小區(qū)內(nèi)人防工程究竟屬于開(kāi)發(fā)商?還是業(yè)主?
2020-07-08 來(lái)源:貝爾律師
住宅小區(qū)內(nèi)的人防車(chē)位是利用小區(qū)內(nèi)人防工程而施劃的車(chē)位。對(duì)于人防工程是屬于建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)?還是屬于業(yè)主?
目前在全國(guó)范圍內(nèi),建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,人防工程是由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的,人防工程應(yīng)當(dāng)歸建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)。而業(yè)主們認(rèn)為,商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中已經(jīng)包括人防工程的建設(shè)成本,業(yè)主已經(jīng)支付了費(fèi)用,因此應(yīng)當(dāng)是屬于全體業(yè)主的。開(kāi)發(fā)商再次主張啟使用權(quán)或者收益權(quán),向業(yè)主收取租金或使用費(fèi),屬于重復(fù)收費(fèi),開(kāi)發(fā)商不能因一次行為而兩次獲利,否則就違法了價(jià)格法的相關(guān)規(guī)定,也不符合誠(chéng)實(shí)信用的原則。為此,業(yè)主們與開(kāi)發(fā)商之間長(zhǎng)期爭(zhēng)論不休。
關(guān)于人防工程的建設(shè),眾所周知,根據(jù)《人民防空法》的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,人防工程是國(guó)家規(guī)定強(qiáng)制性配建工程,人防工程的建設(shè)費(fèi)用是否與人防工程使用權(quán)是否與建設(shè)成本之間的關(guān)系是什么樣的呢?泰州裝飾招標(biāo)網(wǎng)(m.timesharevacationsblog.com)小編今天就以安徽省為例,就相關(guān)規(guī)定進(jìn)行解讀。
《人防防空法》第五條確立了“誰(shuí)投資,誰(shuí)受益”的原則,但并未確定住宅小區(qū)內(nèi)的人防工程投資者是誰(shuí)?事實(shí)上,誰(shuí)是投資者,也不是《人防防空法》所能確定的。既然無(wú)法確定,那么就需要通過(guò)其他的法律規(guī)范去尋找住宅小區(qū)人防工程投資者的淵源。而尋找住宅小區(qū)人防工程投資者的淵源,就必須從人防工程的建設(shè)費(fèi)用說(shuō)起。
根據(jù)《關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費(fèi)的規(guī)定的通知》(計(jì)價(jià)格[2000]474號(hào))第一條規(guī)定:結(jié)合地面民用建筑修建防空地下室是依法建設(shè)人防工程的重要組成部分,是戰(zhàn)時(shí)保障城市居民就地就近掩蔽,減少人員傷亡的重要途徑。在人防重點(diǎn)城市的市區(qū)(直轄市含近郊區(qū))新建民用建筑,要按照原國(guó)家人民防空委員會(huì)、國(guó)家計(jì)委、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《關(guān)于改變結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知》(人防委字〔1984〕9號(hào))的規(guī)定修建防空地下室。防空地下室建設(shè)所需資金,納入建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃。建設(shè)費(fèi)用據(jù)實(shí)列入建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。
上述條款中“建設(shè)費(fèi)用據(jù)實(shí)列入建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本”與商品房銷(xiāo)售價(jià)格又有什么聯(lián)系?商品房?jī)r(jià)格又能說(shuō)明什么呢?
結(jié)合《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》第一百零四條的規(guī)定:“本條例下列用語(yǔ)的含義,其中第五項(xiàng)解釋對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的定義為:“共用設(shè)施設(shè)備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場(chǎng)、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體器械與場(chǎng)所及其使用的房屋等”;
上述法律規(guī)范中提及到“建設(shè)費(fèi)用分?jǐn)側(cè)敕课蒌N(xiāo)售價(jià)格”的設(shè)施設(shè)備屬于業(yè)主共用,(其中就包括非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng),而小區(qū)的人防車(chē)位是不能作為經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫(kù)來(lái)使用,否則小區(qū)將成為公共停車(chē)場(chǎng))。那么商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成又包括哪些呢?而根據(jù)商品房住宅價(jià)格管理方面的法規(guī)規(guī)定,房屋銷(xiāo)售價(jià)格的構(gòu)成則是由成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)、商品房樓層、朝向差價(jià)、質(zhì)量差價(jià)五項(xiàng)構(gòu)成。這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理的體現(xiàn),成本是價(jià)格構(gòu)成的一個(gè)必然部分,世界上本來(lái)就沒(méi)有什么無(wú)成本的商品。
根據(jù)上述規(guī)定可以看出,人防工程的建設(shè)費(fèi)用系列入建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本,而建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)成本則是構(gòu)成商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成的組成部門(mén),《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》則又規(guī)定了建設(shè)成本已分?jǐn)側(cè)肷唐贩夸N(xiāo)售價(jià)格。因此可以得出結(jié)論:
人防工程系屬于全體業(yè)主所有的共用設(shè)施設(shè)備。
而且,共用設(shè)施設(shè)備的本質(zhì)就是業(yè)主共用,其已經(jīng)排除了開(kāi)發(fā)商的使用權(quán),收益權(quán)是所有權(quán)或使用權(quán)基礎(chǔ),人防工程的共用性質(zhì)已經(jīng)排除了開(kāi)發(fā)商作為單獨(dú)主體的使用權(quán),否則人防工程就將成為開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)有使用權(quán),而不在由業(yè)主歸共用,排除了專(zhuān)有使用權(quán),也就排除了開(kāi)發(fā)商的收益權(quán)。
此外,關(guān)于人防工程的共用性質(zhì),在《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》中的規(guī)定也予以得到印證,其中第十六條規(guī)定:共用設(shè)施:一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)(非機(jī)動(dòng)車(chē))停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。在這里,又一次將人防設(shè)施包含在共用設(shè)施的范圍之內(nèi),排除了建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)的專(zhuān)有使用權(quán)和收益權(quán)。
因此,在多個(gè)法規(guī)和部門(mén)規(guī)章中,已經(jīng)明確了人防工程的共用性質(zhì)和業(yè)主是人防工程的權(quán)利的結(jié)論。同時(shí),將人防設(shè)施包括在業(yè)主共用設(shè)施范圍之內(nèi),確定了業(yè)主使用權(quán),事實(shí)也就是對(duì)受益者的確認(rèn),從而確定的業(yè)主是人防工程的投資者。而建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)主張的“誰(shuí)投資,誰(shuí)受益”,因不具有專(zhuān)有性已經(jīng)失去了法律根基,故不能主張其收益權(quán)。
以上相關(guān)分析,系筆者結(jié)合《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定的解讀。對(duì)于其他省、市和地方城市,人防工程是否屬于全體業(yè)主,還是開(kāi)發(fā)商,業(yè)主們還需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐牟殚啴?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的價(jià)格法規(guī)規(guī)章的規(guī)定和物業(yè)管理法規(guī),規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行解讀,針對(duì)具體的情況具體分析。最后希望本文能夠給那些維護(hù)業(yè)主權(quán)益的業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表一些啟發(fā),少走一些彎路。
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