樓市冷風吹！今年南京已有6幅地塊終止出讓

樓市來到下半年，在中央“堅決抑制房價上漲”的核心思想下，市場出現了明顯的降溫信號。南京8月底以來的開盤潮，高中簽率、甚至無需搖號的樓盤增多；均價較高、倒掛空間小的項目，開盤賣不完成常態(tài)；各種優(yōu)惠政策再現江湖。

除此以外，近兩月以來的土拍也頻頻出現臨時終止出讓，繼8月17日江寧濱江2幅宅地、9月7日燕子磯、橋林、六合3幅宅地紛紛終止出讓后，10日溧水G19地塊又因故終止出讓。

今年以來全國土地市場都在下行，流拍頻現，房地產企業(yè)拿地意愿不高。南京今年雖然只有一幅土地流拍，但在今年共出讓的48幅地塊（不含溧水、高淳）中，底價成交的地塊達到26幅，占比過半，開發(fā)商拿地愈趨理性。

1、今年以來南京已有6幅地塊終止出讓

1、9月10日溧水G19地塊

前天溧水國土局發(fā)布公告，原定9月18日開拍的G19地塊因故終止出讓。這塊地是南京市國土局溧水分局8月16日掛出，起拍樓面價為元7501元/平，最高樓面限價為9806元/平，突破了溧水目前最高樓面地價9222元/平。

G19地塊為愛濤東地塊，東至隨園路，南至石虎北路，西至珍珠南路，北至高平大街，出讓面積：121487.95㎡，規(guī)劃用地性質：住宅用地，容積率：Far≤1.5。

該地塊的出讓條件為：地塊范圍內裝配式建筑面積比例100%，住宅建筑單體預制裝配率≥50%，公共建筑單體預制裝配率≥40%，住宅建筑100%實行全裝修和成品交付。

此外，該地塊除了出讓條件比較嚴苛，還對競買人提出來嚴格的要求：

①該地塊競買人或其控股公司應具備國內房地產開發(fā)壹級資質 (外資除外）。

②競買人的競買保證金及后續(xù)購地資金須為競買人自有資金并提供經江蘇省財政廳公布的在南京市范圍內經營的3A級及以上會計師事務所及注冊會計師鑒證的《住房和商住用地競買保證金/成交價款來源情況申報表》及審計報告。

可能正是因為該地塊條件較為嚴苛，且價格較高，開發(fā)商拿地意愿不高的前提下又達不到要求，無人報名導致終止出讓。

2、9月6日燕子磯G42、橋林G44、六合G45地塊

9月6日，南京市國土資源局發(fā)布緊急公告稱，燕子磯G42、橋林G44、六合G45地塊因故終止出讓，原本9月7日土拍預告的5幅地塊，最終參與競拍的只剩下鐵心橋G41和江北G43兩幅。

其中關注度最大的燕子磯G42地塊位置優(yōu)越，緊鄰金浦紫御東方和電建海賦尚城，最高樓面限價19984元/平，原本預計會是房企最想爭奪的一塊地卻被收回，其中原因也不得而知。

3、8月15日江寧濱江G39、G40地塊

8月15日，南京市國土資源局發(fā)布緊急公告稱，江寧濱江G39、G40地塊因故終止出讓，原本8月17日土拍預告的5幅地塊，最終參與競拍的只剩下江北3幅。

原本一直房荒、地荒的江寧濱江板塊，在各方訴求后，終于迎來的2幅地塊出讓，然而又終止出讓，濱江人民真是要心碎一地，有網友隨即就向國土部門提出疑問：

濱江開發(fā)區(qū)工作人員表示，這兩幅地塊終止出讓，與周邊道路改擴建和新城城市規(guī)劃調整有關，等后期相關基礎設施建設完成后將再申請掛牌出讓。

值得注意的是，濱江唯一純新盤也是濱江地王魯能硅谷公館的地價為11077元/平，而這2幅地塊最高樓面限價僅8999元/平，當時被認為地價必然下降的信號。

業(yè)內人士指出，地塊拍賣前臨時撤拍并不鮮見，多數是由于土地規(guī)劃調整因素導致，也不排除開發(fā)商購地意愿不強烈，報名者寥寥甚至無人報名。樓市專家認為這是南京土地市場趨冷的標志，開發(fā)商拿地前愈加理性，市場整體氛圍也以觀望為主。

2、8月份40城土地溢價率創(chuàng)39個月新低

上海易居房地產研究院近日發(fā)布的《2018年8月40城土地市場報告》顯示，8月份40個典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，年初累計土地出讓金收入同比增幅收窄，土地出讓均價連續(xù)5個月同比下跌，土地成交溢價率創(chuàng)39個月新低，多項指標增幅有所收窄。

易居研究院預計，部分熱點城市調控政策還有升級的空間。同時，銀保監(jiān)會會議指出進一步完善差別化房地產信貸政策，堅決遏制房地產泡沫化。在調控趨嚴和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

報告顯示，8月份40個典型城市土地成交建筑面積4750.6萬平方米，環(huán)比增長15.9%，同比增長37.4%。1-8月，40個典型城市年初累計土地成交建筑面積31306.1萬平方米，環(huán)比增長17.9%，同比增長20.3%。從曲線看，目前已經保持了連續(xù)18個月的正增長態(tài)勢，但6月份以來的增幅明顯有所放緩，顯露出降溫趨勢。

易居研究院分析，考慮到調控政策的持續(xù)收緊、各地市場的逐漸降溫和房企資金趨于緊張，房企購地節(jié)奏將有所放緩，全年40城土地成交建筑面積會略漲，但幅度不會太大。

土地出讓金收入方面，8月份40個典型城市土地出讓金收入為2069.3億元，環(huán)比減少8.3%，同比增長6.9%。隨著金融環(huán)境的收緊，房企的資金壓力逐漸加劇，購地方面也會更加理性，近期全國土地流拍現象增多，部分熱點城市的土地市場也呈現了明顯的降溫態(tài)勢。預計隨著土地市場的降溫，土地出讓金收入的同比增幅將逐漸步入下行通道。

從前8月來看，土地出讓金規(guī)模依然超出了歷史同期水平。報告顯示，40個典型城市土地出讓金累計收入14778億元,同比增長10.9%。從40城年初累計土地出讓金收入同比增幅走勢來看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，6月份以來下跌趨勢較為明顯。與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上漲10.9%、48.3%、128.2%及60.8%。

分城市來看，前8月40城年初累計土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、重慶、北京和佛山，累計土地出讓金總額分別為2216.2、1087.2、828.8、822和740.5億元。杭州土地市場今年以來持續(xù)火爆，不過近期卻不斷遇冷，部分土拍首次出現宅地同時低溢價成交現象。這說明房企拿地趨于理性，土地市場降溫態(tài)勢明顯。

土地出讓均價方面，已連續(xù)5個月同比下跌。報告顯示，8月份40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米，環(huán)比下跌2.9%，同比下跌17.7%。易居研究院分析認為，造成該現象的原因在于，一是整個土地市場降溫明顯，甚至多個熱點城市出現土地流拍的現象；二是三線城市成交比重增加，成交結構的變化拉低了成交均價。

土地成交均價增幅自2016年9月達到峰值之后便一路震蕩下跌。預計2018年全年全國土地出讓均價仍將保持正增長，但增幅相比2017年將有所回落。預計這40個城市全年保持同比下跌態(tài)勢。

土地成交溢價率方面，8月份40個典型城市土地成交溢價率17.3%，與7月相比下降1.7個百分點，與去年同期相比下降20.9個百分點。報告顯示，土地溢價率也在2016年9月達到歷史高點，全國地王頻現。2016年9月，政策開始由松轉緊，各類調控政策不斷在熱點城市蔓延，市場逐漸降溫，土地成交溢價率也進入下行通道，下行趨勢延續(xù)至今，目前已創(chuàng)下自2015年6月以來39個月的新低。

易居研究院分析認為，過去一年土地溢價率快速下滑，也與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。預計未來幾個月40城土地成交溢價率將會繼續(xù)下滑，按以往規(guī)律來看，溢價率或將會下滑至10%附近再企穩(wěn)。

分城市來看，8月份40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為洛陽、合肥、北海、寧波和金華，土地成交溢價率分別為104%、76%、70%、26%和26%，這幾個城市基本上都是弱二線城市和三線城市，反映了本輪周期運行至今三線城市較為火熱的特點。8月份，上海、深圳、青島等10個城市的溢價率為0%，主要是由于多地政府出臺了土地限價令，規(guī)定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都為此前的熱點城市，調控較為嚴厲。

3、區(qū)域分化明顯 熱點三四線城市出現回暖

盡管土地市場整體趨冷，從區(qū)域來看，一些熱點城市開始退燒，另一些熱點三四線城市，則在政府加大供應和房企積極進入的雙重推動下，土地市場出現回暖。

易居研究院數據顯示，8月，洛陽、合肥、北海、寧波和金華等二三線城市的溢價率較高，而土地限價政策嚴厲的上海、青島、深圳等10個城市，8月土地出讓溢價率都為0。

其中，以2216.2億土地出讓收入穩(wěn)居前8月全國第一，今年以來土地市場持續(xù)火爆的杭州，近期土地市場降溫也引起關注。

8月27日，杭州集中出讓主城區(qū)3宗宅地，分別以3%、2%、0溢價率成交。而從整月來看，截至8月28日，杭州成功出讓了24宗土地，零溢價的土地達到15宗。

而2017年普遍供應緊張的珠三角地區(qū)，則在今年下半年加大了供應力度，土地市場回暖明顯。

數據顯示，1-8月，佛山實現土地出讓金達到740億，位居全國第五。2017年供地較少的東莞，則在前8月完成土地出讓金170億，同比增長近400%，其中，今年8月單月完成的土地出讓金就超過百億。

有珠三角地區(qū)的房地產從業(yè)人士表示，東莞等地的消化周期常年在12個月以內，市場亟待增加土地供應以滿足市場需求。

優(yōu)房超東莞總經理李玲玲指出，近兩年珠三角核心城市出現土地供應“斷層”的現狀，上半年基本都是“零星供應”或者“零 供應”，下半年才加大供地體量，形成“近期出現土地熱潮”的“錯覺”。而二三線城市是品牌房企重點進入的區(qū)域，尤其珠三角核心城市都是在地處灣區(qū)核心的制造業(yè)與經濟強市，更是兵家必爭之地。

實際上，盡管在政策限制下，佛山、東莞等地的土地溢價率相對過去較低。但房企紛紛涌入的背景下，一些非核心區(qū)域的土地開始受到青睞，“量升價穩(wěn)”形勢明顯。

以佛山為例，一家上市房地產代理公司下屬機構的佛山負責人表示，大灣區(qū)利好政策不斷出臺、灣區(qū)城際交通日益便捷的大背景下，今年更多開發(fā)商愿意在佛山單價更低的非限購區(qū)域拿地。三水、高明等過去被認為較為偏遠的區(qū)域今年都受到房企青睞，紛紛刷新當地樓面地價紀錄，甚至灣區(qū)城市中開發(fā)程度最低土地存量最大的肇慶，也在成為各品牌房企爭奪的焦點區(qū)域。