限購后借名買房風(fēng)險(xiǎn)大不可??！

為什么會(huì)出現(xiàn)借名買房？主要是由于限購、限貸、貸款利息浮動(dòng)、企業(yè)購買與個(gè)人購買稅率不同等原因引起的。非出于無奈，誰想借名買房？

借名買房當(dāng)然談不上高尚，甚至完全不應(yīng)該鼓勵(lì)，因?yàn)樗蟮拿烂膊贿^是“合理規(guī)避政策”。借名買房這部鬧劇，其實(shí)對于借名人和被借名人都有風(fēng)險(xiǎn)。

被借名人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)：

1、根據(jù)各地的限購政策，可能失去了購房資格，或者購房要算二套房的首付和利率。

2、名下登記了房屋，被取消經(jīng)濟(jì)適用房資格。

3、貸款買房情況下，如果借名人不按時(shí)償還貸款，影響自己信用記錄。

借名人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)：

1、別以為借名人把房產(chǎn)證拿手上就沒事了，因?yàn)楸唤杳耸欠慨a(chǎn)權(quán)利登記人，他可以去房管部門掛失房產(chǎn)證，隨后將房屋抵押；

2、被借名人可以在掛失房產(chǎn)證后將房屋出賣；

3、被借名人欠有債務(wù)，房屋被債權(quán)人訴訟后，被法院查封等司法措施；

4、被借名人離婚，房屋算共同財(cái)產(chǎn)被分割；

5、主演死亡，房屋算遺產(chǎn)被繼承。

借名買房順利的情況是這樣的：

1、在限購政策放開后，被借名人把房產(chǎn)過戶給導(dǎo)演或?qū)а葜付ǖ娜耍缃杳说淖优?，這戲也就演完了，雙方皆大歡喜。

2、如果限購政策一直沒有改變，借名人也可以等房價(jià)上漲了，要求被借名人把房子賣了，賣房所得歸借名人，這事也算完。

然而，事情總是沒有那么順利的。現(xiàn)在，借名買房糾紛時(shí)有發(fā)生。

如果借名買的是普通的商品房、拆遷安置房，并且有充足的證據(jù)證明這是借名買的，法律一般是支持導(dǎo)演的。但有一種情況例外，法院會(huì)把房屋判給主演，那就是借名買的是政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等。這兩者判決之所以會(huì)有根本上的不同，主要取決于房屋是否有“國家福利性質(zhì)”。

客觀地說，如果借名人自己很有錢，不能享受經(jīng)濟(jì)適用房，這個(gè)房子還要判給借名人，那是說不過去的。

對借名人而言，就算是普通商品房、拆遷安置房，要贏得官司，這里還有兩個(gè)關(guān)鍵的詞，一是“足夠的證據(jù)”，二是“一般是支持”。

那么，什么是足夠的證據(jù)呢？

首先，我們應(yīng)該清楚，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是房屋等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，當(dāng)事人如要在訴訟中推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載，證明標(biāo)準(zhǔn)極高。所以：

1、不論借誰的名義購買房屋，都應(yīng)委托專業(yè)的律師起草并簽訂借名買房協(xié)議，約定清楚雙方的權(quán)利義務(wù)，并保存全流程的證據(jù)原件，包括但不限于雙方居住證明、首付款匯款單、按揭還款單、完稅證明、登記費(fèi)用繳納證明等。如首付款是以被借名人的名義繳納的，在向主演匯款時(shí)，一定要備注匯款用途是與“代本人支付購房款”有關(guān)。

2、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時(shí)的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。

3、還有一個(gè)防止壞打算的招數(shù)：為防止主演擅自處分或出售房屋，導(dǎo)演可采取與主演簽訂長期限（20年）租賃合同的方式占有使用房屋，利用“買賣不破租賃”規(guī)則，對抗善意的房屋買受人請求交付使用房屋的訴訟請求。所謂的善意買受人，是指主演將房屋出售給第三方，而第三方是不知情的。除非能證明第三方是明知該房屋有借名人的存在，是借名購買的，否則，第三方蒙受的損失，又是一筆扯不清的爛賬。

是不是有了以上三點(diǎn)的防范，導(dǎo)演就萬無一失了呢？當(dāng)然不是的，只能是：“一般會(huì)支持”。

因?yàn)殛P(guān)于此問題各地裁判觀點(diǎn)并不統(tǒng)一，自由裁量的空間極大。當(dāng)然有不少案例是將房屋判給借名人的，但也有案例將房屋判給被借名人，只不過被借名人要賠償大部分房屋金額給借名人，甚至還有以雙方只是借款關(guān)系或明知限購政策還故意對抗政策為由，將房屋判給被借名人的。

所以，不到萬不得已，借名買房干不得！