《泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》征求意見中

2020-04-30 來源:網(wǎng)絡(luò)

為了規(guī)范泰州市住宅物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,《泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》已于2020年4月23日經(jīng)泰州市第五屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議初次審議?,F(xiàn)將《泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例(征求意見稿)》全文在網(wǎng)上公布,廣泛征求社會大眾意見建議。 




泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)



第一章 總則


第一條 為了規(guī)范本市住宅物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。


第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。


第三條 市、縣級市(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系,加大住宅物業(yè)管理公共服務(wù)投入,提高住宅物業(yè)管理規(guī)范化、市場化、信息化、集約化和智能化水平。


第四條 市、縣級市(區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理主管部門,負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和指導(dǎo)工作。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金管理,負(fù)責(zé)建立物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺。


市、縣級市(區(qū))發(fā)展改革、公安、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、城市管理等相關(guān)部門按照各自職責(zé),依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作。


第五條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的具體指導(dǎo)和日常監(jiān)督,協(xié)助上級人民政府和有關(guān)主管部門做好物業(yè)管理相關(guān)工作。


支持居(村)民委員會發(fā)揮對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。


業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等在中國共產(chǎn)黨社區(qū)委員會的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動。


業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定設(shè)立中國共產(chǎn)黨的基層組織,開展黨的活動。


第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理,規(guī)范從業(yè)行為,促進(jìn)誠信經(jīng)營,加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn),提高物業(yè)服務(wù)水平,維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。



第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會


第七條 住宅物業(yè)管理區(qū)域(以下簡稱住宅區(qū))的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的,可以組成業(yè)主代表大會,履行業(yè)主大會職責(zé)。


一個住宅區(qū)的業(yè)主代表一般不少于三十人,一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主戶數(shù)一般不超過五十戶。業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生,業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結(jié)合實(shí)際情況組成。一個業(yè)主小組產(chǎn)生一名業(yè)主代表,代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會會議。業(yè)主代表推薦辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。



第八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定:


(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;


(二)制定和修改管理規(guī)約;


(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;


(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;


(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金;


(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金;


(七)依法改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;


(八)依法改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;


(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。


業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。


決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。


決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積二分之一以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。


第九條 業(yè)主表決共同決定事項(xiàng)通過書面投票或者互聯(lián)網(wǎng)投票的,應(yīng)當(dāng)以記名的方式進(jìn)行;通過會議集體討論的,可以采用舉手表決的方式。表決結(jié)束后應(yīng)當(dāng)形成書面文件,載明表決事項(xiàng)、同意票數(shù)、反對票數(shù)、棄權(quán)票數(shù)以及表決結(jié)論。


倡導(dǎo)鼓勵采用互聯(lián)網(wǎng)投票方式進(jìn)行業(yè)主表決,提高效率、降低成本。采用互聯(lián)網(wǎng)投票的,應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺進(jìn)行。


組織業(yè)主表決共同決定事項(xiàng)所需費(fèi)用列入業(yè)主大會或者業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)。


第十條 業(yè)主表決共同決定事項(xiàng),由業(yè)主委員會或者居(村)民委員會發(fā)起,或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議,通過業(yè)主委員會或者居(村)民委員會發(fā)起。


第十一條 發(fā)起業(yè)主表決事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)以書面方式或者手機(jī)信息、電子郵件等方式通知業(yè)主。


業(yè)主可以委托他人投票。業(yè)主委托家庭成員以外的他人參加業(yè)主表決的,應(yīng)當(dāng)出具書面委托書,載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。


第十二條 業(yè)主投票權(quán)數(shù)、業(yè)主人數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)按照下列方法確定:


(一)業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主專有部分建筑面積計算,每平方米計算為一票,不足一平方米的按照四舍五入計算;


(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按照一人計算;建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付,或者同一業(yè)主擁有兩個以上專有部分的,均按照一人計算;


(三)業(yè)主總?cè)藬?shù),按照本款第二項(xiàng)業(yè)主人數(shù)的總和計算。


一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的,應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán),所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。



第十三條 新建住宅區(qū)符合下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會:


(一)住宅區(qū)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的;


(二)住宅區(qū)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。


符合前款規(guī)定條件的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十名以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi),組織成立首次業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。


建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定將業(yè)主名冊等相關(guān)材料報送街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、戶籍機(jī)構(gòu)查閱、復(fù)制相關(guān)資料,并明確具體查詢事項(xiàng),不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、戶籍機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。


籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。



第十四條 籌備組由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主等方面代表組成。建設(shè)單位不委派代表參加的,不影響籌備組成立。

籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù),其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。


籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi),將成員名單在住宅區(qū)顯著位置公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。




第十五條 籌備組履行下列職責(zé):


(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、方式和內(nèi)容;


(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案;


(三)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);


(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;


(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;


(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。


對前款規(guī)定的內(nèi)容,籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前,在住宅區(qū)顯著位置公示,并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。


籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。



第十六條 業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。


有下列情形之一的,不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員:


(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變房屋使用性質(zhì)、違法出租房屋的;


(二)未按照規(guī)定或者約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、汽車停放費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用的;


(三)本人及其配偶、直系親屬在本住宅區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)擔(dān)任管理層職務(wù)的;


(四)正在被依法限制人身自由,或者正在被執(zhí)行刑事處罰的;


(五)不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的其他情形。


擔(dān)任業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的,本人應(yīng)當(dāng)主動辭去業(yè)主委員會職務(wù);本人拒不辭職的,應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。


縣級市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對業(yè)主委員會的培訓(xùn)和指導(dǎo)。



第十七條 業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成,每屆任期三至五年,委員可以連選連任,具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。


業(yè)主委員會是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。



第十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列材料向縣級市(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案:


(一)業(yè)主委員會備案申請書;


(二)業(yè)主委員會委員名單;


(三)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;


(四)業(yè)主大會會議記錄;


(五)其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。


業(yè)主委員會的人員組成,應(yīng)當(dāng)在所在住宅區(qū)顯著位置以及物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺公布。



第十九條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行下列職責(zé):


(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;


(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;


(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;


(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;


(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。



第二十條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān),可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支,也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>


工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年在住宅區(qū)顯著位置以及物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺公示工作經(jīng)費(fèi)的收支情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。



第二十一條 住宅區(qū)具有下列情形之一的,所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以組織成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé):


(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;


(二)具備成立業(yè)主大會條件但因多種原因未成立,經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的;


(三)成立了業(yè)主大會但業(yè)主委員會半年以上不能正常開展工作,需要重新選舉業(yè)主委員會,經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。


物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成。


物業(yè)管理委員會的人員組成,應(yīng)當(dāng)在所在住宅區(qū)顯著位置以及物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺公布。



第二十二條 物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責(zé)的,應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定征求全體業(yè)主意見,形成業(yè)主共同決定,并將共同決定在住宅區(qū)顯著位置公示。


物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。



第二十三條 縣級市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理委員會的監(jiān)督和指導(dǎo)。


物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)期間,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對能夠成立業(yè)主大會的,應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備工作,成立業(yè)主大會;能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)產(chǎn)生業(yè)主委員會。


物業(yè)管理委員會自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé),并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向新一屆業(yè)主委員會移交相關(guān)資料和財物,移交后自動解散。



第二十四條 業(yè)主委員會在其任期屆滿三個月前,應(yīng)當(dāng)書面報告居(村)民委員會、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組,由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆選舉小組人員的構(gòu)成參照首次業(yè)主大會籌備組。



第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆選舉小組成立之日起十日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交居(村)民委員會保管。


業(yè)主委員會不按時移交的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣級市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交;拒不移交的,公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助移交。


居(村)民委員會在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理備案手續(xù)后十日內(nèi),將其保管的第一款所述財物移交新一屆業(yè)主委員會。




第三章 業(yè)主共有資金


第二十六條 業(yè)主共有資金包括:


(一)實(shí)行酬金制的住宅區(qū)業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi);


(二)業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會決定分擔(dān)的費(fèi)用;


(三)住宅共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益;


(四)住宅專項(xiàng)維修資金;


(五)其他合法收入。


閑置的業(yè)主共有資金除銀行儲蓄或者依法購買國債外,不得用于其他投資或其他用途。業(yè)主共有資金監(jiān)督管理辦法由市人民政府另行制定。



第二十七條 除住宅專項(xiàng)維修資金外,業(yè)主共有資金用于下列用途:


(一)實(shí)行酬金制的住宅區(qū)支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;


(二)支付業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)、委員補(bǔ)貼;


(三)業(yè)主大會同意支出的費(fèi)用;


(四)依法應(yīng)當(dāng)支出的其他費(fèi)用。



第二十八條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付可以采取包干制或者酬金制等方式,具體方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。


實(shí)行酬金制的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取和管理單位,對物業(yè)服務(wù)費(fèi)單獨(dú)列賬核算,管理單位應(yīng)當(dāng)每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收入和支出情況。業(yè)主委員會可以聘請第三方機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的年度收支情況進(jìn)行審計。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照下列規(guī)定管理:


(一)物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理單位定期向住宅區(qū)業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi);


(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù),物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理單位按照合同約定支付酬金給物業(yè)服務(wù)企業(yè);


(三)物業(yè)服務(wù)合同未約定的服務(wù)事項(xiàng)所產(chǎn)生的費(fèi)用,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出支出申請,按實(shí)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支;


(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)當(dāng)年度結(jié)余部分滾存下年度使用,不足部分由業(yè)主分擔(dān)補(bǔ)繳。


實(shí)行包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取并包干使用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)自負(fù)盈虧。



第二十九條 住宅共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益(以下簡稱業(yè)主共有收益)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬,收入支出情況應(yīng)當(dāng)至少每年在住宅區(qū)顯著位置公示一次,接受業(yè)主的監(jiān)督。


前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主委員會換屆、物業(yè)管理委員會向業(yè)主委員會移交的,業(yè)主共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對業(yè)主共有收益的收支情況進(jìn)行審計,審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)顯著位置公示,公示期限不少于十五日。審計費(fèi)用從公共收益中列支。



第三十條 住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金,專項(xiàng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。


專項(xiàng)維修資金包括首期專項(xiàng)維修資金和日常專項(xiàng)維修資金。首期專項(xiàng)維修資金用于住宅區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造;日常專項(xiàng)維修資金用于樓棟共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。



第三十一條 住宅、住宅區(qū)的非住宅或者與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在辦理商品房買賣合同備案時繳納首期專項(xiàng)維修資金。


已竣工驗(yàn)收并達(dá)到交付條件,尚未售出或者尚未交付業(yè)主以及其他屬于建設(shè)單位所有的房屋,建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前,應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項(xiàng)維修資金先行繳納至住宅專項(xiàng)維修資金專戶。


住宅區(qū)配置電梯的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例繳納專項(xiàng)維修資金,專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。


不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理主管部門建立數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)共享機(jī)制,用于物業(yè)管理主管部門歸集專項(xiàng)維修資金。



第三十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納日常專項(xiàng)維修資金。日常專項(xiàng)維修資金可以與物業(yè)服務(wù)費(fèi)一并繳納,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按年匯總繳入專項(xiàng)維修資金專戶,也可以由業(yè)主直接繳入專項(xiàng)維修資金專戶。



第三十三條 住宅區(qū)發(fā)生下列情形時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時采取應(yīng)急處置措施,保障安全:


(一)供水、供電、供氣設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障的;


(二)外墻脫落或者存在其他高墜物危險的;


(三)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重,危及人身安全的;


(四)外墻、屋面滲漏的;


(五)公共排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;


(六)電梯出現(xiàn)故障的;


(七)消防設(shè)施出現(xiàn)故障的;


(八)其他危及安全的緊急情況。


發(fā)生前款第一項(xiàng)情形的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)專營單位;發(fā)生前款第二項(xiàng)至八項(xiàng)情形的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時報告業(yè)主委員會、街道辦事處,并進(jìn)行應(yīng)急維修,應(yīng)急維修費(fèi)用從業(yè)主共有資金賬戶或者專項(xiàng)維修資金賬戶中支出。



第三十四條 住宅區(qū)發(fā)生第三十三條規(guī)定以外的一般維修事項(xiàng),需要從業(yè)主共有資金賬戶或者專項(xiàng)維修資金賬戶中支出維修費(fèi)用的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主表決通過。


業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主表決維修資金使用事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)以書面或者電子信息方式通知維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主。參與表決業(yè)主未達(dá)到法定要求的,經(jīng)居(村)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同決定,并在維修資金管理機(jī)構(gòu)指導(dǎo)下,可以就同一事項(xiàng)再次表決,再次表決可以采用默認(rèn)表決或者異議表決方式,并且再次通知相關(guān)業(yè)主,通知中應(yīng)當(dāng)載明默認(rèn)表決或者異議表決的相關(guān)說明。


第三十五條 首期專項(xiàng)維修資金余額不足百分之三十的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定,續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金。


業(yè)主其他共有資金應(yīng)當(dāng)首先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。


第三十六條 市、縣級市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修保險機(jī)制,按照業(yè)主投保、企業(yè)參保、權(quán)責(zé)匹配、風(fēng)險分擔(dān)、維修便捷的原則,開展房屋滲漏、電梯故障等維修保險工作。



第四章 前期物業(yè)管理


第三十七條 新建住宅區(qū)實(shí)行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,前期物業(yè)服務(wù)合同期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。


第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,選聘方未作出續(xù)聘或者另聘決定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的,原合同權(quán)利義務(wù)對雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間,一方當(dāng)事人提出終止合同的,應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知另一方當(dāng)事人和縣級市(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府),并在住宅區(qū)顯著位置公告。


第三十九條 建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、汽車停放費(fèi)等條款。


建設(shè)單位與房屋買受人簽訂房屋買賣合同時,應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約作為房屋買賣合同的附件并同時簽署。


已竣工但尚未售出或者因建設(shè)單位原因未按時交付業(yè)主的房屋,前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。


第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接住宅區(qū)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。



現(xiàn)場查驗(yàn)二十日前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:


(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;


(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料;


(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;


(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。


未能全部移交前款所列資料的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限。


承接查驗(yàn)后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議,對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等作出明確約定。



第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的縣級市(區(qū))物業(yè)管理主管部門辦理備案手續(xù):


(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;


(二)臨時管理規(guī)約;


(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;


(四)建設(shè)單位移交資料清單;


(五)查驗(yàn)記錄;


(六)交接記錄;


(七)其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。


物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況,在住宅區(qū)顯著位置公示。



第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案,并妥善保管。


物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi),向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。


第四十三條 新建住宅區(qū)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并無償移交。其中,用于業(yè)主委員會議事活動用房的,應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定,一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。


物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋,由建設(shè)單位裝修,具備獨(dú)立、正常使用功能,相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的,應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。


物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主,建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)首次登記時,應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用戶一并申請登記為業(yè)主共有,并注明物業(yè)服務(wù)用房。


集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房,收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。配置的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房,按照物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行登記。


物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房不得買賣和抵押。


建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi),用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。


第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申報辦理工程竣工驗(yàn)收備案前,按照建筑安裝總造價百分之一的標(biāo)準(zhǔn)交存物業(yè)保修金,用作保修期內(nèi)建設(shè)單位未履行保修責(zé)任,或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的維修費(fèi)用。物業(yè)保修金不得納入建設(shè)成本。


物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題,保修金交存期滿仍未修復(fù)的,保修金交存期順延至修復(fù)完成。


物業(yè)保修期內(nèi),物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費(fèi)用的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足;物業(yè)保修期滿后,物業(yè)保修金有余額的,應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。


物業(yè)保修金實(shí)行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、??顚S谩⒄O(jiān)管的原則,具體的收取、使用和管理辦法由市政府制定。



第五章 物業(yè)服務(wù)與管理


第四十五條 一個住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù),但是業(yè)主自行管理的除外。


除業(yè)主大會依法決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)外,住宅區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)。投標(biāo)人少于三個的,應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo);重新招標(biāo)后投標(biāo)人仍少于三個的,可以協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。


公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺發(fā)布招標(biāo)信息。


第四十六條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)多個住宅區(qū)的,應(yīng)當(dāng)對各住宅區(qū)分別進(jìn)行核算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將住宅區(qū)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。


物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定履行義務(wù)。


鼓勵和引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與基層社會治理,履行綜合治理相關(guān)責(zé)任。


第四十七條 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限等。


本條例實(shí)施前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,合同期限延續(xù)至本條例實(shí)施后的,繼續(xù)按照合同約定執(zhí)行;合同到期后,按照本條例的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。


物業(yè)服務(wù)內(nèi)容約定不明的,參照市物業(yè)管理主管部門發(fā)布的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。


物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報市(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。


第四十八條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力成本、物價水平等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。


第四十九條 住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)營和管理。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只能在一個物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的,應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并予以公示。



第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息予以公布:


(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況以及聯(lián)系方式等;


(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;


(三)電梯、消防、監(jiān)控、人民防空等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、聯(lián)系方式等,如法律法規(guī)規(guī)定需要具備專業(yè)資質(zhì)的,還應(yīng)當(dāng)公示相關(guān)資質(zhì)信息;


(四)管理規(guī)約摘要信息;


(五)上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況;


(六)公共能耗費(fèi)分?jǐn)?、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的業(yè)主共有資金收支情況;


(七)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定公開物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況;


(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的信息和資料。


前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長期公布,第五項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每年公布一次,第六項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時公布且公布期限不少于十五日,第七項(xiàng)根據(jù)合同約定公布。業(yè)主對公布內(nèi)容有異議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。



第五十一條 普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價,業(yè)主大會成立后,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價由業(yè)主大會決定,業(yè)主大會未能形成共同決定的,繼續(xù)實(shí)行政府指導(dǎo)價。非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi),實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。


發(fā)展改革部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理主管部門,綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價指數(shù)變動情況,制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)與浮動幅度,并向社會公布;每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進(jìn)行評估,并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。


第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的期限最長不得超過一年。


業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。


房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時,業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。


第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。


住宅區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。


第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定落實(shí)安全防范措施,做好住宅區(qū)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。


住宅區(qū)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施,及時向有關(guān)主管部門報告,并協(xié)助做好救助工作。


業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的,由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。


第五十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議,決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、市(區(qū))物業(yè)管理主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府),并在住宅區(qū)顯著位置公告。


物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會、市(區(qū))物業(yè)管理主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府),并在住宅區(qū)顯著位置公告。


業(yè)主大會決定續(xù)聘的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。


第五十六條 業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至退出住宅區(qū)前的期間內(nèi),應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序,但合同另有約定的除外。


業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi),退出住宅區(qū),并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù):


(一)移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn);


(二)移交本條例第四十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料;


(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料,運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄;


(四)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用;


(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。


物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交前款資金、資料和物品或者拒絕退出住宅區(qū)的,業(yè)主委員會可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和市(區(qū))物業(yè)管理主管部門報告,并可以向公安機(jī)關(guān)請求協(xié)助,也可以依法提起訴訟。


第五十七條 住宅區(qū)供水、供電、供氣、通訊等相關(guān)專營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。相關(guān)專營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的,應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議,明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的,由相關(guān)專營單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作,法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。


未經(jīng)供水、供電、供氣等相關(guān)專營單位或者業(yè)主授權(quán)、行政決定或者司法裁決,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得對共有物業(yè)或者物業(yè)專有部分實(shí)施停水、停電、停氣。但是,可能對業(yè)主利益或者公共安全造成重大損失的緊急情形除外。


第五十八條 單體住宅樓或者規(guī)模較小的住宅區(qū),經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定,在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督指導(dǎo)下,業(yè)主可以對物業(yè)實(shí)施自行管理。


業(yè)主自行管理的,應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)作出決定:


(一)自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人;


(二)自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限;


(三)聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案;


(四)其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。


電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。


第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)


第五十九條 住宅區(qū)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要。


第六十條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定住宅區(qū)公共停車管理規(guī)定,對占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的行為進(jìn)行規(guī)范。


住宅區(qū)劃設(shè)車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。


違反住宅區(qū)停車管理規(guī)定的,業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求公安機(jī)關(guān)協(xié)助處理。


第六十一條 前期物業(yè)管理期間,在住宅區(qū)公共、共用車庫、道路、場地等共用部位停放汽車的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)房屋買賣合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同的約定收取汽車停放費(fèi),所得收益的百分之七十為共有部位收益納入專項(xiàng)維修資金,其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。


業(yè)主大會成立后,在住宅區(qū)公共、共用車庫、道路、場地等共用部位停放汽車的,以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定后,依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示,所得收益為業(yè)主共有收益,按照業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定、合同約定使用;沒有決定或者約定的,按照前款規(guī)定使用。


汽車停放費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn),由市發(fā)展改革部門會同物業(yè)管理主管部門制定并公布。


第六十二條 業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅區(qū)公共車位、車庫的使用情況予以公示。公示內(nèi)容包括可以使用車位、車庫的總數(shù),車位、車庫使用信息等。


住宅區(qū)的公共車位、車庫,應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放租賃,每個租賃期限不得超過三年。


第六十三條 住宅區(qū)依法配建的人民防空工程平時用于停放汽車的,應(yīng)當(dāng)開放使用并保持人民防空功能,按照“誰受益、誰負(fù)責(zé)”的原則,由人民防空工程停車位使用費(fèi)收取方負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)。


第六十四條 住宅區(qū)依法配建的人民防空工程,應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實(shí)地標(biāo)注。


住宅區(qū)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放,出租的租賃期限不得超過三年,不得將停車位出售、附贈。


第六十五條 新建住宅區(qū)配建停車位,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃建設(shè)充電設(shè)施或者預(yù)留建設(shè)安裝條件。已建住宅區(qū),經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意,可以通過改造、加裝等方式建設(shè)充電設(shè)施。




第六十六條 住宅區(qū)禁止下列行為:


(一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途;


(二)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);


(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物和其他工程建設(shè);


(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;


(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品;


(六)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng);


(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;


(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施;


(九)擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營,無序停放車輛;


(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;


(十一)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;


(十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。


有前款所列行為之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)主管部門,有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。




第六十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。


業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù),簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的,需要提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案和城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的審定意見,并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。


業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約,禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入住宅區(qū)。


物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時,業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。




第六十八條 住宅裝飾裝修施工作業(yè)時間應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定:


(一)工作日為七時至十二時,十四時至十九時;


(二)非工作日為八時至十二時,十四時至十八時。


在非工作日不得進(jìn)行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的裝飾裝修施工作業(yè)。非裝飾裝修施工作業(yè)時間不得進(jìn)行裝飾裝修作業(yè),公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加大對非裝飾裝修施工作業(yè)時間進(jìn)行裝飾裝修作業(yè)行為的查處力度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大對裝飾裝修的巡查力度,對非作業(yè)時間進(jìn)行裝飾裝修的行為進(jìn)行制止,無法制止的應(yīng)當(dāng)及時報告公安機(jī)關(guān)。


第六十九條 住宅區(qū)存在安全隱患、嚴(yán)重影響市容或者妨礙他人正常使用的,業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)怠于維修、養(yǎng)護(hù)的,相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者組織代修,相關(guān)費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。


物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時,相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造,造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。


第七十條 住宅樓需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開發(fā)、改造的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或者本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。


住宅樓共有部分增設(shè)電梯免于規(guī)劃選址、建設(shè)用地規(guī)劃許可和用地審批手續(xù)。




第七章 監(jiān)督管理


第七十一條 市物業(yè)管理主管部門履行下列職責(zé):


(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定;


(二)研究擬定或者制定物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和措施;


(三)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金監(jiān)督管理;


(四)建立市物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺和物業(yè)管理信用信息系統(tǒng);


(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。


第七十二條 縣級市(區(qū))物業(yè)管理主管部門履行下列職責(zé):


(一)指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理相關(guān)工作;


(二)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約、物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接相關(guān)工作;


(三)負(fù)責(zé)業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案;


(四)負(fù)責(zé)開展日常培訓(xùn);


(五)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金監(jiān)督管理;


(六)負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)主體信用信息的采集復(fù)核和推送;


(七)負(fù)責(zé)指導(dǎo)住宅區(qū)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)工作;


(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。


第七十三條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)履行下列職責(zé):


(一)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會選舉,組織成立物業(yè)管理委員會;


(二)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接相關(guān)工作;


(三)責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的違法決定;


(四)督促建立由居(村)民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及相關(guān)職能部門參加的聯(lián)席會議制度,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜;


(五)負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和矛盾糾紛;


(六)落實(shí)住宅區(qū)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)工作;


(七)協(xié)助、配合主管部門對物業(yè)管理相關(guān)主體信用信息的采集工作;


(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。


縣級市(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)明確物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu),配備專門管理人員,落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。




第七十四條 居(村)民委員會履行下列職責(zé):


(一)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主自治;


(二)牽頭建立由業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的聯(lián)席會議;


(三)建立物業(yè)管理相關(guān)投訴和矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制,及時協(xié)調(diào)、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛;


(四)參與監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金和共有部位收益的管理和使用;


(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。


第七十五條 市、縣級市(區(qū))相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),落實(shí)監(jiān)督、執(zhí)法管理進(jìn)住宅區(qū)的要求,做好下列工作:


(一)發(fā)展改革部門會同有關(guān)部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)督管理,落實(shí)實(shí)行政府指導(dǎo)價的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定期評估調(diào)整機(jī)制;負(fù)責(zé)指導(dǎo)、支持物業(yè)管理主管部門建立物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域相關(guān)主體信用檔案,實(shí)施守信聯(lián)合激勵失信聯(lián)合懲戒;


(二)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)指導(dǎo)住宅區(qū)汽車通行、停放管理,負(fù)責(zé)住宅區(qū)公共安全、公共秩序、租賃房屋治安管理;


(三)自然資源和規(guī)劃部門會同物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)住宅物業(yè)管理區(qū)域的劃定;


(四)生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)住宅區(qū)及其周邊污染源的監(jiān)督管理;


(五)城市管理部門負(fù)責(zé)違法搭建建(構(gòu))筑物、占道經(jīng)營、破壞城市及住宅區(qū)容貌、占用和毀壞綠地和綠化、亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)亂貼廣告、任意棄置垃圾、傾倒污水以及違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽等行為的監(jiān)督管理;


(六)消防機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)影響消防設(shè)施、消防車通道安全行為以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)的監(jiān)督管理;


(七)市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備安全、違法經(jīng)營活動等方面的監(jiān)督管理,依法查處物業(yè)管理中的價格違法行為。




第八章 法律責(zé)任


第七十六條 違反本條例規(guī)定的行為,法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的,從其規(guī)定。


第七十七條 建設(shè)單位有下列情形之一的,由市(區(qū))物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰:


(一)違反本條例第十三條第三款規(guī)定,未按照要求報送相關(guān)文件資料的,處一萬元以上五萬元以下的罰款;


(二)違反本條例第十三條第四款規(guī)定,未按照要求承擔(dān)首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)的,處五萬元以上十萬元以下的罰款;


(三)違反本條例第四十四條第一款、第三款規(guī)定,未按照要求交存或者補(bǔ)足物業(yè)保修金的,處二十萬元以上三十萬元以下的罰款。


第七十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的,由市(區(qū))物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰:


(一)違反本條例第五十條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公布、公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等相關(guān)信息或者公布、公示虛假信息的,處一萬元以上五萬元以下的罰款;


(二)違反本條例第五十六條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的,處五萬元以上二十萬元以下的罰款;


(三)違反本條例第六十六條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理違法行為未予以勸阻、制止,或者未及時報告有關(guān)主管部門的,可以處一千元以上五千元以下的罰款;


(四)違反本條例第二十九條第一款規(guī)定,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理業(yè)主共有收益,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將業(yè)主共有收益單獨(dú)列賬的,處三萬元以上十萬元以下的罰款;挪用業(yè)主共有收益的,沒收違法所得,處五萬元以上三十萬元以下罰款。


第七十九條 物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、相關(guān)主管部門的工作人員以及其他受委托從事公務(wù)的人員違反本條例規(guī)定,濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的,依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。




第九章 附則


第八十條 本條例下列用語的含義:


(一)物業(yè),是指房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。


(二)住宅物業(yè)管理,是指住宅業(yè)主經(jīng)共同決定,委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行對住宅建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。


(三)住宅業(yè)主,是指住宅房屋所有權(quán)人,包括住宅區(qū)內(nèi)的非住宅業(yè)主以及與住宅樓結(jié)構(gòu)相連或者具有共用設(shè)施設(shè)備的非住宅業(yè)主。


(四)物業(yè)使用人,是指除業(yè)主以外合法使用物業(yè)的單位和個人,包括但不限于物業(yè)承租人。


(五)物業(yè)服務(wù)費(fèi),是指由業(yè)主或者物業(yè)使用人繳納的物業(yè)服務(wù)預(yù)付金,包括支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的費(fèi)用和除專項(xiàng)維修資金以外其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同支付的服務(wù)費(fèi)用。


(六)住宅區(qū)顯著位置公示,是指在住宅區(qū)各出入口公開張貼。


(七)物業(yè)承接查驗(yàn),是指承接物業(yè)前,建設(shè)單位、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè),根據(jù)法律法規(guī)和本條例有關(guān)規(guī)定,共同對共有物業(yè)進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動。


(八)業(yè)主共同決定,是指住宅區(qū)多數(shù)業(yè)主就某一事項(xiàng)達(dá)成一致意見。成立業(yè)主大會的,包括業(yè)主大會依法作出的決定和業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)作出的決定;未成立業(yè)主大會的,指占業(yè)主總?cè)藬?shù)和業(yè)主投票權(quán)數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意作出的決定。


(九)默認(rèn)表決,是指業(yè)主大會或業(yè)主表決共同決定事項(xiàng)時,將未參與投票業(yè)主的投票數(shù)計入?yún)⑴c投票業(yè)主意見中得票數(shù)較多的意見中。


(十)異議表決,是指業(yè)主大會或業(yè)主表決共同決定事項(xiàng)時,只統(tǒng)計反對票數(shù),再以總票數(shù)減去反對票數(shù)的結(jié)果為同意票數(shù)。


第八十一條 非住宅的物業(yè)管理及其監(jiān)督可以參照本條例執(zhí)行。


第八十二條 本條例自()年()月()日起施行。


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