有關(guān)居民小區(qū)車位所有權(quán)歸屬問題

隨著社會生活水平的不斷提高，人們對私人住宅區(qū)的檔次要求也越來越高，所以住宅小區(qū)設(shè)車庫、車位已經(jīng)成為新建小區(qū)的必備設(shè)施。

但是，住宅小區(qū)車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，歷來都是業(yè)主與開發(fā)商之間的一大矛盾焦點。因此，關(guān)于住宅小區(qū)車位的產(chǎn)權(quán)歸屬勢必成了社會關(guān)注的問題。

從目前我國的實際情況來看，商品房住宅小區(qū)的停車位主要分為兩種：一種是住宅小區(qū)地面停車位；另一種是住宅小區(qū)地下停車位。

以下筆者針對兩種停車位進行分別論述：

 一 

住宅小區(qū)地面停車位

所謂地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施，一般需要得到政府頒發(fā)的《建設(shè)規(guī)劃許可證》。

《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者標(biāo)明屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?/p>

《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

該條明確規(guī)定了占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

通常來講,房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人（即建筑物區(qū)分所有人）便按份共有擁有了該小區(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)。

由于地面停車位所在的地面面積包含在小區(qū)總土地使用權(quán)面積之內(nèi)，因此，該種停車位的使用權(quán)顯然屬于全體建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主。

地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構(gòu)造上的和使用上的獨立性標(biāo)準(zhǔn)。但不管其性質(zhì)如何，該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。

結(jié)合我國實際，應(yīng)該由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會交納使用費或租金，同時向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費用。

因此，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車位，而必須在得到業(yè)主大會的許可并與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，對有關(guān)收益分配作出具體約定后，才能設(shè)立和運營地面停車位。

否則，將構(gòu)成無權(quán)處分的侵權(quán)行為。

 二 

住宅小區(qū)地下停車位

所謂住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及對土地需求的日益膨脹，現(xiàn)代建筑不得不更多地向上下空間發(fā)展，包括地表上空和地下空間。

正是對地下空間的充分利用，才導(dǎo)致了地下停車位的出現(xiàn)。

確認地下停車位產(chǎn)權(quán)的歸屬必須有一個前提，即對地下停車位的權(quán)利結(jié)構(gòu)有非常清楚的認識。

只要具備構(gòu)造上和使用上的獨立性，即可以成為所有權(quán)的客體。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定：“……在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書……”

也就是說，在我國的房地產(chǎn)管理中，房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)合一。

業(yè)主購買了房屋，其相應(yīng)的土地使用權(quán)也即屬于業(yè)主所享有。

住宅房屋的地下設(shè)施，也必須依附于土地。

因此，我們說地下車庫、車位等設(shè)施是業(yè)主花錢買地、開發(fā)商花錢建設(shè)的。

所以，如果單純從地下車庫、車位作為商品性質(zhì)來看，其價值是業(yè)主和開發(fā)商共同創(chuàng)造的。

當(dāng)住宅小區(qū)的房屋出售完畢以后，開發(fā)商如果還享有住宅小區(qū)地下車庫，車位所有權(quán)，則意味著業(yè)主在享有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的同時，開發(fā)商也同時享有部分土地使用權(quán)，違反了房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)合一行使原則。

地下停車庫（場）四至界明確，與其上的房屋有墻壁相隔，已成為與住房相區(qū)別的、獨立的特定物，可以成為單獨所有權(quán)的客體。

然而，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實踐來看，如果一概地賦予地下停車位以單獨所有權(quán)，亦即賦予房地產(chǎn)開發(fā)商對地下停車位享有完全的產(chǎn)權(quán)的話，會導(dǎo)致顯失公平的結(jié)果出現(xiàn)。

其原因便在于地下停車位的建筑面積一般情況下是不計算建筑容積率的，即該停車位并沒有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。

換句話說，該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物（即房屋單元）分?jǐn)?，地下建筑物便成了不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的部分。

從現(xiàn)實情況來看，由于該種停車位建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權(quán)的土地上，自己不擁有相應(yīng)的土地使用權(quán)，是無法取得產(chǎn)權(quán)證的。

因此，實踐中，開發(fā)商在售房合同中約定的“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方”的條款應(yīng)當(dāng)屬于無效條款。

該種地下停車位的權(quán)益應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有，開發(fā)商或者物業(yè)公司是無權(quán)擅自處分的。

當(dāng)然在征得業(yè)主大會同意后，開發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補物業(yè)管理費用開支。

同時，停車位使用人必須相應(yīng)交納提供看管服務(wù)的物業(yè)公司看管費用。

綜上，筆者針對小區(qū)停車位兩種不同形式，分析了其各自產(chǎn)權(quán)的歸屬情況。

也只有對停車位的類型作出區(qū)分，才能夠解釋清楚其財產(chǎn)歸屬的法理依據(jù)。

同時，對其中的某一類停車位，我們也不能夠一概而論，而必須依據(jù)公平原則，考慮停車位的容積率是否已納入整個土地使用權(quán)面積，考慮停車位的建設(shè)成本是否已納入商品房的成本，并以此來最終確定小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬，這樣才能妥善解決業(yè)主與開發(fā)商或物業(yè)公司關(guān)于小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)的歸屬問題。

作者單位：四川省古藺縣人民法院

來源： 中國法院網(wǎng)