“停止去庫(kù)存”打響第一槍,樓市巨輪正在全面轉(zhuǎn)向

多年過(guò)后，人們?nèi)詴?huì)清晰地記起這四年，就像記起20年前的住房市場(chǎng)化改革一樣。

日前，內(nèi)蒙古呼和浩特發(fā)布公告稱，全面停止房地產(chǎn)去庫(kù)存調(diào)控措施，由此成為全國(guó)第一個(gè)告別去庫(kù)存的城市。

去庫(kù)存結(jié)束，意味著刺激政策退出、購(gòu)房補(bǔ)貼取消、棚改貨幣化放緩，同時(shí)以擴(kuò)大供地為代表的“補(bǔ)庫(kù)存”開(kāi)始，以“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”為目標(biāo)的樓市調(diào)控加碼。

時(shí)光好輪回。四年前，呼和浩特正是國(guó)內(nèi)首個(gè)取消限購(gòu)的城市，從此為樓市去庫(kù)存拉開(kāi)序幕。

事實(shí)上，當(dāng)前百城庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)跌回到2012年3月的水平，三四線存銷比更是創(chuàng)下近9年新低。幾乎所有城市都不再存在高庫(kù)存問(wèn)題，部分一二線城市甚至還面臨庫(kù)存緊張的局面。結(jié)束房地產(chǎn)去庫(kù)存，顯然是順理成章之舉。

如今終于有城市打響了第一槍，下一個(gè)是誰(shuí)？

去庫(kù)存的這四年

2014年，樓市從狂熱中冷卻。

在經(jīng)濟(jì)下行壓力陡然加劇之下，土地流拍、業(yè)主退房、棄房斷供輪番上演，連行業(yè)龍頭萬(wàn)科都驚呼“樓市即將進(jìn)入白銀時(shí)代”。

然而，樓市還沒(méi)涼多久，刺激政策就卷土重來(lái)。

打響第一槍的，正是呼和浩特。2014年6月20日，面對(duì)樓市下行、庫(kù)存高企，呼和浩特率先“取消限購(gòu)”，開(kāi)啟樓市去庫(kù)存之路。

有城市愿當(dāng)出頭鳥(niǎo)，各大城市也都不不再遮遮掩掩，“取消限購(gòu)”的大幕由此拉開(kāi)。到2014年底，在不到半年時(shí)間里，全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市，共計(jì)42個(gè)城市取消限購(gòu)，還在堅(jiān)守的只剩下北上廣深及三亞5個(gè)城市。

取消限購(gòu)，并未將樓市從泥潭中拉出，當(dāng)時(shí)除了廈門深圳房?jī)r(jià)有所復(fù)蘇之外，其他城市依舊深受高庫(kù)存之累。

隨后，真正的大招發(fā)出：央行一年5次降準(zhǔn)6次降息。貨幣信貸全面寬松、馬力全開(kāi)，房貸按揭利率降到近十年最低位。

貨幣之水的洶涌澎湃，徹底激活市場(chǎng)的投資熱情。

與此同時(shí)，各地紛紛出臺(tái)樓市刺激政策，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，降低交易契稅，甚至直接鼓勵(lì)大學(xué)生、農(nóng)民工入場(chǎng)買房。

樓市徹底被攪活，以南京、廈門、合肥、蘇州為代表的“樓市四小龍”脫穎而出，在2016年上半年率先開(kāi)啟上漲之路，其聲勢(shì)之浩大，甚至一度超越一線城市。

然而，此時(shí)三四線的高庫(kù)存問(wèn)題仍舊相當(dāng)嚴(yán)峻，資金在一二線城市反復(fù)進(jìn)出，卻不愿給三四線城市讓利分毫，去庫(kù)存的政策初衷仍未能體現(xiàn)。

于是，2016年末到2017年，棚改貨幣化橫空出世。

央行以PSL向政策性銀行發(fā)放貸款，政策性銀行再以棚改專項(xiàng)貸款，支撐三四線城市的棚戶區(qū)改造，三四線政府獲得貸款資金之后，從而有錢進(jìn)行貨幣化安置，拆遷戶拿到現(xiàn)金之后，就有了入場(chǎng)的資本。

大拆大建大補(bǔ)貼，三四線樓市也被徹底激活。

正是依靠棚改，大力布局三四線的碧桂園，從排名前十的房企中一躍而上，連續(xù)超越萬(wàn)科、恒大，躋身中國(guó)房地產(chǎn)一哥。

一二線的庫(kù)存去了，三四線的庫(kù)存也去了，然而，房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)全線上漲，居民手中的儲(chǔ)備被掏空，消費(fèi)增速也不斷走低，高房?jī)r(jià)制造的高泡沫成為不確定的風(fēng)險(xiǎn)。

漲價(jià)去庫(kù)存的悖論

這四年的上漲歷程，制造了一個(gè)相當(dāng)令人困惑的悖論：樓市去庫(kù)存，為何最終去成了房?jī)r(jià)暴漲？

一般商品，諸如蘋果，一旦滯銷，唯有降價(jià)拋售，方能去掉庫(kù)存。但房子不同，越降價(jià)越?jīng)]有人買，反而價(jià)格上漲的勢(shì)頭越猛，搶房的情緒就越高漲。

漲價(jià)去庫(kù)存，這看起來(lái)是個(gè)悖論，但卻符合中國(guó)最基本的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，更得到實(shí)踐一而再再而三的檢驗(yàn)。

究其根本，住房不是普通商品，而是兼具消費(fèi)品、投資品和抵押品三重屬性。正是這三種屬性的相互作用，決定了樓市去庫(kù)存只能以漲價(jià)為結(jié)局。

從消費(fèi)品的層面看，住房滿足的是居住需求。顯然，租房與購(gòu)房皆能滿足居住需求。

從投資品的角度看，買漲不買跌是必然的市場(chǎng)鐵律，因?yàn)闆Q定其購(gòu)買欲望的是預(yù)期收益。房?jī)r(jià)一旦下跌，資產(chǎn)價(jià)值就隨之下跌，整個(gè)市場(chǎng)的投資欲望同樣隨之衰退。

從抵押品的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲，房子作為抵押品的價(jià)值隨之升高，銀行放貸的意愿就隨之增強(qiáng)。房?jī)r(jià)上漲，就促成房地產(chǎn)與信貸的雙重繁榮，從而帶動(dòng)金融周期的泡沫化。

所以，房?jī)r(jià)一旦上漲，就會(huì)產(chǎn)生順周期的正反饋效應(yīng)，反之亦然。

在中國(guó)，房產(chǎn)的投資屬性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)消費(fèi)屬性，這就決定了在正常市場(chǎng)里，房?jī)r(jià)所擁有的漲跌互現(xiàn)的自動(dòng)平衡器功能，在我們這里并不適用。

如果考慮到過(guò)去二十年里房?jī)r(jià)漲多跌少的現(xiàn)實(shí)，我們不難得出一個(gè)結(jié)論：

樓市去庫(kù)存只能、而且、必然等同于漲價(jià)去庫(kù)存。換句話說(shuō)，在中國(guó)，樓市去庫(kù)存，就必然以房?jī)r(jià)暴漲為結(jié)果。

正如很多人說(shuō)的，漲價(jià)去庫(kù)存，刷新了宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書。

繁榮過(guò)后

在中國(guó)長(zhǎng)達(dá)20年的房地產(chǎn)繁榮周期中，其間有兩次頗具代表性的樓市回調(diào)。

一次是2008年，全球金融危機(jī)影響之下，樓市由盛轉(zhuǎn)衰；

另一次是2014年，經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇，一二線城市銷售慘淡，三四線城市更是高庫(kù)存重壓，債務(wù)問(wèn)題愈發(fā)嚴(yán)重。

2008年的這場(chǎng)樓市危機(jī)，以四萬(wàn)億大投資而告終，國(guó)人開(kāi)始第一次領(lǐng)略房?jī)r(jià)暴漲的威力。

2014年的這場(chǎng)樓市危機(jī)，則以漲價(jià)去庫(kù)存而結(jié)束，從一二線到三四線，幾乎所有人都被席卷其中。

這兩場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲的共性在于，他們背后都有貨幣之水和政策之手的強(qiáng)力支撐。

不同之處在于，這一次的刺激手段更加直接，影響范圍更加廣泛，對(duì)于國(guó)民心態(tài)的改造也更為深刻，帶來(lái)的影響也更為深遠(yuǎn)。

也正因此，這一次的樓市調(diào)控更為堅(jiān)決，遏制高房?jī)r(jià)泡沫的決心更為堅(jiān)定。

在表態(tài)上，前有“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，后有“樓市調(diào)控不力堅(jiān)決問(wèn)責(zé)”；

在調(diào)控政策上，前有限購(gòu)限價(jià)限貸限售的新常態(tài)，后有房地產(chǎn)稅的頭頂之劍；

在治理行動(dòng)上，前有30城反炒房專項(xiàng)整治，后有熱點(diǎn)城市約談問(wèn)責(zé)制；

在貨幣調(diào)控上，前有棚改貨幣化全民收縮，后有貨幣之水禁止流入樓市。

這一切，都可以歸結(jié)為一個(gè)關(guān)鍵詞：冰封。

冰封樓市，不僅可以為化解金融風(fēng)險(xiǎn)提供更廣闊的空間，也能為房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)創(chuàng)造基礎(chǔ)，更能在波詭云譎的國(guó)際環(huán)境中獲得游刃有余的主動(dòng)權(quán)。

停止房地產(chǎn)去庫(kù)存，現(xiàn)在看來(lái)還只是一地一城的個(gè)別行動(dòng)，但未嘗不是整個(gè)樓市巨輪全面轉(zhuǎn)向的信號(hào)。

不要跟大趨勢(shì)對(duì)著干，上漲時(shí)如此，調(diào)整時(shí)更是如此。