如何正確理解有關(guān)房地產(chǎn)稅的90個字：堅持房住不炒

毋庸?fàn)幾h的是，房地產(chǎn)稅正漸行漸近。

國家財政部部長肖捷12月20日在《人民日報》發(fā)表署名文章，指出按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，從披露內(nèi)容來看，有兩點值得關(guān)注：其一是落地時間，目前房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)有了相對明確的規(guī)劃時間表，有望在2019年完成全部立法程序，但全國全面推行的時間至少在2020年以后；其二是征收方式，對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照“評估值”征收房地產(chǎn)稅，很多人認(rèn)為會造成稅賦過高，但稅賦高低和采用“評估值”征收并不存在直接因果關(guān)系，影響稅賦的重要因素除了稅基還有稅率。換言之，按評估值征收也并不意味著會采用歐美國家2%-4%的稅率征收。

90個字深意：時間表

因肖捷這一文章，輿論再度關(guān)注到房地產(chǎn)稅。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這篇文章并非是專門針對房地產(chǎn)稅。這篇標(biāo)題是《加快建立現(xiàn)代財政制度》的文章，其實僅一段話90個字與房地產(chǎn)稅有關(guān)。這篇文章在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》里有原文，現(xiàn)在只是在報紙上再發(fā)布一次。

這段文字提到：按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

張大偉認(rèn)為，這些話此前在不同場合都已經(jīng)有明確的同內(nèi)容表述，所以不算加碼，不算新政。

張波則表示，房地產(chǎn)稅是每年必被炒作的話題，今年受關(guān)注當(dāng)然和財政部長的直接表態(tài)有關(guān)。他認(rèn)為，近期過于關(guān)注房地產(chǎn)稅完全不必，至少可以預(yù)見3年內(nèi)，房地產(chǎn)稅不會全面落地，更不會對買房形成直接影響。此前已經(jīng)試點房產(chǎn)稅的上海和重慶，其對房價、居民購房意愿的影響也微乎其微。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從此次財政部長的文章可以看出，當(dāng)前對于房地產(chǎn)稅的開征應(yīng)該說思路更加清晰，很多實質(zhì)性問題也得到了明確，尤其是對于房屋如何征收等問題都開始有了正面的答復(fù)，也標(biāo)志著房地產(chǎn)稅的改革正在加快。政策規(guī)定了力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實稅收法定原則”的改革任務(wù)。該規(guī)定也說明，房地產(chǎn)稅的推進(jìn)要以立法為前提，預(yù)計到2020年會有很多實質(zhì)性的征收措施出現(xiàn)。這個時間表目前來看，完成壓力不會太大。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在《人民日報》撰文，自然有一定信號意義。當(dāng)前類似發(fā)文，勢必會督促相關(guān)部門加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅的改革。

如何正確地分析解讀這90個字？

房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著 “房產(chǎn)稅”其實是“房地產(chǎn)稅”的一個組成部分。

張大偉認(rèn)為，這段話可以分成3部分看。第一，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施。立法先行，也就是房地產(chǎn)稅在2018年肯定將有立法舉措，但對于市場的影響來說，不會也不可能一刀切，肯定是逐步推動落地。第二，按照評估值征收房地產(chǎn)稅。從趨勢看，房地產(chǎn)稅按照評估值征收，也就是明確了存量收取，將對所有持有物業(yè)收取。評估值也就要求各城市建立評估體系，目前看，全國即使在一線城市，評估體系雖然已經(jīng)有，但實際價格與市場價差距懸殊；更多的二三線城市目前只有區(qū)域指導(dǎo)價，一房一價的動態(tài)評估還未建立。所以房地產(chǎn)稅全面落地首先肯定還是在一線城市，但短期也很難落地。第三，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)。當(dāng)下房地產(chǎn)市場交易基本集中在交易環(huán)節(jié)，未來在房地產(chǎn)稅落地的情況下，其中必然降低交易環(huán)節(jié)，增加持有環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)稅未來的預(yù)期影響看，房住不炒依然是這一政策的目標(biāo)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，文章中最核心的內(nèi)容是“對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅”。從這個表述來看，評估值的征收方式實際上是對房屋持有環(huán)節(jié)征稅，所以在持有環(huán)節(jié)中，會基于房屋的原值和現(xiàn)有價值，以及考慮到房地產(chǎn)市場所處的環(huán)境、周邊同類房產(chǎn)的價值等進(jìn)行系統(tǒng)評估，進(jìn)而可以得出相應(yīng)的納稅份額。這也是比較公平的做法，換言之，評估值大征收越多，評估值小征收越少，符合持有環(huán)節(jié)征稅的原理。

他認(rèn)為，一般來說，征稅會考慮幾點因素。第一是房屋的評估價值，即房地產(chǎn)估價，要基于實際情況測算持有的房屋總價值。第二是納入征稅范圍的評估價值，這可能會有類似抵扣，比如說房屋原值的70%等類似比例。對于普通人來說，三套以內(nèi)住房都可以算是正常，尤其是考慮到剛需置換和異地居住等，所以類似普通人的住房持有，問題其實不大，甚至不會被納入征稅范圍。而對于其他多套住房持有，超過三套的，預(yù)計征稅可能性很大。

張波表示，房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)其他稅種的最大差異在于，只在“持有”期間征收，持有期間征收的稅種還包括城鎮(zhèn)土地使用稅。他認(rèn)為，未來房地產(chǎn)稅立法的目的并不是降房價，而是改變現(xiàn)有稅賦重流轉(zhuǎn)、輕保有的現(xiàn)狀，達(dá)到優(yōu)化房地產(chǎn)稅制效果。目前流轉(zhuǎn)稅一方面限制了房屋交易，變相減少了存量房供應(yīng)；另一方面本應(yīng)賣房者承擔(dān)的稅賦容易轉(zhuǎn)嫁到買房者，變相抬高房價。房地產(chǎn)稅立法后，誰持有誰納稅的方式會更合理。此外，房地產(chǎn)稅與土地出讓金制度相比，后者是一次性收入，容易造成地方政府的短期行為，通過房地產(chǎn)稅收則變成長期現(xiàn)金流，細(xì)水長流的方式更能讓地方政府著眼于長遠(yuǎn)。