《泰州市住宅物業(yè)管理條例(草案)》征求意見中

為了規(guī)范泰州市住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，《泰州市住宅物業(yè)管理條例（草案）》已于2020年4月23日經(jīng)泰州市第五屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議初次審議?，F(xiàn)將《泰州市住宅物業(yè)管理條例（征求意見稿）》全文在網(wǎng)上公布，廣泛征求社會大眾意見建議。 

泰州市住宅物業(yè)管理條例（草案）

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范本市住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

第三條 市、縣級市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，加大住宅物業(yè)管理公共服務(wù)投入，提高住宅物業(yè)管理規(guī)范化、市場化、信息化、集約化和智能化水平。

第四條 市、縣級市（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理主管部門，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和指導(dǎo)工作。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門專項維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)專項維修資金管理，負(fù)責(zé)建立物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺。

市、縣級市（區(qū)）發(fā)展改革、公安、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、城市管理等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的具體指導(dǎo)和日常監(jiān)督，協(xié)助上級人民政府和有關(guān)主管部門做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

支持居（村）民委員會發(fā)揮對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等在中國共產(chǎn)黨社區(qū)委員會的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動。

業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定設(shè)立中國共產(chǎn)黨的基層組織，開展黨的活動。

第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第七條 住宅物業(yè)管理區(qū)域（以下簡稱住宅區(qū)）的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以組成業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會職責(zé)。

一個住宅區(qū)的業(yè)主代表一般不少于三十人，一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主戶數(shù)一般不超過五十戶。業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生，業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結(jié)合實(shí)際情況組成。一個業(yè)主小組產(chǎn)生一名業(yè)主代表，代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會會議。業(yè)主代表推薦辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第八條 下列事項由業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的專項維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的專項維修資金；

（七）依法改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）依法改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積二分之一以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

第九條 業(yè)主表決共同決定事項通過書面投票或者互聯(lián)網(wǎng)投票的，應(yīng)當(dāng)以記名的方式進(jìn)行；通過會議集體討論的，可以采用舉手表決的方式。表決結(jié)束后應(yīng)當(dāng)形成書面文件，載明表決事項、同意票數(shù)、反對票數(shù)、棄權(quán)票數(shù)以及表決結(jié)論。

倡導(dǎo)鼓勵采用互聯(lián)網(wǎng)投票方式進(jìn)行業(yè)主表決，提高效率、降低成本。采用互聯(lián)網(wǎng)投票的，應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺進(jìn)行。

組織業(yè)主表決共同決定事項所需費(fèi)用列入業(yè)主大會或者業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)。

第十條 業(yè)主表決共同決定事項，由業(yè)主委員會或者居（村）民委員會發(fā)起，或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，通過業(yè)主委員會或者居（村）民委員會發(fā)起。

第十一條 發(fā)起業(yè)主表決事項，應(yīng)當(dāng)以書面方式或者手機(jī)信息、電子郵件等方式通知業(yè)主。

業(yè)主可以委托他人投票。業(yè)主委托家庭成員以外的他人參加業(yè)主表決的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。

第十二條 業(yè)主投票權(quán)數(shù)、業(yè)主人數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：

（一）業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主專有部分建筑面積計算，每平方米計算為一票，不足一平方米的按照四舍五入計算；

（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算；建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付，或者同一業(yè)主擁有兩個以上專有部分的，均按照一人計算；

（三）業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照本款第二項業(yè)主人數(shù)的總和計算。

一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

第十三條 新建住宅區(qū)符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

（一）住宅區(qū)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；

（二）住宅區(qū)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。

符合前款規(guī)定條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十名以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《江蘇省物業(yè)管理條例》第十四條規(guī)定將業(yè)主名冊等相關(guān)材料報送街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、戶籍機(jī)構(gòu)查閱、復(fù)制相關(guān)資料，并明確具體查詢事項，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、戶籍機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十四條 籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主等方面代表組成。建設(shè)單位不委派代表參加的，不影響籌備組成立。

籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在住宅區(qū)顯著位置公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

第十五條 籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、方式和內(nèi)容；

（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在住宅區(qū)顯著位置公示，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

第十六條 業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變房屋使用性質(zhì)、違法出租房屋的；

（二）未按照規(guī)定或者約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、汽車停放費(fèi)、專項維修資金等相關(guān)費(fèi)用的；

（三）本人及其配偶、直系親屬在本住宅區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)擔(dān)任管理層職務(wù)的；

（四）正在被依法限制人身自由，或者正在被執(zhí)行刑事處罰的；

（五）不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的其他情形。

擔(dān)任業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的，本人應(yīng)當(dāng)主動辭去業(yè)主委員會職務(wù)；本人拒不辭職的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。

縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對業(yè)主委員會的培訓(xùn)和指導(dǎo)。

第十七條 業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

第十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請書；

（二）業(yè)主委員會委員名單；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）業(yè)主大會會議記錄；

（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

業(yè)主委員會的人員組成，應(yīng)當(dāng)在所在住宅區(qū)顯著位置以及物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺公布。

第十九條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年在住宅區(qū)顯著位置以及物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺公示工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十一條 住宅區(qū)具有下列情形之一的，所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但因多種原因未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）成立了業(yè)主大會但業(yè)主委員會半年以上不能正常開展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成。

物業(yè)管理委員會的人員組成，應(yīng)當(dāng)在所在住宅區(qū)顯著位置以及物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺公布。

第二十二條 物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在住宅區(qū)顯著位置公示。

物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十三條 縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理委員會的監(jiān)督和指導(dǎo)。

物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)期間，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對能夠成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備工作，成立業(yè)主大會；能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)產(chǎn)生業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向新一屆業(yè)主委員會移交相關(guān)資料和財物，移交后自動解散。

第二十四條 業(yè)主委員會在其任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告居（村）民委員會、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆選舉小組人員的構(gòu)成參照首次業(yè)主大會籌備組。

第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆選舉小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交居（村）民委員會保管。

業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助移交。

居（村）民委員會在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的第一款所述財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第三章 業(yè)主共有資金

第二十六條 業(yè)主共有資金包括：

（一）實(shí)行酬金制的住宅區(qū)業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（二）業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會決定分擔(dān)的費(fèi)用；

（三）住宅共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益；

（四）住宅專項維修資金；

（五）其他合法收入。

閑置的業(yè)主共有資金除銀行儲蓄或者依法購買國債外，不得用于其他投資或其他用途。業(yè)主共有資金監(jiān)督管理辦法由市人民政府另行制定。

第二十七條 除住宅專項維修資金外，業(yè)主共有資金用于下列用途：

（一）實(shí)行酬金制的住宅區(qū)支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（二）支付業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)、委員補(bǔ)貼；

（三）業(yè)主大會同意支出的費(fèi)用；

（四）依法應(yīng)當(dāng)支出的其他費(fèi)用。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付可以采取包干制或者酬金制等方式，具體方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

實(shí)行酬金制的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取和管理單位，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)單獨(dú)列賬核算，管理單位應(yīng)當(dāng)每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收入和支出情況。業(yè)主委員會可以聘請第三方機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的年度收支情況進(jìn)行審計。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照下列規(guī)定管理：

（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理單位定期向住宅區(qū)業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理單位按照合同約定支付酬金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（三）物業(yè)服務(wù)合同未約定的服務(wù)事項所產(chǎn)生的費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出支出申請，按實(shí)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支；

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)當(dāng)年度結(jié)余部分滾存下年度使用，不足部分由業(yè)主分擔(dān)補(bǔ)繳。

實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取并包干使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自負(fù)盈虧。

第二十九條 住宅共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益（以下簡稱業(yè)主共有收益）應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，收入支出情況應(yīng)當(dāng)至少每年在住宅區(qū)顯著位置公示一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主委員會換屆、物業(yè)管理委員會向業(yè)主委員會移交的，業(yè)主共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對業(yè)主共有收益的收支情況進(jìn)行審計，審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計費(fèi)用從公共收益中列支。

第三十條 住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金，專項用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

專項維修資金包括首期專項維修資金和日常專項維修資金。首期專項維修資金用于住宅區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造；日常專項維修資金用于樓棟共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。

第三十一條 住宅、住宅區(qū)的非住宅或者與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理商品房買賣合同備案時繳納首期專項維修資金。

已竣工驗收并達(dá)到交付條件，尚未售出或者尚未交付業(yè)主以及其他屬于建設(shè)單位所有的房屋，建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項維修資金先行繳納至住宅專項維修資金專戶。

住宅區(qū)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例繳納專項維修資金，專項用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理主管部門建立數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)共享機(jī)制，用于物業(yè)管理主管部門歸集專項維修資金。

第三十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納日常專項維修資金。日常專項維修資金可以與物業(yè)服務(wù)費(fèi)一并繳納，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按年匯總繳入專項維修資金專戶，也可以由業(yè)主直接繳入專項維修資金專戶。

第三十三條 住宅區(qū)發(fā)生下列情形時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時采取應(yīng)急處置措施，保障安全：

（一）供水、供電、供氣設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障的；

（二）外墻脫落或者存在其他高墜物危險的；

（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；

（四）外墻、屋面滲漏的；

（五）公共排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）電梯出現(xiàn)故障的；

（七）消防設(shè)施出現(xiàn)故障的；

（八）其他危及安全的緊急情況。

發(fā)生前款第一項情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)專營單位；發(fā)生前款第二項至八項情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時報告業(yè)主委員會、街道辦事處，并進(jìn)行應(yīng)急維修，應(yīng)急維修費(fèi)用從業(yè)主共有資金賬戶或者專項維修資金賬戶中支出。

第三十四條 住宅區(qū)發(fā)生第三十三條規(guī)定以外的一般維修事項，需要從業(yè)主共有資金賬戶或者專項維修資金賬戶中支出維修費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主表決通過。

業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主表決維修資金使用事項，應(yīng)當(dāng)以書面或者電子信息方式通知維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主。參與表決業(yè)主未達(dá)到法定要求的，經(jīng)居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同決定，并在維修資金管理機(jī)構(gòu)指導(dǎo)下，可以就同一事項再次表決，再次表決可以采用默認(rèn)表決或者異議表決方式，并且再次通知相關(guān)業(yè)主，通知中應(yīng)當(dāng)載明默認(rèn)表決或者異議表決的相關(guān)說明。

第三十五條 首期專項維修資金余額不足百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項維修資金。

業(yè)主其他共有資金應(yīng)當(dāng)首先用于補(bǔ)充專項維修資金。

第三十六條 市、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修保險機(jī)制，按照業(yè)主投保、企業(yè)參保、權(quán)責(zé)匹配、風(fēng)險分擔(dān)、維修便捷的原則，開展房屋滲漏、電梯故障等維修保險工作。

第四章 前期物業(yè)管理

第三十七條 新建住宅區(qū)實(shí)行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，選聘方未作出續(xù)聘或者另聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知另一方當(dāng)事人和縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在住宅區(qū)顯著位置公告。

第三十九條 建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、汽車停放費(fèi)等條款。

建設(shè)單位與房屋買受人簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約作為房屋買賣合同的附件并同時簽署。

已竣工但尚未售出或者因建設(shè)單位原因未按時交付業(yè)主的房屋，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。

現(xiàn)場查驗二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限。

承接查驗后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等作出明確約定。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關(guān)的文件。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在住宅區(qū)顯著位置公示。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，移交物業(yè)承接查驗檔案。

第四十三條 新建住宅區(qū)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。

物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主，建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)首次登記時，應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用戶一并申請登記為業(yè)主共有，并注明物業(yè)服務(wù)用房。

集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。配置的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，按照物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行登記。

物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房不得買賣和抵押。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申報辦理工程竣工驗收備案前，按照建筑安裝總造價百分之一的標(biāo)準(zhǔn)交存物業(yè)保修金，用作保修期內(nèi)建設(shè)單位未履行保修責(zé)任，或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的維修費(fèi)用。物業(yè)保修金不得納入建設(shè)成本。

物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期滿仍未修復(fù)的，保修金交存期順延至修復(fù)完成。

物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費(fèi)用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足；物業(yè)保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。

物業(yè)保修金實(shí)行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的原則，具體的收取、使用和管理辦法由市政府制定。

第五章 物業(yè)服務(wù)與管理

第四十五條 一個住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)，但是業(yè)主自行管理的除外。

除業(yè)主大會依法決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，住宅區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)。投標(biāo)人少于三個的，應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)；重新招標(biāo)后投標(biāo)人仍少于三個的，可以協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺發(fā)布招標(biāo)信息。

第四十六條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)多個住宅區(qū)的，應(yīng)當(dāng)對各住宅區(qū)分別進(jìn)行核算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將住宅區(qū)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定履行義務(wù)。

鼓勵和引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與基層社會治理，履行綜合治理相關(guān)責(zé)任。

第四十七條 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限等。

本條例實(shí)施前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，合同期限延續(xù)至本條例實(shí)施后的，繼續(xù)按照合同約定執(zhí)行；合同到期后，按照本條例的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容約定不明的，參照市物業(yè)管理主管部門發(fā)布的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力成本、物價水平等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十九條 住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)實(shí)行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，指派項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項目的運(yùn)營和管理。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負(fù)責(zé)人只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任職。物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并予以公示。

第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息予以公布：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負(fù)責(zé)人基本情況以及聯(lián)系方式等；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控、人民防空等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、聯(lián)系方式等，如法律法規(guī)規(guī)定需要具備專業(yè)資質(zhì)的，還應(yīng)當(dāng)公示相關(guān)資質(zhì)信息；

（四）管理規(guī)約摘要信息；

（五）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況；

（六）公共能耗費(fèi)分?jǐn)偂⑽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)管理的業(yè)主共有資金收支情況；

（七）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定公開物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的信息和資料。

前款第一項至第四項應(yīng)當(dāng)長期公布，第五項應(yīng)當(dāng)每年公布一次，第六項應(yīng)當(dāng)及時公布且公布期限不少于十五日，第七項根據(jù)合同約定公布。業(yè)主對公布內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第五十一條 普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價由業(yè)主大會決定，業(yè)主大會未能形成共同決定的，繼續(xù)實(shí)行政府指導(dǎo)價。非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

發(fā)展改革部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價指數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)與浮動幅度，并向社會公布；每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的期限最長不得超過一年。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。

房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。

住宅區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定落實(shí)安全防范措施，做好住宅區(qū)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

住宅區(qū)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時向有關(guān)主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。

業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在住宅區(qū)顯著位置公告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會、市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在住宅區(qū)顯著位置公告。

業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

第五十六條 業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至退出住宅區(qū)前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但合同另有約定的除外。

業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出住宅區(qū)，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：

（一）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；

（二）移交本條例第四十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交前款資金、資料和物品或者拒絕退出住宅區(qū)的，業(yè)主委員會可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門報告，并可以向公安機(jī)關(guān)請求協(xié)助，也可以依法提起訴訟。

第五十七條 住宅區(qū)供水、供電、供氣、通訊等相關(guān)專營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。相關(guān)專營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費(fèi)用支付標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的，由相關(guān)專營單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

未經(jīng)供水、供電、供氣等相關(guān)專營單位或者業(yè)主授權(quán)、行政決定或者司法裁決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得對共有物業(yè)或者物業(yè)專有部分實(shí)施停水、停電、停氣。但是，可能對業(yè)主利益或者公共安全造成重大損失的緊急情形除外。

第五十八條 單體住宅樓或者規(guī)模較小的住宅區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定，在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對物業(yè)實(shí)施自行管理。

業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對下列事項作出決定：

（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人；

（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；

（三）聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；

（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十九條 住宅區(qū)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要。

第六十條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定住宅區(qū)公共停車管理規(guī)定，對占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的行為進(jìn)行規(guī)范。

住宅區(qū)劃設(shè)車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。

違反住宅區(qū)停車管理規(guī)定的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求公安機(jī)關(guān)協(xié)助處理。

第六十一條 前期物業(yè)管理期間，在住宅區(qū)公共、共用車庫、道路、場地等共用部位停放汽車的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)房屋買賣合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同的約定收取汽車停放費(fèi)，所得收益的百分之七十為共有部位收益納入專項維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主大會成立后，在住宅區(qū)公共、共用車庫、道路、場地等共用部位停放汽車的，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示，所得收益為業(yè)主共有收益，按照業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定、合同約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。

汽車停放費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由市發(fā)展改革部門會同物業(yè)管理主管部門制定并公布。

第六十二條 業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅區(qū)公共車位、車庫的使用情況予以公示。公示內(nèi)容包括可以使用車位、車庫的總數(shù)，車位、車庫使用信息等。

住宅區(qū)的公共車位、車庫，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放租賃，每個租賃期限不得超過三年。

第六十三條 住宅區(qū)依法配建的人民防空工程平時用于停放汽車的，應(yīng)當(dāng)開放使用并保持人民防空功能，按照“誰受益、誰負(fù)責(zé)”的原則，由人民防空工程停車位使用費(fèi)收取方負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)。

第六十四條 住宅區(qū)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實(shí)地標(biāo)注。

住宅區(qū)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。

第六十五條 新建住宅區(qū)配建停車位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃建設(shè)充電設(shè)施或者預(yù)留建設(shè)安裝條件。已建住宅區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以通過改造、加裝等方式建設(shè)充電設(shè)施。

第六十六條 住宅區(qū)禁止下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；

（二）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物和其他工程建設(shè)；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品；

（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

（九）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營，無序停放車輛；

（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（十一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案和城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的審定意見，并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入住宅區(qū)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

第六十八條 住宅裝飾裝修施工作業(yè)時間應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）工作日為七時至十二時，十四時至十九時；

（二）非工作日為八時至十二時，十四時至十八時。

在非工作日不得進(jìn)行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的裝飾裝修施工作業(yè)。非裝飾裝修施工作業(yè)時間不得進(jìn)行裝飾裝修作業(yè)，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加大對非裝飾裝修施工作業(yè)時間進(jìn)行裝飾裝修作業(yè)行為的查處力度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大對裝飾裝修的巡查力度，對非作業(yè)時間進(jìn)行裝飾裝修的行為進(jìn)行制止，無法制止的應(yīng)當(dāng)及時報告公安機(jī)關(guān)。

第六十九條 住宅區(qū)存在安全隱患、嚴(yán)重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)怠于維修、養(yǎng)護(hù)的，相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者組織代修，相關(guān)費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。

第七十條 住宅樓需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或者本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

住宅樓共有部分增設(shè)電梯免于規(guī)劃選址、建設(shè)用地規(guī)劃許可和用地審批手續(xù)。

第七章 監(jiān)督管理

第七十一條 市物業(yè)管理主管部門履行下列職責(zé)：

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定；

（二）研究擬定或者制定物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和措施；

（三）負(fù)責(zé)專項維修資金監(jiān)督管理；

（四）建立市物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺和物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十二條 縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理相關(guān)工作；

（二）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約、物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接相關(guān)工作；

（三）負(fù)責(zé)業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案；

（四）負(fù)責(zé)開展日常培訓(xùn)；

（五）負(fù)責(zé)專項維修資金監(jiān)督管理；

（六）負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)主體信用信息的采集復(fù)核和推送；

（七）負(fù)責(zé)指導(dǎo)住宅區(qū)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)工作；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十三條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會選舉，組織成立物業(yè)管理委員會；

（二）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接相關(guān)工作；

（三）責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的違法決定；

（四）督促建立由居（村）民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及相關(guān)職能部門參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜；

（五）負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和矛盾糾紛；

（六）落實(shí)住宅區(qū)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)工作；

（七）協(xié)助、配合主管部門對物業(yè)管理相關(guān)主體信用信息的采集工作；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

縣級市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）明確物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，配備專門管理人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。

第七十四條 居（村）民委員會履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主自治；

（二）牽頭建立由業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的聯(lián)席會議；

（三）建立物業(yè)管理相關(guān)投訴和矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制，及時協(xié)調(diào)、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛；

（四）參與監(jiān)督住宅專項維修資金和共有部位收益的管理和使用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十五條 市、縣級市（區(qū)）相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，落實(shí)監(jiān)督、執(zhí)法管理進(jìn)住宅區(qū)的要求，做好下列工作：

（一）發(fā)展改革部門會同有關(guān)部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)督管理，落實(shí)實(shí)行政府指導(dǎo)價的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定期評估調(diào)整機(jī)制；負(fù)責(zé)指導(dǎo)、支持物業(yè)管理主管部門建立物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域相關(guān)主體信用檔案，實(shí)施守信聯(lián)合激勵失信聯(lián)合懲戒；

（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)指導(dǎo)住宅區(qū)汽車通行、停放管理，負(fù)責(zé)住宅區(qū)公共安全、公共秩序、租賃房屋治安管理；

（三）自然資源和規(guī)劃部門會同物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)住宅物業(yè)管理區(qū)域的劃定；

（四）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)住宅區(qū)及其周邊污染源的監(jiān)督管理；

（五）城市管理部門負(fù)責(zé)違法搭建建（構(gòu)）筑物、占道經(jīng)營、破壞城市及住宅區(qū)容貌、占用和毀壞綠地和綠化、亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)亂貼廣告、任意棄置垃圾、傾倒污水以及違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽等行為的監(jiān)督管理；

（六）消防機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)影響消防設(shè)施、消防車通道安全行為以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)的監(jiān)督管理；

（七）市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備安全、違法經(jīng)營活動等方面的監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)管理中的價格違法行為。

第八章 法律責(zé)任

第七十六條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第七十七條 建設(shè)單位有下列情形之一的，由市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：

（一）違反本條例第十三條第三款規(guī)定，未按照要求報送相關(guān)文件資料的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；

（二）違反本條例第十三條第四款規(guī)定，未按照要求承擔(dān)首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)的，處五萬元以上十萬元以下的罰款；

（三）違反本條例第四十四條第一款、第三款規(guī)定，未按照要求交存或者補(bǔ)足物業(yè)保修金的，處二十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第七十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：

（一）違反本條例第五十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公布、公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等相關(guān)信息或者公布、公示虛假信息的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；

（二）違反本條例第五十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；

（三）違反本條例第六十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理違法行為未予以勸阻、制止，或者未及時報告有關(guān)主管部門的，可以處一千元以上五千元以下的罰款；

（四）違反本條例第二十九條第一款規(guī)定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理業(yè)主共有收益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將業(yè)主共有收益單獨(dú)列賬的，處三萬元以上十萬元以下的罰款；挪用業(yè)主共有收益的，沒收違法所得，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

第七十九條 物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、相關(guān)主管部門的工作人員以及其他受委托從事公務(wù)的人員違反本條例規(guī)定，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第九章 附則

第八十條 本條例下列用語的含義：

（一）物業(yè)，是指房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

（二）住宅物業(yè)管理，是指住宅業(yè)主經(jīng)共同決定，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行對住宅建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

（三）住宅業(yè)主，是指住宅房屋所有權(quán)人，包括住宅區(qū)內(nèi)的非住宅業(yè)主以及與住宅樓結(jié)構(gòu)相連或者具有共用設(shè)施設(shè)備的非住宅業(yè)主。

（四）物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法使用物業(yè)的單位和個人，包括但不限于物業(yè)承租人。

（五）物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是指由業(yè)主或者物業(yè)使用人繳納的物業(yè)服務(wù)預(yù)付金，包括支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的費(fèi)用和除專項維修資金以外其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同支付的服務(wù)費(fèi)用。

（六）住宅區(qū)顯著位置公示，是指在住宅區(qū)各出入口公開張貼。

（七）物業(yè)承接查驗，是指承接物業(yè)前，建設(shè)單位、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)法律法規(guī)和本條例有關(guān)規(guī)定，共同對共有物業(yè)進(jìn)行檢查和驗收的活動。

（八）業(yè)主共同決定，是指住宅區(qū)多數(shù)業(yè)主就某一事項達(dá)成一致意見。成立業(yè)主大會的，包括業(yè)主大會依法作出的決定和業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)作出的決定；未成立業(yè)主大會的，指占業(yè)主總?cè)藬?shù)和業(yè)主投票權(quán)數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意作出的決定。

（九）默認(rèn)表決，是指業(yè)主大會或業(yè)主表決共同決定事項時，將未參與投票業(yè)主的投票數(shù)計入?yún)⑴c投票業(yè)主意見中得票數(shù)較多的意見中。

（十）異議表決，是指業(yè)主大會或業(yè)主表決共同決定事項時，只統(tǒng)計反對票數(shù)，再以總票數(shù)減去反對票數(shù)的結(jié)果為同意票數(shù)。

第八十一條 非住宅的物業(yè)管理及其監(jiān)督可以參照本條例執(zhí)行。

第八十二條 本條例自（）年（）月（）日起施行。