房產(chǎn)知識 | 房子登記在孩子名下，靠不靠譜？這些一定要仔細看！

如今，很多家長在購置房產(chǎn)時，出于各種原因，喜歡將房產(chǎn)直接登記在未成年子女名下。在父母看來，“娃娃房”的好處很多，可以規(guī)避稅費、規(guī)避家庭破產(chǎn)風險、提前為孩子準備婚前財產(chǎn)等等。

▲圖片來源：東方IC

但是，對于這些“用心良苦”的家長們來說，也許只是看到了“娃娃房”的利，卻沒意識到它的弊。

把房子放到孩子名下，有哪些利？

▌規(guī)避稅費

將房子直接登記在未成年子女名下，相比贈予、繼承等既省錢又方便，能省下不少稅費，還不用擔心將來會征收遺產(chǎn)稅；

▌規(guī)避家庭破產(chǎn)風險，為自己和孩子都留條后路

有些家長從事商業(yè)經(jīng)營活動，在經(jīng)營良好時提前策劃，以孩子名義購置房產(chǎn)，如果面臨生意失敗，資不抵債等風險，還能給自己保留一部分東山再起的資本，為自己和孩子都留條后路。

▌夫妻感情出現(xiàn)危機，從保護子女權(quán)益出發(fā)，把房產(chǎn)登記在子女名下

夫妻之間產(chǎn)生矛盾時往往互不相讓，誰也不愿在財產(chǎn)上吃虧，此時有些夫妻會共同出于對子女的愛護，協(xié)商將房產(chǎn)登記在子女名下。

▌提前為孩子準備婚前財產(chǎn)，不用擔心其婚后被配偶分割

這樣做也存在各種風險隱患

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▌買房不能貸款

如果買賣合同約定房屋的購買方是未成年人一人，則該房屋買賣不能申請銀行貸款，只能一次性付清房款。

▌子女購買新房需遵守二套房政策

如果房產(chǎn)證上有子女名字，孩子成年后買婚房，孩子可能面對二套房政策——婚后購買家庭第二套房要交房產(chǎn)稅；如果房子的貸款還沒有還清，首付需按二套房標準，貸款利率也可能上浮，買房的成本增多不少。

▌父母不能隨意處置房屋，確需處置時手續(xù)麻煩

父母不能隨意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必須是有利于未成年人的利益，若其出現(xiàn)重大疾病需要錢來治療或生活學習需要等。必須提供監(jiān)護人簽名保證其具有監(jiān)護人資格和出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的保證書，保證書須經(jīng)公證處公證。另外，父母出售房產(chǎn)所得款項應全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認為父母侵犯其合法權(quán)益，父母還要承擔賠償責任。

▌父母離婚時易出糾紛

如果夫妻離婚，以未成年孩子名義購置的房產(chǎn)歸屬往往會引起法律糾紛。如果房產(chǎn)不作為共同財產(chǎn)來分割，那么該房產(chǎn)應屬承擔撫養(yǎng)孩子義務(wù)的一方與孩子共同居住，可能會由此引發(fā)撫養(yǎng)權(quán)爭奪局面。

▌父母想再收回房屋困難，且無法控制子女成年后擅自處分房產(chǎn)

父母出資購房，把房產(chǎn)登記在子女名下，就意味著父母把這套房贈與了子女，只有子女才對這套房子擁有所有權(quán)。

如果父母年老，子女成年后不履行贍養(yǎng)父母的義務(wù)，父母想收回房屋將會有很大的法律障礙?，F(xiàn)實中已有子女成年后將房屋出賣，不讓其父母居住的情況發(fā)生。之前在一起離婚案件中：張先生未成年時，其父母即以其名義購置了房產(chǎn)，張先生成年成家后瞞著父母將房產(chǎn)加上了妻子的名字，當其婚姻觸礁離婚時，妻子根據(jù)約定分得了50%的產(chǎn)權(quán)，張先生的父母為此深受打擊，悔不當初。

▌孩子如婚后發(fā)生意外，配偶有權(quán)繼承婚前財產(chǎn)

如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財產(chǎn)，包括婚前財產(chǎn)。這意味著，如果孩子在未成年時和父母共有房產(chǎn)，孩子名下的房產(chǎn)也將作為遺產(chǎn)分割和繼承。

如果名字已經(jīng)加上，如何規(guī)避上述風險？

▲圖片來源：@法制網(wǎng)

各種過戶成本

如果房產(chǎn)證上都寫父母的名字，那又會面臨另外一個問題：未來過戶的成本。房產(chǎn)過戶分贈與、買賣、繼承幾種方式，究竟哪種最省錢？

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▌繼承法

主要費用：登記費。需要到不動產(chǎn)登記中心辦理不動產(chǎn)登記，需要繳納不動產(chǎn)登記費80元。

▌贈與法

主要費用：個稅+契稅+公證費（并非強制要求）。直系親屬贈與免個稅；非直系親屬贈與視同買賣，需要支付個稅，即房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)。此外還有契稅3%和公證費1%。

需要提醒的是，以繼承法和贈與法過戶房產(chǎn)，繼承人或受贈人日后賣出此房時，如房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房，可免征個稅。否則，將計征20%個稅。

▌買賣法

主要費用：營業(yè)稅+個稅+契稅。在房產(chǎn)過戶中，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，如果買入價比較低的話，日后出售時賣出價與買入價的差額會增大，再出售時則需要繳納更多的稅費。