收房不驗(yàn)房，不如不買房！

收房流程

    收房流程各開發(fā)商略有不同，先后順序也可能調(diào)整，但一般都包含有以下重要環(huán)節(jié)：

1.通知交房

    在合同約定交房時(shí)間，開發(fā)商會(huì)通知你具體的交房時(shí)間、地點(diǎn)以及準(zhǔn)備的材料（合同、身份證以及收據(jù)）

2.查驗(yàn)“兩書一表”

    開發(fā)商出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗(yàn)收備案表》；在確認(rèn)購(gòu)房者身份后，在委任的接待員的帶領(lǐng)下檢查房屋質(zhì)量。

    《住宅質(zhì)量保證書》是承擔(dān)房子質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為合同的補(bǔ)充約定，與合同一樣有法律效力?！蹲≌褂谜f明書》對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出了說明，并提出使用注意事項(xiàng)。所以，購(gòu)房者應(yīng)該認(rèn)真查看這兩個(gè)文件

3.繳費(fèi)

    開發(fā)商出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，雙方確認(rèn)面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項(xiàng)費(fèi)用以及延期交房違約金等；

    根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買房人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，3%以內(nèi)的誤差面積，由買房人掏錢補(bǔ)齊，超過3%的部分，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，誤差小于3%的，開發(fā)商退錢，誤差超過3%的，超出部分要雙倍退錢。

4.綜合性驗(yàn)收

    由物業(yè)陪同業(yè)主對(duì)新房做綜合性驗(yàn)收，有問題可提出整改要求，并簽書面整改協(xié)議（驗(yàn)收注意事項(xiàng)后文詳述）；業(yè)主按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《住戶驗(yàn)房交接表》，業(yè)主對(duì)驗(yàn)房如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中，作為雙方協(xié)商解決的書面依據(jù)；

5.收房

    領(lǐng)取鑰匙、門禁卡，并簽署《住宅鑰匙收到書》

6.簽訂物業(yè)協(xié)議

    向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)；簽《入住交接單》，完成整個(gè)收房過程。

詳解驗(yàn)房注意事項(xiàng)

    一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則，和開發(fā)商共同對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收交接工作。這是一個(gè)細(xì)致的過程，如果購(gòu)房人不懂工程質(zhì)量等相關(guān)知識(shí)，最好找懂工程的朋友來共同完成。

    經(jīng)驗(yàn)告訴我們，驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題，直接通知開發(fā)商，他們會(huì)很快就修理好，如果已經(jīng)簽字后，再找開發(fā)商處理這些問題，那么他們的辦事效率就是龜速了。

1.房屋主體

    ①頂棚是否平整，無空鼓，開裂，脫落，露筋，銹點(diǎn)；

    ②墻面是否平整，潔凈，顏色均勻，無空鼓，開裂，爆點(diǎn)

    ③地面是否平整，無空鼓，開裂，露筋，起沙；陽(yáng)臺(tái)是否平整，無開裂，有無地漏，倒返水；

    ④廚房有無表支架，出口銅閥，煙道，地平落差是否達(dá)標(biāo)；

    ⑤衛(wèi)生間地平落差是否達(dá)標(biāo)，蓄水試驗(yàn)；

    ⑥墻柱、陰陽(yáng)角有無大小頭，方正度，垂直度。

2.門

    ①門框是否穩(wěn)固，灌漿，周正，安裝牢固，膠條密封性；

    ②門扇是否外觀平整，漆面完好無流墜、漏刷和磕碰，色澤一致；

    ③門鎖是否牢固，操作輕便，均勻鎖緊；門把是否牢固，操作靈活；

    ④門軸是否平整牢固，轉(zhuǎn)動(dòng)平穩(wěn)；

    ⑤貓眼是否完好，視野清晰；

    ⑥門鈴是否按鈕完好，加電有聲；

    ⑦可視對(duì)講有無，是否清晰，加電有聲。

3.窗

    ①窗框是否穩(wěn)固、周正，表面平整，材質(zhì)是否符合合同；

    ②窗扇是否安裝牢固、開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，材質(zhì)是否符合合同；玻璃是否完好(安全玻璃的使用)；

    ③把手是否完好、牢固、靈活；密封是否窗縫嚴(yán)密、窗框嚴(yán)密；

    ④窗臺(tái)是否完好、無裂縫、浸水；窗前護(hù)欄高度是否符合規(guī)范、安全、穩(wěn)固、無妨礙。

4.電路

    ①檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時(shí)拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)(應(yīng)有標(biāo)示)，指示燈滅，頻繁測(cè)試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時(shí)無法及時(shí)斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測(cè)試對(duì)地絕緣情況是否良好；

    ②開關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。如果沒有或不明確，立即糾正。開關(guān)箱內(nèi)開關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個(gè)都要用力左右晃動(dòng)檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動(dòng)，應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時(shí)，會(huì)造成更大危險(xiǎn)；

    ③檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無松動(dòng)或插不進(jìn)現(xiàn)象；檢查弱電插座數(shù)目。

5.水路

    ①給水：主要是看房間的各個(gè)水管的 龍頭是否有水的供給，是否配套齊全，(包括樓道里的管道井中的水龍頭)。

    ②排水：這里所指的管道是排水/污管道。猶其是陽(yáng)臺(tái)之類的排污口，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的用具，然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不是順利地流走。

6.暖氣、燃?xì)?/p>

    ①按房間詳細(xì)查看暖氣管道，暖氣片的安裝是否嚴(yán)密，牢固，各管接頭部位是否漏水漏氣。

    ②中央空調(diào)：出風(fēng)管、冷凝水出水管、溫控開關(guān)，出風(fēng)口位置正確，安裝牢固。

    ③燃?xì)夤艿廊霊簦鞴艿?、分管道各用氣房間是否設(shè)置，煤氣表，控制閥門是否齊全。

7.預(yù)留洞

    首先要查問客廳、南、北臥室的空調(diào)機(jī)位和孔洞。特別是在檢查空調(diào)孔時(shí)，一定要看是否里高外低。如果是外面高里面低，下雨的時(shí)候雨水就會(huì)灌進(jìn)來，這可是比較麻煩的事，尤其是空調(diào)孔開在北面的，灌水非常嚴(yán)重。如果發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題，堅(jiān)決要求開發(fā)商把原來的口子堵上，并重新打孔。

8.公共配套

    ①打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。

    ②電話線、閉路電視線、寬帶是否暢通到位。

    ③CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)。

    ④周邊防范管理系統(tǒng)、離線式智能巡更系統(tǒng)、背景音響及廣播系統(tǒng)。