黃奇帆：中國房地產(chǎn)的十大失衡之處及五項調控措施！

　　今天要講的題目是關于房地產(chǎn)的，主要是怎么貫徹習總書記的指示要求，就房地產(chǎn)調控的長效機制形成合理的對策措施。

　　中國的房地產(chǎn)，和世界一樣，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，說它是支柱，不管一個城市在高速發(fā)展階段，還是成熟老化階段，房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的GDP至少占這個城市的5.3%，所以它當然是支柱產(chǎn)業(yè)。

　　同時，房地產(chǎn)業(yè)涉及到幾十個工業(yè)產(chǎn)品、工業(yè)材料的關聯(lián)，房地產(chǎn)興旺與否跟一個很長的產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系在一起，是一個龍頭產(chǎn)業(yè)。

　　我們對房地產(chǎn)的重視，是因為它是支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭產(chǎn)業(yè)，更因為它是民生產(chǎn)業(yè)，老百姓衣食住行，跟房地產(chǎn)息息相關，中產(chǎn)階層很重要的財產(chǎn)特征跟房產(chǎn)聯(lián)系在一起，所以它又是財富的象征。

　　房地產(chǎn)因為與龐大的資本和金融相伴，興衰往往會帶來金融資產(chǎn)的膨脹或者壞賬，所以從防風險的角度，各國政府都很重視房地產(chǎn)的穩(wěn)定，因為很多世界級的經(jīng)濟危機總是和房地產(chǎn)泡沫崩盤聯(lián)系在一起。

　　那么當下的中國房地產(chǎn)，用習總書記去年經(jīng)濟工作會的一段指示、評論，作為我下面講的內(nèi)容的主導面是很重要的。

　　習總書記指出，中國經(jīng)濟存在著結構性失衡的問題，主要表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結構上供需失衡；實體經(jīng)濟和金融業(yè)失衡；房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟之間存在嚴重的失衡。

　　我今天就是要論證和闡述一下房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟失衡的問題。我自己感覺，這種失衡表現(xiàn)在10個方面。

　　失衡之一：土地供應

　　房地產(chǎn)業(yè)當然需要大量的土地做基礎，在國內(nèi)經(jīng)濟中，目前對房地產(chǎn)的土地供應有失衡之處。

　　宏觀上看，國內(nèi)每年都要供應城市開發(fā)用地，要把農(nóng)業(yè)用地、耕地轉化為城市建設用地。幾十年來，大體上平均每年要用800萬畝耕地征地動遷，轉化為國有建設用地。

　　每年800萬畝，每10年就是8000萬畝，加上地方政府或者地方上的各種企業(yè)，總會有一些計劃外的征地，這樣的話，國家一年800萬畝，下邊有個百分之十幾多征的地，實際上，每十年國家要用掉1億畝耕地。

　　我們改革開放30多年，國家的耕地少了3億多畝，1980年的時候，國家的耕地是23億畝，到了去年，是20億畝左右，再過30年就不可避免地要降到18億畝以下了。

　　我們國家有個判斷，無論如何，十三四億人口，吃飯問題至少需要18億畝耕地。

　　一畝地滿打滿算產(chǎn)1000斤糧食，每年1萬億斤糧就需要10億畝解決吃飯問題，五六億畝種蔬菜水果，但是我們還需要飼料，我們吃的肉類，人均一年要吃40公斤左右，13億人，就是5000萬噸，按照1：4算飼料，就是幾億噸，這幾億噸需要五六億畝地，所以中國的地是不夠的，每年都要進口飼料或者糧食。

　　總之，18億畝耕地紅線要守住，這是中國的客觀需要和國家安全所在。

　　現(xiàn)在的土地供應，已經(jīng)不是過去30年每年800萬畝了， 2015年供應了770萬畝，2016年供應了700萬畝，今年，還沒到年底，實際供應還不知道，但是計劃是供應600萬畝。

　　土地供應的總量在減少，城市里的用地會緊張一點，這是第一個問題。

　　第二個問題是，這600萬畝土地，分成四個方面的用途。

　　這個地說起來是城市建設用地，但是農(nóng)村也同樣有建設性用地的需求，比如農(nóng)村修一個水庫，搞農(nóng)村基礎設施，或者城市和城市之間修1000公里高速鐵路，途中經(jīng)過農(nóng)村的地變成建設性用地。

　　這樣的話，600萬畝土地，會有35%左右實際上是用在農(nóng)村里的建設用地。真正到了城市里面，剩下2/3，600萬畝里還有400萬畝。

　　這400萬畝又一分為三：有50%幾，用于城市里的基礎設施比如城市的道路、綠化、市政建設；

　　第二塊是工業(yè)，在國家改革開放最初的二三十年，大家都高度重視第二產(chǎn)業(yè)，招商引資沒有本錢，就用土地做本錢，工業(yè)用地便宜。

　　如果來了一個搞100億產(chǎn)值的老板，可能不是供應1平方公里，而是2平方公里都給他了，供地比較慷慨，投入產(chǎn)出率低，不那么集約、節(jié)約。

　　過去幾十年形成的，城市土地中工業(yè)用地占比差不多30%?，F(xiàn)在我們每年增加的，比如今年的600萬畝土地，大體上會有多少給了工業(yè)呢？22%左右。

　　剩下來住宅可以拿多少？10%。就是說總分母600萬畝中，10%給了房地產(chǎn)。

　　這個比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占這個城市所有土地的25%，我們呢，只占10%，這就顯得少了。

　　好不容易有了這點地，可以作為城市居住用地使用拍賣，那么是不是大城市人多就應該多供應點？人少的就應該少供應一點呢？

　　政府做事呢，會有點，不叫長官意志，而是想調控。城市太大了，我有意控制你幾個點，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反過來，中小城市，200萬-300萬人口級的城市，他們想發(fā)展，比較容易得到上級部門支持，指標拿到的時候，假如說平均一刀切，結果大城市人口集中多，流入多，結果土地拿的少。

　　每個城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一點，反倒是中等城市、小城市會更多一點。

　　供不應求，土地越拍越貴。

　　這是我要講的供地失衡的問題，很多失衡的狀況，一旦了解了底細，就會發(fā)現(xiàn)邏輯上是想得通的，我們在經(jīng)濟調控中，應該有更務實更合理的調控方式。

　　失衡之二：土地價格

　　這十年，一線城市的房價幾乎漲了10倍以上，有時候大家會說這是通貨膨脹現(xiàn)象，十多年前，中國GDP 10多萬億的時候，貸款余額也就是10多萬億，現(xiàn)在是150多萬億，貨幣增加了十幾倍，房價有的地方也漲了8倍、10倍、12倍。

　　到底是貨幣漲，房價漲，還是土地漲，房價漲呢？

　　我個人認為，一切物價上漲都是通貨膨脹現(xiàn)象，這么籠統(tǒng)的一個經(jīng)濟規(guī)律是沒錯的，但是為什么貨幣通貨膨脹了三倍，有的東西漲了，有的東西掉價呢？說明還是跟具體的供求有關，如果真的是一個供過于求的東西，貨幣哪怕泛濫，這東西價格跌掉一半也是有可能。

　　房地產(chǎn)之所以漲價，一個很重要的因素是和地價有關。

　　地價漲了，房價跟著漲，房子本身是會貶值的，每年折舊，用個幾十年可能就會拆掉，但是在城市里，土地每年都會升值，最后這個房子哪怕拆掉了還會值幾百萬甚至上千萬，是因為這塊土地升值了，我們土地升值有點畸形，長得特別高。

　　有三個原因：第一個原因當然是我們土地買賣的方式，我們從香港學來的土地拍賣制度，應該是上世紀80年代后期90年代初期，我當時在浦東新區(qū)，我們一起到香港學習土地拍賣制度，幾個月學了回來，中國第一輪的土地批租拍賣是從上海上開始的，我對這件事，應該說了解得特別清晰。

　　總的來說，拍賣有它的好處，在政府主導的機制里，拍賣是陽光的市場機制，能夠避免腐敗和灰色交易。如果是協(xié)議出讓，居間交易中搞不清的事，不知道會害了多少干部。

　　拍賣制是好的，但是拍賣制的規(guī)則是價高者得，很多家來叫這塊地，就可能幾十輪甚至上百輪地叫價，越拍越高，拍賣的上限怎么封頂缺少一個有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000萬一畝的時候，拍上去的不算，到此封頂，這又有點和規(guī)則不合。

　　這是第一點原因，拍賣制本身會推高地價。

　　第二個原因是土地本身就供不應求，假如說我們供應城市的土地，平均在供地量的20%，情況就會比較平衡，現(xiàn)在供應的只有10%，少了一點，而且是不均衡的，對一線城市供應不足，越供應不足，拍賣地價越高，最后倒過來，地價越來越高，房價越來越高。

　　這是第二個問題，供不應求短缺，總的供應上短缺，有缺口產(chǎn)生的問題。

　　第三個原因是，城市發(fā)展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市邊緣地帶征收農(nóng)民的地，新增土地擴張來發(fā)展，新增土地擴張是跟國家要的指標。

　　每一個城市的市長，另外有個手，它在干的一個活呢，是不要指標了，把這個城市幾十年上百年留下來的棚戶區(qū)、貧民窟、破房子拆掉，叫舊城改造。舊城改造不要指標，本來就是城市建設用地。

　　拆遷會有什么情況呢？如果這個地區(qū)的房價大體是7000元一平方米，你來拆1000戶，每戶有個100平方米，這10萬平方米怎么補償？大體上按照這個地區(qū)的均價來補償，這是拆遷的基本邏輯。

　　所以拆遷10萬平方米的土地，地價7000元/平方米，造出來的房子一定到一萬五六，拆遷會帶來巨大的土地成本。

　　過了一年兩年，這塊地旁邊的地要拆遷，拆遷的成本就不是六七千，而是一萬五、兩萬，這很正常，以這個地價成本拆出來的房子，造出來的就會賣三萬四萬。

　　這個意義上，城市的土地如果都是靠拆遷而來，造新房子滾動開發(fā)，房價容易高。

　　所以我們現(xiàn)在的城市，在拍賣機制下，在一個總體上新供的土地短缺的情況下，老城改造，拆遷循環(huán)，這三個機制疊加在一起，就會導致房價往上升。

　　一定要說這里面哪個人負責，這里面是一種機制，幾乎所有人都在埋怨，開發(fā)商埋怨土地價高，老百姓埋怨房價高，官員埋怨投資環(huán)境破壞了，所有人都不滿意，似乎無法改變它。

　　失衡之三：房地產(chǎn)占用的社會資源

　　每年的固定資產(chǎn)投資比重太大，消耗的金融資源比重太大，房地產(chǎn)在財政稅收的比重中太大，這是三個失衡。

　　從投資來說，一般經(jīng)濟學、城市學有個基本的經(jīng)驗，一個城市的固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資每年不要超過25%，這個話呢，10年前我在重慶管這個事情定了這個原則后就在說，我看到網(wǎng)上有一個專家說，黃奇帆這個人有時候會拿出一些很武斷的結論，使用效果不錯，但是到底是什么地方來的理論？就定了很武斷的結論。

　　我當時看到，想了想，我似乎因為不是教授，不會整天寫報告，為什么這么做那么做。實際上有個理論，很簡單，就是六分之一的理論。

　　一個人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以內(nèi)付房租，如果你用了1/3的錢在付房租，你的生活會很困難，比例失調了，如果你不是租房住，而是買房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入買套房，這個1/6是這么來的。

　　一個城市的GDP如果有1000億，這個城市搞房地產(chǎn)投資，最好在GDP的1/6以內(nèi)，就是150億。

　　意思就是，GDP不能都用來投資造房，否則就像一個家庭無法正常持續(xù)健康地生活一樣的道理。

　　一個正常的城市，每年的固定資產(chǎn)投資不要超過GDP總量的60%，否則就不可持續(xù)。

　　我們現(xiàn)在國家32個中心城市和直轄市，有5個城市，已經(jīng)連續(xù)多年，房地產(chǎn)投資每年占整個GDP的60%以上，然后有16個城市比例偏高，當然也有少數(shù)五六個城市在10%幾，這些城市發(fā)育不足。

　　房子賣得多，基礎設施沒有跟進，工商產(chǎn)業(yè)沒有跟進，空城鬼城便會出現(xiàn)，各種情況都有。

　　這是第三個失衡，固定資產(chǎn)投資綁架經(jīng)濟發(fā)展成為增長的撒手锏。

　　失衡之四：綁架金融

　　2016年，中國100多萬億的貸款，有百分之二十七八，是房地產(chǎn)相關的，開發(fā)貸加按揭貸，也就是說，房地產(chǎn)用了全部金融資金量的百分之二十七八。

　　大家知道房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中產(chǎn)生的GDP是7%，綁架的資金量是百分之二十七八，去年，工農(nóng)中建交等主要銀行，新增貸款的百分之七八十是房地產(chǎn)，全國而言，到去年年底，全國新增貸款量的46%是房地產(chǎn)。

　　從這個角度講，房地產(chǎn)綁架了太多的金融資源，也可以說，脫實就虛，這么多金融資源沒有進入實體經(jīng)濟，都在房地產(chǎn)。

　　失衡之五：稅收

　　這些年，中央加地方的財政收入，房地產(chǎn)差不多占了35%，聽起來還好，但是因為中央沒有房地產(chǎn)的收入，房地產(chǎn)收入屬地化，所以這一塊房地產(chǎn)的收入、土地出讓金、預算外資金有3.7萬億。

　　在地方的稅里面，有40%是房地產(chǎn)關聯(lián)的稅收。我們整個國家的稅收是17萬億，地方稅總的10萬億，有4萬億與房地產(chǎn)關聯(lián)，再加上土地出讓金，預算外資金，疊加起來，將近8萬億。

　　講這段話的意思是，整個地方的收入是多少呢？一共是13萬億、14萬億，里面有接近8萬億，是和房地產(chǎn)有關的，如果地方政府離了房地產(chǎn)，是會斷糧的，所以這也是太依賴房地產(chǎn)。

　　失衡之六：銷售租賃比例

　　在美國和歐洲，所有的商業(yè)性房屋，50%左右銷售，50%租賃。租賃有兩類，一類是房產(chǎn)商自己開發(fā)的房產(chǎn)租賃，第二類是小業(yè)主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租賃，這就形成了50%的租賃市場。

　　新加坡接近80%都是公租房。有點像改革開放前，我們都住在政府集體企業(yè)的公房中，產(chǎn)權歸公家，分配的房子歸你租用，不是你的產(chǎn)權，也不能買賣。

　　這十年開發(fā)的房屋，每年十幾億平方米，作為租用的，不到10%，90%以上的商品房都是買賣，這個市場是畸形的。

　　租賃市場有4個不足：

　　第一，租賃者是弱勢群體，沒有談判的能力，租房的人和企業(yè)，可以隨心所欲地調租金；

　　第二，隨意把房子收走；

　　第三，各種重要的公權部門，沒把租賃房屋的住戶當做同等公民待遇，租了房子的上不了這個學區(qū)的學校，必須買房，醫(yī)療也是這樣，醫(yī)保的服務都和產(chǎn)權房有關，入戶也是，買房滿幾年可以入戶，租房就不行。

　　老百姓有了這個心態(tài)之后，會覺得我現(xiàn)在租房子是沒辦法，只要有一天，稍微有條件就買產(chǎn)權房，總之把租賃當成短暫的沒辦法的辦法。

　　失衡之七：房價收入比

　　六七年家庭收入買套房是個合理的年限，我們現(xiàn)在實際情況，均價對均價，一線城市一般都在40年左右。

　　紐約、倫敦市中心的房子也不便宜，但是按倫敦房子的均價，家庭戶均收入10年以內(nèi)也可以買到房。

　　總得來說，我們高得離譜。

　　一般的二線城市，在20多年，當然也有邊緣一些的地方，五六年。

　　失衡之八：房地產(chǎn)內(nèi)部結構

　　一二線城市土地供不應求，房產(chǎn)開發(fā)量供不應求，這些地方只夠賣三四個月，而且是在限賣限購的情況下，不需要去庫存。有些地方是三年四年都賣不掉。

　　這是一種失衡，資源錯配。

　　供不應求的地方應該多供一些土地多造點房子，供過于求的地方應該不再批土地給它。

　　這就要把錯配的資源調配回來。

　　具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)是個供給端的概念，不是等到市場需求端來調控，一定是在供給端，政府和企業(yè)可以有明確的信息，進行調整的。

　　比如，一個城市人均住宅是多少，大賬上說40平方米，如果只有100萬人，這個城市造4000萬平方米就夠了，過去幾十年，留了2000萬平方米，結果每年又去開發(fā)1000萬平方米，五年一過，有個七八千萬平方米，人均住宅面積就變成70平，80平，肯定過剩。

　　所以這是可以預測的，應該有規(guī)劃數(shù)的，上下波動個10%、15%，不得了，不能由著開發(fā)商想蓋多少蓋多少，政府短期效應，這會兒開發(fā)的多，GDP投資拉動的多，短期效應，然后拍拍屁股走了，這個地方容易爛尾，后面的人收拾爛尾。

　　一個地方應該建多少寫字樓？各個地方都在蓋寫字樓，作為城市中央商務區(qū)造的寫字樓，為全社會的貿(mào)易公司服務的，一般中等城市以下，每兩萬元GDP一平方米，如果你的城市有1000億的GDP，說穿了，500萬平方米的寫字樓到極限了，多造一定是過剩的。

　　如果是像上海這樣的大城市呢，資源利用率高，其實GDP，4萬元左右一個平方，上海一年有25000億的GDP，第三方造的為所有人用的寫字樓，6000萬平方米足矣。

　　上海商業(yè)零售額在1萬億左右，這1萬億蓋多少商場、零售商店呢？大賬上說，2萬元一平方米，1萬億造5000萬平方米；上海還有一種方法，一個人2平方米，上?，F(xiàn)在2400萬人，打造5000萬平方米，這種算法內(nèi)在都有規(guī)則。

　　如果你一平方米的商業(yè)零售只有1萬元，這一平方米的房子的價格在大城市里倒要幾萬元，賠死了。

　　有些城市，開發(fā)商一進來，搞一個五十萬方的大賣場，不是一個老板搞的，這個老板搞兩個，那個老板搞兩個，政府有興致批，都是空城鬼城的代表，好大喜功的代表。

　　這些都是要吸取教訓的。

　　失衡之九：市場秩序

　　比如原來規(guī)劃用途是寫字樓的去造住宅，原來是工業(yè)后來做商業(yè)，隨便轉化用途，隨意變換容積率，可能政府知道了，罰款一下。

　　各種亂象很多。房產(chǎn)銷售時，商鋪的面積切碎了賣，賣不掉了，售后返租，實際上是高息攬儲，最后壞賬，變成社會不穩(wěn)定的源頭。

　　房產(chǎn)商在融資的時候，高利貸，職工系統(tǒng)亂集資，社會上騙老百姓亂集資，都是房產(chǎn)商在開發(fā)中的亂象。

　　還有一種，批了土地后，兩年必須啟動開發(fā)，三五年完成，太多的房產(chǎn)商囤積了地十年沒有開發(fā)，這十年來，房價漲了10倍，什么活也不干，利潤增加10倍。

　　政府土地儲備很少，開發(fā)商土地多多，囤地，囤房，賣不掉的房，切碎了賣，售后返租，當股票一樣的當成標準化的再賣。

　　這些都是要加強管理。

　　失衡之十：調控方向

　　失衡是政府本身在管理房地產(chǎn)時，經(jīng)濟下行希望刺激房地產(chǎn)，往東調，房地產(chǎn)泡沫來了以后，希望壓住它，穩(wěn)住它，不讓它亂漲價，往西調。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)調控是有這種不東不西的狀態(tài)。

　　再有呢，采取的辦法行政性的居多，短期的措施缺少理性的長周期措施，缺少法律性措施，缺少經(jīng)濟邏輯、經(jīng)濟杠桿措施。

　　比較多的是需求側的調調控控，緊緊松松，在供給上進行有效的結構性調控比較少。

　　這就是我們在調控方面的缺陷，也是習總書記批評的，這種政府長周期的法制性的問題。

　　以上十項，是房地產(chǎn)失衡的具體表現(xiàn)，這種失衡會帶來三個后果：

　　實體經(jīng)濟脫實就虛，土地成本高，房價高，對搞實體經(jīng)濟的投資肯定是不劃算的。

　　實體經(jīng)濟看到搞房地產(chǎn)那么輕松，賣套房比它好幾年賺的都多，有點錢就不再往實體投，都投到房地產(chǎn)。

　　實體經(jīng)濟的職工，也因為房地產(chǎn)價格過高，招來的人才買不起房，沒地方住。

　　從長周期來說，房地產(chǎn)是必須要有的，但是高房價造成的后果，對實體經(jīng)濟的傷害是不言而喻的。

　　怎么樣建立長效機制？圍繞總書記說的，要從土地、金融、財稅、投資、法制五個方面采取長效的機制，形成制度化的安排，系統(tǒng)地做好房地產(chǎn)的調控。

　　總書記的要求非常深刻，我要說的就是學習總書記關于房地產(chǎn)調控的五個方面要求的一些思考。

　　長效機制之一：土地

　　我覺得對土地的調控需要那么四個五個剛性的措施。

　　一個城市土地供應總量，按一人100平方米，100萬人就供100平方公里，一千萬人就供1000平方公里。

　　爬行釘住，后發(fā)制人。

　　什么意思？你這個城市有本事，把這個人口搞到500萬，那我以前只給了你350萬平方米，現(xiàn)在每年補你幾十萬平方米。

　　不能根據(jù)長官意志，計劃未來有500萬人，現(xiàn)在才兩百萬，就要500平方公里土地，結果我在10年里，真的給你300平方公里土地，你300萬人沒來，只來了100萬人，甚至原來的200萬人還走了，這個土地的錯配，誰負責。

　　土地要爬行釘住，而不是說要你去臆想調控，長官意志，違反經(jīng)濟規(guī)律。

　　就按這個邏輯，不復雜，如果上海到了2500萬人，一定要2500平方公里，不是沒有地啊，上海有6000多平方公里，還有很多農(nóng)業(yè)，農(nóng)業(yè)在上海只占1%的GDP，農(nóng)民人口也只有三四十萬，在這個意義上，一定維持農(nóng)業(yè)也是要做城市綠色農(nóng)業(yè)，示范農(nóng)業(yè)。由此而言，如果這個城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了，就應該補上去。

　　所以在這個意義上，不是拿到指標，三四百個城市大家平分，而是看誰人口多。

　　人口怎么多起來呢？有句話叫產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃功能走，人口跟著產(chǎn)業(yè)走，二產(chǎn)、三產(chǎn)發(fā)達了，人口就多，土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走。

　　當你把前面的幾個環(huán)節(jié)做成了，我爬行釘住就行了。最笨的辦法也是最有效的辦法。

　　長效機制之二：法律

　　用法律，或者非常剛性的約束。

　　人均100平方米干嘛的？絕對不是100平方米都去搞住宅。作為城市來說，100平方大體上55平方米城市基礎設施，公共設施，包括學校醫(yī)院，城市綠地；工業(yè)20平方米。

　　如果一個城市有1000平方公里，就有200平方公里搞工業(yè)，1平方公里可以搞100億，那200平方公里，那就是2萬億啊，很大的工業(yè)體量。

　　像金橋，90年代浦東開發(fā)的時候，規(guī)劃了10平方公里，我們當時就定下來每平方公里至少100億，到了2000年，朱曉明是金橋開發(fā)區(qū)老總，他說，金橋已經(jīng)有1500億。10平方公里里面，7平方公里的工業(yè)園區(qū)，每平方公里干了200億。

　　我講這段話意思是，工業(yè)就是要約束性強一點，要把過去太慷慨的工業(yè)用地再高壓緊逼下把土地置換一些出來，或者在產(chǎn)業(yè)結構、工業(yè)結構里做一些調控，把低利用率的換成高利用率的，使工業(yè)更加節(jié)約。

　　剩下的25平方米，就是土地批租，商品房的開發(fā)，20平方米給居民開發(fā)，5平方米給商業(yè)。

　　如果1000萬人的城市，可以搞一個50平方公里的商業(yè)區(qū)，大家知道曼哈頓的商業(yè)區(qū)多繁華，只用了10平方公里。

　　原來上海的南京路，多繁華的商業(yè)，整個土地的建筑面積幾平方公里，非常節(jié)約。

　　地價方面呢，總的供應量起到了保障作用之后，拍賣土地的時候也要有限價措施，大體上講，樓面地價不要超過當期房價的1/3。

　　如果周圍房價是1萬，這會兒動遷產(chǎn)生的土地拍賣，拍到3300，就應該適可而止，不能說我征地花到6000，我就要拍到6000。

　　限價不是長官隨意的限制，其實政府不在土地上去推高地價，地價跟著房價慢慢走。

　　如果你是舊城改造拆下來的，成本的確很高，不能由著這個成本，由著拍賣覆蓋成本不虧本這樣的小心眼，應該把政府給你的城鄉(xiāng)結合部的，供應比較充分的土地資源，那個地方可能會得到的土地出讓金，補充平衡市中心舊城改造的土地出讓金。

　　這么平衡之后，看起來你可能吃了點小虧，但是城市投資環(huán)境好了，工商經(jīng)濟發(fā)展了，實體經(jīng)濟和房地產(chǎn)不失衡了，你是可持續(xù)發(fā)展，稅收、金融、投資都跟實體經(jīng)濟更多地連在一起，城市會更好地發(fā)展。

　　金融方面的措施要堅決守住底線，任何開發(fā)商買土地的錢，必須自有資金，上世紀90年代我在浦東開發(fā)的時候，就是這個約定。

　　這里面有個原理，開發(fā)商對房地產(chǎn)的總投資理論上1：3，自己的資本金是1的話，社會的融資可以是3，就是總資產(chǎn)的25%是資本金。對工業(yè)企業(yè)，我們是1：2，1/3的資本金。

　　房地產(chǎn)商呢，融通量大一點，1：3，也就是25%的資本金，當然是拿來買地了，地如果是你自己買的，可以抵押了融資，拿到錢造房子，封頂?shù)臅r候，可以預售，老百姓已經(jīng)把預售定金或者按揭貸款的資金轉過來，最終是土地的自有資金加房屋開發(fā)的融資資金開發(fā)貸，再加預售過程中老百姓的按揭貸。

　　現(xiàn)在全國房地產(chǎn)商的融通量是多少呢？1：9，我這么說可能還是保守的，有的開發(fā)商可能1：50。

　　你聽他有幾千億的資產(chǎn)，債務95%，萬一有壞賬，銀行倒霉。

　　買地皮的時候，來個三七開，如果這塊地皮是10個億，他自己拿3個億，借了7個億，拿到地了去銀行抵押，抵押至少六七個億，造房子，賣樓花，把預售的錢拿到了。

　　這個地是10億買來的，三年后，地價漲到20億，真的要開發(fā)的時候，20億作為抵押物，可以拿到15億的錢，整個開發(fā)流程中的融資，到了1：9，這就是房產(chǎn)綁架金融的情況。

　　地王不斷出現(xiàn)，是房產(chǎn)商跟金融系統(tǒng)的關系，誰融資能力強誰就拿到地王，融資再多也不擔心，地價一炒高，什么問題都解決了。

　　地王現(xiàn)象不僅是土地短缺，拍賣機制的問題，還和融資的無限透支，缺乏隔離墻有關。

　　為什么那么多資金都往房地產(chǎn)里面走，如果有一個防火墻，一切買地的錢通通不能借債，只要做到這一條，M2跟你有什么關系？進不來的嘛。

　　我在重慶，一直是管住融資的，但有時也會露項。

　　來個房產(chǎn)商，買了15個億的一塊地，把房子造起來又花了15個億，30個億全是借來的，而且借的高利貸利息是17%，五年時間，30億債務變成60多億，房子造好實際上也只能賣個四十億，五十億，當然破產(chǎn)了。

　　一查賬，是三個很有名的工業(yè)企業(yè)，看著房地產(chǎn)熱，工廠還可以，搞汽車的，跟信托公司去借錢，這個事情一協(xié)調，我說三令五申不許借錢買地，借了高利貸還來買地，這是個教訓。國土局說這三個公司老板都是有名的工商聯(lián)副主席，去信托借錢都是用工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權抵押的，所以就疏漏了，沒查。我說一切房產(chǎn)商批租土地，別的不用查，就查資金血統(tǒng)，只要是借來的，通通不允許進入。這樣一來，地王會消失大半。

　　第二個是房產(chǎn)商在開發(fā)過程中，如果一個房產(chǎn)商，有幾十個上百個金融單位的賬戶，總的債務，高利息的占了全部融資的50%以上，對不起了，資金賬戶是危機狀態(tài)，這種房產(chǎn)商，對它的運營，都要當心。

　　第三要管住老百姓買房的融資，首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付，第三套房，通通全首付，只要全首付了，不管他買三套五套，不用擔心他會帶來金融危機，危機是他自己家里的事情。

　　這條要堅決做到，但是在中國做到比較難，美國做得比較到位，美國不是所有的商業(yè)銀行都可以搞按揭貸款，美國的按揭貸款，就在5個金融機構，對50個州全部覆蓋，這樣的話，老百姓的按揭一目了然。

　　我們銀行對老百姓的按揭貸款造假賬非常粗放，老百姓在其他國家是交稅單，根據(jù)這個來測算能付多少按揭，我們叫單位開收入證明，一個私人老板，現(xiàn)在就幫員工開五萬塊一個月的收入證明，有啥關系？甚至銀行自己有蘿卜章給客戶開收入證明。

　　長效機制之三：稅收

　　稅制從來都是重要的調控手段。

　　第一條，高端有遏制，中端有鼓勵，終端有保障。

　　比如，你如果想買一個5000萬元的高端別墅，交易契稅，可能要交5%，普通住宅交1%，保障房0.2%，還可以抵扣，這樣的話，就叫差別化稅率。

　　別墅買了以后，兩年或者五年就要炒掉，我就把交易稅從5%，遞增到8%，香港就這么干的，不斷在印花稅上遞增，加到?jīng)]人敢炒。

　　中端有鼓勵，老百姓買的是自己住，總的有各種抵扣，我甚至認為，住房首套房，按揭貸款的錢，可以抵扣個人所得稅，我相信中國政府搞稅制改革，分類稅改成綜合稅的時候，是可以按揭貸款抵扣所得稅的。

　　全世界都是這么抵扣的，美國個人所得稅，賬面上39%，實際上25%，就這么抵扣掉了。

　　低端的有保障，不僅不收稅，政府出錢幫你解決住房問題。

　　這是三端調控的體系。

　　第二個是要把物業(yè)稅、房產(chǎn)稅或者以后總體上叫房地產(chǎn)稅搞上去。

　　什么叫房地產(chǎn)稅？

　　一是對這個社會存在的各種存量、增量都要收稅，不是說只收增量，試點的時候可以；

　　二是如果物業(yè)價值上升了，根據(jù)升值的額度來收稅；

　　三是越高檔的房子持有的成本越高；

　　四是低端、中端和合理的住房需求，房地產(chǎn)稅里是有許多可以抵扣的，最后這個社會百分之七八十的老百姓，盡管房地產(chǎn)稅是普遍實施的，但是最后的結果是壓力不大，一定是對高端的炒房持有者會有巨大的壓力；

　　五是大家會說，房地產(chǎn)稅收了，土地出讓金是不是就不收了？你不能前道到，后道也收。國外土地是私有的，沒有土地出讓金，國內(nèi)土地是國有的，有出讓金是合理的，并不是有房地產(chǎn)稅就要否掉土地出讓金。

　　出讓之后，是不是70年以后再要第二次出讓呢？有房地產(chǎn)稅覆蓋，淡入淡出，就不用補交土地出讓金了，這也是一種邏輯上的必然。

　　房地產(chǎn)稅有什么好處呢？

　　第一讓稅制健全，中國普遍是間接稅，缺少直接稅，房地產(chǎn)稅是一種持有環(huán)節(jié)的直接稅，在美國歐洲，直接稅占總稅收的40%，中國連10% 都沒有，這是稅法體系、國際慣例的一個方向性實踐。

　　第二，房地產(chǎn)稅對炒房是有一定的遏制作用的。說房地產(chǎn)稅對炒房沒作用，要么是弱智，要么是閉著眼睛說瞎話。

　　第三，有了房地產(chǎn)稅以后，持有環(huán)節(jié)成本提高，對資源優(yōu)化配置、對租賃市場的形成有好處。

　　第四，對社會在房屋領域的意識形態(tài)有意義，所以2009年、2010年在財政部領取了這項任務，在重慶做了試點。

　　稅收方面還有一個事，三中全會提出，農(nóng)村的集體土地和城市的國有土地，如果在一個地方拍賣，現(xiàn)在的辦法是非要把農(nóng)村土地征用，然后一起拍，征地的時候，一般地價比較低，這樣就減少了農(nóng)民的利益。

　　三中全會提出，同地同權同價，要把這件事落實到位，稅收要跟進。因為地價，拍賣的時候很可能賣出500萬元一畝，明明是農(nóng)田，怎么會變500萬一畝，因為地價并不是征地成本決定的，它和基礎設施相關，有地鐵當然高，基礎設施配套好地價會高，這些土地的地價高，是社會資源的投入。國有土地拍來的高價，當然去蓋這些公共資源，集體土地拍了高價，全部歸集體家庭所有，這個不公平。

　　所以在美國、臺灣、馬尼拉有個稅收，不管哪一類土地，成本算掉以后，增值部分，增值50%，收40%的稅，增值100%，收50%的稅，增值200%以上收60%的稅。

　　這個增值稅現(xiàn)在還沒有出臺。

　　沒出臺呢，真要把現(xiàn)在的土地同股同權同地價去拍，拍出來之后農(nóng)民就拿錢嗎？也不一定。

　　這塊地正好在金融區(qū)邊上，拍了個500萬一畝，那個農(nóng)民同樣的地，在學校旁邊，拍下來就是造學校，50萬一畝，這個農(nóng)民不就吃虧了嗎？

　　這個意義上講，拍的低的，土地增值稅交的很少，拍的高的，土地增值稅交得高，也是一種平衡。

　　長效機制之四：租賃市場

　　習總書記在2014年城市工作會議上講過，每個城市特別是大城市，總有20%人買不起房子，政府要造公租房配置給他們。

　　如果一個社會有1000萬人，200萬人租了公租房。另外有200萬人住了房產(chǎn)商造的住宅持有出租的房子，商業(yè)性的租賃房，還有10%的人住了小業(yè)主出租的房子，如果我們能有50%的租賃市場，那住房系統(tǒng)就比較平衡了。

　　公租房，這幾年政府都造了一批，我覺得政府的公租房有五個要點：

　　一是，大體上不能造太多，一個城市覆蓋20%的人口，如果100萬人的城市，公租房的投放對象是農(nóng)民工、學生和城市的住房困難戶。我們以前幫困呢，總是看人家的家庭收入兩千塊三千塊，其實只要看人均住房面積，三口之家，十年來人均住房在30平方米以下，他也許年收入有10萬元，也許小孩在美國讀書，或者老人生病，住房困難戶造不了假，收入困難戶很容易造假。學生不會造假，農(nóng)民工造不了假。這個不要靠收入證明，現(xiàn)在的收入證明搞不清。

　　第二，要三配套，房子造好了，公共設施學校醫(yī)院的配套，公共基礎設施的配套，戶籍管理的派出所、居委會的配套。

　　第三，管理上，公租房是國家的，不能有二房東賺外快。

　　第四，不能造成貧民窟，應該和商品房集聚區(qū)行成1/4，3/4的比例，地區(qū)的公共設施配套是給所有人的。

　　第五，租金應該是商品房租金的百分之五十到六十，符合低收入公租房對象家庭收入六分之一的房租。

　　實際上，公租房，60%的左右的貸款，收到的租金利息足夠平衡貸款利息，五年以后，老百姓可以把房子買過去，共有產(chǎn)權房。

　　共有產(chǎn)權房可以按市場價賣，賣的時候，政府回購。美國、新加坡都是這樣。

　　我和美國的住房保障局局長交流過，他們的保障房造出來以后，老百姓想要退出去，只能退給政府，由他們再出給新時期的保障對象，這件事應該持之以恒，以民為本地去做。

　　房地產(chǎn)商不是不愿意持有，而是融資結構害了整個中國的房產(chǎn)商，永遠做不了持有房子的出租者。他一比九的融資結構，逼得他房子一造好，就急吼吼地要回籠資金。

　　李嘉誠不是這種狀況，他在浦東拿的地，1993年拿的地，1997、1998年造好，出租，協(xié)議都是10年期，到了2008年、2009年的時候，全部回收，重新裝修，2009年、2010年開始變成銷售，房價從一萬多變成10萬，這就是發(fā)了橫財了。

　　中國租賃這么少，跟房產(chǎn)的租賃結構有關，政府要讓開發(fā)商進入1：3的融資結構，到了持有環(huán)節(jié)，能夠出租的，必須60%的資本金，40%的貸款，這樣的話，收來的租金一定能夠平衡40%的貸款的本息還款計劃。

　　政府對這種，三年五年十年租賃的房產(chǎn)公司，有一套鼓勵政策，包括租房的公積金，應該盡可能地提供給房客，公積金拿來付房租，房租抵扣個人所得稅，拿出房子出租的也應該有鼓勵。

　　對租房者，要從法律上保護產(chǎn)權房的居民同等的公共服務地位。

　　長效機制之五：地票

　　最后一點我特別要說的是，整個房地產(chǎn)的調控還有一個措施就是地票。

　　地票是在講什么呢？

　　我就說中國土地制度有兩件事。

　　一件事，我們這么多人，耕地總的不充分。要做兩件事，第一是集約節(jié)約使用土地指標，不要造成每10年少1億畝的需求，應該每10年，少5000萬畝，4000萬畝。

　　還有20年就用到18億畝土地紅線了，如果這2億畝，可以變成40年，50年用到，這樣可以把時間拉長，可持續(xù)發(fā)展勢頭更猛。

　　最重要的是工業(yè)用地要節(jié)約，同時農(nóng)村的建筑性用地要集約節(jié)約，商品房的住房用地不能太苛刻，要多給。

　　第二個要講個更深入的問題，一百年、兩百年，城市化大規(guī)模推進過程中出現(xiàn)的現(xiàn)象，城市化進程沒有減少耕地，耕地有所增加，人在在農(nóng)村居住的時候比較分散，人均建筑用地，要用到250平方米到300平方米，城市比較節(jié)約和集約，人均是100平方米，所以當1億人進城，真要在城市中生活，城里邊肯定要給他1萬平方公里的土地，那么農(nóng)村里面可以退出2.5萬平方公里土地，但是中國的農(nóng)民呢，兩頭占，所以我們才會出現(xiàn)10年少1億畝，30年少3億畝，否則的話，應該是大體平衡，平衡還有余。

　　要化解這件事，我自己認為有三個原理。

　　第一，憲法上規(guī)定的三個底線，農(nóng)村的土地是集體的，你不能把它變成私人的，農(nóng)村的土地變化中間要保護農(nóng)民的利益，農(nóng)村的土地有用途管制，搞農(nóng)業(yè)的搞農(nóng)業(yè)，搞建設的搞建設，這三個是游戲規(guī)則，不能改變。

　　第二，耕地的轉換，要使得農(nóng)村退出來的地，大于進城的地，這是世界城市化運動中的一個現(xiàn)象，我們沒有這個現(xiàn)象，要把它體現(xiàn)出來。

　　第三，你不能光說城鄉(xiāng)結合部的那點郊區(qū)進行這樣的轉換，要讓1000公里外的農(nóng)村，分享城市增值的級差地租。

　　按照這三個原理，我們想了一個地票的招，就是要把農(nóng)民進城以后的宅基地，或者集體組織廢棄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地，廢棄的小學土地，廢棄的糧站的公共用地，復墾為耕地。

　　農(nóng)民進了城了，房子空在那里，租不出去，賣也賣不了幾萬塊錢，把農(nóng)房農(nóng)地復墾為耕地。

　　這件事有四個環(huán)節(jié)：一是復墾；二是有關部門驗收；三是給你一個地票可以到交易所交易，房產(chǎn)商要買城鄉(xiāng)結合部的土地，需要指標，就來買這個指標；四是城郊結合部的土地就去掉了。

　　這個過程中就可以看到，農(nóng)民進城了，農(nóng)村閑置的宅基地建設用地變成耕地了，城郊結合部增的耕地，小于農(nóng)村復墾的耕地，最后增減掛鉤，全社會的耕地總量增加。

　　這樣的一個工作可以產(chǎn)生幾個好處：

　　一是耕地保護。

　　現(xiàn)在出現(xiàn)了先征后補，我們現(xiàn)在每年征600萬畝耕地，國家也要求各地想辦法去造600萬畝耕地出來，你征了600萬畝，要造600萬畝，大家都同意，等到我把地征了以后，五年十年，是不是能造出耕地出來，不知道，或者造出來一半，沒完成。

　　另外，幾千年農(nóng)耕文化早就把可以造農(nóng)田的地用了，所謂的造耕地，是把山坡上，一個25度、30度的地造成梯田，破壞生態(tài)嘛，把樹林子地造成種菜的地，或者把彎彎的河道拉直，彎彎就變成良田，破壞生態(tài)，沒辦法的辦法，大家都裝糊涂了。

　　所以地票制是把農(nóng)村缺少充分的耕地復墾的后備資源的這件事給解決了，我不復墾生態(tài)里的野地，復墾的是廢棄了的宅基地，公建用地，這就是一種集約節(jié)約。

　　騰出來的地票指標，讓房產(chǎn)商造房子去了，這不是平衡了嗎？這是一個好處。

　　第二個好處是反哺農(nóng)村。

　　房產(chǎn)商買地，一畝花個幾百萬塊，花幾十萬塊來買這個指標，這個錢給了農(nóng)民，可以反哺農(nóng)村，這個反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊，100公里，1000公里也可以的。

　　黑龍江的農(nóng)田產(chǎn)生的地票，上海如果幾十萬一畝買過來，上海征上海郊區(qū)的地，這個錢就到黑龍江去了，地票幾千公里就可以輻射了。它的虛擬性，票據(jù)性，使它有輻射性。

　　第三是增加農(nóng)民有收入。

　　我們這些年，一共賣了20多萬畝地票，每畝地票十多萬元，差不多四五百億，農(nóng)民拿到了，農(nóng)民拿了這個錢，在農(nóng)村造房子，進城都可以。

　　第四，農(nóng)民進城，有了公租房，這筆錢可以改善城市的生活。

　　地票這種制度，對城鄉(xiāng)之間的土地交易是有幫助的，但是我認為，這都是以城補農(nóng)，對農(nóng)村的好處，最最重要的是在城市化過程中，對平抑城市中土地不足造成房價畸高的這種根源，起到遏制作用，能幫助大城市增加土地的有效供給。

　　重慶在過去這些年，每年從國家這兒拿來的土地指標，20萬畝，也的確50%幾，城市、基礎設施用掉了，工業(yè)上用掉20%幾，商業(yè)去掉5%，也只有10%了，我們這10%通通給了中小城市，萬州、涪陵等，他們實力比較弱，開發(fā)過程中拿國家的指標，國家的指標不花錢。

　　主城重慶這個大城市，800萬、1000萬人口的，每年2萬多畝的房地產(chǎn)開發(fā)地皮周轉指標都沒有用國家指標，基本上每年2萬畝的地票就在主城，主城的房產(chǎn)商，在主城動遷一概用地票，地票不受國家約束。

　　這樣的話，土地供應量實際上增加了一倍，就比較寬松了。

　　這就是我要講的，總的來說，分兩個部分，10大失衡和5個方面的制度安排，如果通過制度的安排，按照中央的要求，不僅是行政化的安排，不僅是供給側改革基本面的安排，比如中國最終應該有房地產(chǎn)稅法，應該有住房法，老百姓租賃房的法律，其實我剛剛說的所有的事情，都應該在這三個法律的框架下。