修法后“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正有戲？專家：沒關(guān)聯(lián)！

非農(nóng)建設(shè)用地將不再“必須國有”，掃清了集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市的法律障礙，意味著政府將不再是唯一的非農(nóng)建設(shè)用地供應(yīng)者。但是，建設(shè)用地入市仍然要遵循符合土地利用規(guī)劃和用途管制的前提，修訂并不意味著小產(chǎn)權(quán)房會轉(zhuǎn)正。

日前，土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案提請十三屆全國人大常委會審議。草案刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定。筆者認(rèn)為，非農(nóng)建設(shè)用地將不再“必須國有”，掃清了集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市的法律障礙，意味著政府將不再是唯一的非農(nóng)建設(shè)用地供應(yīng)者。但是，建設(shè)用地入市仍然要遵循符合土地利用規(guī)劃和用途管制的前提，修訂并不意味著小產(chǎn)權(quán)房會轉(zhuǎn)正。

長期以來，政府主導(dǎo)征地是我國農(nóng)村建設(shè)用地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的“華山一條路”。按照現(xiàn)行法律，集體經(jīng)營性建設(shè)用地不能直接入市，如果要入市交易，必須變更為國有土地之后才行。除農(nóng)村集體和村民用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建設(shè)村民住宅和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、發(fā)展公益事業(yè)外，其他任何建設(shè)不能直接使用集體土地，都要通過征收程序?qū)⒓w土地變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地。

所謂農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，即在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，與國有建設(shè)用地使用權(quán)同地同權(quán)同價(jià)。這一改革思路自十八屆三中全會首次提出。2015年，在33個(gè)縣開始試點(diǎn)。前提是經(jīng)全國人大授權(quán)暫停在上述地方實(shí)施有關(guān)法律。此后，浙江德清敲響全國“第一槌”，改革試點(diǎn)逐步開花結(jié)果。近年來，試點(diǎn)地區(qū)積極開展入市探索，建立健全市場交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管制度，形成了一批制度創(chuàng)新成果。

很多人關(guān)心對房地產(chǎn)市場的影響。值得注意的是，此次法律修訂的主要目的是推動(dòng)依法改革農(nóng)村土地制度。草案明確指出土地規(guī)劃和用途屬性必須為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，因此僅對非住宅類經(jīng)營性土地有影響，對住宅類經(jīng)營性建設(shè)用地沒有直接影響。即使直接入市也要符合規(guī)劃和用途管制，所以也不意味著國家允許小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，政策對農(nóng)村宅基地管控依然嚴(yán)厲。直接在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房子，只有該村村民才能合法占有，不允許對市民上市交易，即使私下授受也拿不到房產(chǎn)證。

從目前試點(diǎn)的情況來看，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后的用途主要是工商業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)，一些地方在獲得許可后試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，即使是試點(diǎn)地區(qū)目前還沒有允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)商品房?？梢?，集體建設(shè)用地入市要有一系列的條件和規(guī)范。對此，此次草案明確了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市條件及管理措施。

法律修訂的目的，是完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度，明確入市主體、范圍和途徑，建立健全市場交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管制度，建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，最終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。改革試點(diǎn)的目標(biāo)是釋放土地紅利，增加農(nóng)民收益，繁榮鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)。這對于盤活農(nóng)村集體資產(chǎn)、提高用地保障，無疑是件好事。