要看宏觀，再就是要看微觀，微觀就是我們干的活，宏觀就是很“宏”的觀。其實我們大家看的都是中觀，今天出什么政策了，誰當(dāng)省長、中央委員了，其實不是太重要的，這是中觀。中觀的事不是最重要的。最重要的宏觀，不管誰當(dāng)官就要這樣，如果不是這樣就要調(diào)，再走兩年碰到墻上就要調(diào)。如果把這個看明白，中觀的事就不太重要了。

　　這兩年這個行業(yè)誰都知道，我們也承認(rèn)，這個行業(yè)是周期性行業(yè)，跟宏觀有關(guān)系，政策每年都在變。但是，這個行業(yè)前幾名的公司，每年都大幅度增長，不光是我們，為什么？就是因為這些政策對我們來說，不管是干哪個行業(yè)、做什么，你管他什么政策，任何一個政策都能夠變成一個你的優(yōu)勢，都能夠變成對你好的，把壞事變成好事。這其實是一個特別難的事。任何時候都有好處，能夠把政策變化變成好事，我覺得這個行業(yè)的特點。

　　這個行業(yè)三個特點。第一是規(guī)模非常大。要把這個行業(yè)做好的話，這個行業(yè)的前十名將來都在世界五百強里面。第二是行業(yè)在快速整合。第三個特點是這個行業(yè)老在變、政策老在調(diào)，但是別看那個，調(diào)來調(diào)去把每個政策都變成好的地方。錢貴了以后，地一定便宜，錢便宜了以后，地一定又貴，也有錢又便宜地又便宜的時候，那就是2016年，這個時候一定要抓住機會。不管是什么政策，你要把它變成你的優(yōu)勢的地方，我覺得這是三個特點。

　　大家都在買房子、買股票。因為誰也無法判斷將來，這個行業(yè)不存在大幅度上漲的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今后五年都是波動的。政府的干預(yù)只能讓波動顯得窄，如果政府不管話，前年、去年一直漲，然后下到很低?，F(xiàn)在政府在管，是讓波動變窄，今后五年甚至十年里面都是在波動區(qū)間，在波動向上。當(dāng)然每個城市不太一樣。我說的都是一二線城市、環(huán)一線城市，都是我們投的地，我們沒投的地方不算。這是這個行業(yè)的事。

　　這個行業(yè)這幾年確實發(fā)展非常好，現(xiàn)金流也挺好的。這個行業(yè)今后幾年，尤其是對大公司來說，還在快速整合市場份額，還會快速增長的，所以這是對這個行業(yè)的判斷，這是第一。

　　第二，我們這幾年一直在投資消費升級。消費升級、美好生活是什么呢？美好生活，也就是我一直說的飽暖思……，美好生活。有房子、有車了，吃飽了穿暖了，然后你就想著干嗎呢？比如旅游那些事。美好生活就是這些東西，下一步就是文化旅游，文旅是一大塊，以及休閑、養(yǎng)老、教育，這些東西是下一步我們要投的。這是什么叫消費升級、美好生活？美好生活是什么呢？他們的說了你也不懂，我們的不說你也懂。

　　為什么現(xiàn)在要投美好生活呢？就是因為現(xiàn)在人都有錢了。我自己覺得，中國一開始有財富的時候是2008年以后。2008年四萬億以后，很多企業(yè)有錢了。然后是這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)是2015年、2016年以后，老百姓(59.750, -0.24, -0.40%)收入也多了。如果按照平均收入的話，還是升級不了，全中國的老百姓去年一年在美好生活上花了多少錢呢？平均不到2000塊錢。所以我說中國不能平均，一平均就什么都干不了了，還AI什么??？一平均都吃不了飯。

　　中國中產(chǎn)階級這些人起來了，尤其在座的這些人，還有你們周圍員工這些人，你到了這個時候了。我在1985年第一次去海南，從北京坐飛機到廣州普通艙是146，頭等艙190塊錢，我們到海南，住在藍(lán)天大酒店75塊錢一晚上，后來我說這酒店肯定要倒閉的，那時候我工資97塊錢。我一個月工資才能住一晚上，所以我說，這樣的酒店肯定要倒閉的?，F(xiàn)在，過年的時候1萬塊錢一間了，我那天走的時候把拖鞋帶上了。

　　我就想說，投資美好生活是到那個時候了。什么時候呢？就是這時候。比如說電影。汶川地震那一年的時候，中國電影(17.950, 0.88, 5.16%)市場一年就是30億，現(xiàn)在五六百億，現(xiàn)在一部電影都大幾十億了?，F(xiàn)在是有錢了。以前誰去電影院看，買張碟才5塊錢，去電影院是10塊錢，現(xiàn)在誰還買碟?。繛槭裁茨?？就是因為錢多了。現(xiàn)在100塊錢看電影，是最便宜的消費，然后再吃飯就是一千塊錢。其他什么事一千塊錢能搞定？搞不定，只有連看電影帶吃飯、洗腳，就正好是一千塊錢能搞定的，這就是你有錢了，不在乎花幾百塊錢去看電影了，看電影變成了最便宜的事。

　　我覺得，投資美好生活到時候了。中國第一批投資掙錢的，都是投的衣食住行，賣衣服的，吃的，都賺錢了，包括房地產(chǎn)的都賺錢了。第二輪就是互聯(lián)網(wǎng)，加上房地產(chǎn)。第三波就是美好生活，不管是AI還是什么。AI不給美好生活提供什么的話，是掙不了錢的。AI如果不裝在汽車上，不裝在客廳里面，是掙不了錢的，那就是第一步。

　　再說一下，美好生活的投資為什么很難呢？難在哪兒呢？我們現(xiàn)在跟萬達(dá)合作做文旅，以及醫(yī)養(yǎng)這個東西，門檻特別高，隨便旅游的東西一投就是一百億以上?，F(xiàn)在萬達(dá)這些項目做完之后，大概手上會持有2000億文化旅游的物業(yè)，隨便一個項目投資都得到100億以上、200億，像哈爾濱萬達(dá)酒店群、萬達(dá)Mall、秀場加起來一百幾十個億，像青島持有物業(yè)是兩百多億。隨便一個投資是一兩百億，一兩百億以上的，門檻很高。

　　第二個門檻高，是回報率很低，可能是1%或0.5%，或者是做平。萬達(dá)城現(xiàn)在開業(yè)了四家，有哈爾濱、南昌、合肥等，今年目標(biāo)是做平，明年會掙點錢。如果有200億投這些東西，回報率很低，投這些東西有必要嗎？因為很大、回報率很低，所以門檻很高。這個行業(yè)有什么好處呢？因為門檻高，因為匯報低，所以供應(yīng)量就少，高端文化旅游的東西會非常少。這個東西會越來越好，今年是平了，明年1%，后年2%，做過十年就20%了。

　　中國零售總額增加10%，商業(yè)面積增加50%，肯定是有賠錢的。商業(yè)有的東西做好以后掙錢，這個東西會越來越好，因為門檻高，包括醫(yī)養(yǎng)結(jié)合也要投很多錢，只有保險公司才能投得起。保險公司都不是他們的錢，都是我們的錢。投了以后，就投出門檻來，這個門檻就非常高。

　　包括文化娛樂也是一樣的，文化娛樂也是非常高的門檻。比如視頻網(wǎng)站，BAT一年虧200億。視頻網(wǎng)站一年虧200億。中國一年拍800部電影，在電影院放的不到300部，有500部拍完就放在哪兒了，這個行業(yè)掙錢的很少。你需要投好多錢，然后你就虧了，或者就投出來了，所以需要投很多錢。像精彩的我還沒說呢，像樂視那個。

　　這個行業(yè)消費升級也好、美好生活也好，我們投資不是誰都能投的。這個東西門檻很高的，但是堅持下來優(yōu)勢就會非常明顯了，這是我想說的，（樂視）那個我就不說了。