公攤面積引發(fā)熱議 浙江率先統(tǒng)一建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

近日，“公攤面積”引發(fā)了熱議。關(guān)注點(diǎn)除了“到底該用建筑面積來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)還是用套內(nèi)面積來(lái)計(jì)算”之外，更多的是討論“公攤面積測(cè)量是否有測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)”。

　　今年開(kāi)始，浙江省率先統(tǒng)一了建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，自7月1日起實(shí)施《建筑工程建筑面積計(jì)算和竣工綜合測(cè)量技術(shù)規(guī)程》，更詳細(xì)地規(guī)定了各種工程建筑面積的計(jì)算，其中就包括公攤面積的測(cè)算。

　　公攤面積包含哪些

　　20多年前就有規(guī)定

　　早在1995年，中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，其中對(duì)可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間都做出了明確規(guī)定。

　　一直以來(lái)，全國(guó)大部分城市都使用可售建筑面積來(lái)計(jì)算房源價(jià)格，可售建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和每戶分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e（即公攤面積）兩部分組成。其中，套內(nèi)建筑面積分為三部分：套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體水平投影面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積。而公攤面積是指房屋的權(quán)利人應(yīng)該分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的那部分建筑面積，本次爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，正是這部分面積的合理性。

　　盡管相關(guān)規(guī)定明確了公攤面積的內(nèi)容，但不同城市在測(cè)量方法上也有一些差異。而今年開(kāi)始，浙江省率先統(tǒng)一了建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。從7月1日起開(kāi)始實(shí)施《建筑工程建筑面積計(jì)算和竣工綜合測(cè)量技術(shù)規(guī)程》，更詳細(xì)地規(guī)定了各種工程建筑面積的計(jì)算，其中就包括公攤面積的測(cè)算。

　　該規(guī)定中再次明確，共有建筑面積包含下列內(nèi)容：本幢房屋內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、設(shè)備房、公共門(mén)廳、門(mén)廊、門(mén)斗、過(guò)道、地下室、值班室警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房（不包括物業(yè)管理用房、社區(qū)用房）的建筑面積；共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積1/2的建筑面積。規(guī)定中還指出，獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

　　從事建筑設(shè)計(jì)多年的王工告訴錢(qián)報(bào)記者，通俗地來(lái)說(shuō)，公攤面積分三種——平層公攤、棟公攤和小區(qū)公攤。計(jì)算原則是，看這個(gè)功能服務(wù)哪些人，就由哪些人來(lái)進(jìn)行公攤。

　　杭州土地出讓數(shù)據(jù)公開(kāi)

　　公攤面積很難虛報(bào)

　　公攤面積包含的內(nèi)容已經(jīng)有相關(guān)規(guī)定來(lái)明確，但執(zhí)行過(guò)程中又是怎樣進(jìn)行核算的？是否會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商虛報(bào)公攤面積的情況？

　　杭州每一塊土地在出讓之前，政府已經(jīng)規(guī)定地塊的最高容積率和可建面積，這就意味著未來(lái)建造成樓盤(pán)后，總建筑面積已經(jīng)被規(guī)定了上限。開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)階段，按照地塊的各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)和方案報(bào)批。而在該樓盤(pán)取得工程規(guī)劃許可證之后，會(huì)由第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)，來(lái)對(duì)圖紙進(jìn)行預(yù)測(cè)繪，并計(jì)算出得房率。

　　但有人指出，早期預(yù)測(cè)繪都是由房管部門(mén)下轄機(jī)構(gòu)完成，近年來(lái)已經(jīng)逐漸市場(chǎng)化。而檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)費(fèi)用也由開(kāi)發(fā)商支付，懷疑是否會(huì)出現(xiàn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)和房企“穿一條褲子”的情況，針對(duì)這一點(diǎn)，王工認(rèn)為可操作空間并不大。“總建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤+不可售面積，其中套內(nèi)建筑面積是可以實(shí)地測(cè)量出來(lái)的，不可售面積例如社區(qū)用房、物業(yè)用房等，是土地出讓時(shí)就已經(jīng)規(guī)定好的，如果開(kāi)發(fā)商虛報(bào)公攤面積，那總建筑面積就會(huì)超出上限。而且關(guān)于公攤面積以及套內(nèi)建筑面積的相關(guān)數(shù)據(jù)，在銷(xiāo)售時(shí)也會(huì)進(jìn)行公示。”

　　公攤面積的大小利弊

　　需要理性看待

　　近年來(lái)，很多購(gòu)房者覺(jué)得，自己買(mǎi)到的商品房，比起早年間住過(guò)的房子，得房率低了很多，要承擔(dān)的公攤面積變大了，懷疑是不是開(kāi)發(fā)商在虛報(bào)。事實(shí)上，這是因?yàn)槿缃窀邔咏ㄖ龆?、電梯的普及等因素造成的?/p>

　　通常高層建筑的中央部分，是由電梯井道、樓梯、通風(fēng)井、電纜井、部分設(shè)備間圍護(hù)形成的中央核心筒，與外圍框架形成一個(gè)外框內(nèi)筒結(jié)構(gòu)，以鋼筋混凝土澆筑。根據(jù)消防要求，不同高度的住宅對(duì)核心筒大小的要求是不同的，樓層越高核心筒越大。這就是為什么同樣條件下，30多層的建筑會(huì)比10層以下的建筑公攤面積更大，得房率更低的原因。

　　另外，樓幢中戶型的設(shè)置，也會(huì)影響得房率，例如城東的艮山府項(xiàng)目，有一幢樓為兩梯兩戶設(shè)計(jì)，全部戶型為89m2，得房率僅有67%。王工解釋說(shuō)，在核心筒大小一樣的情況下，那么戶型越小，得房率就越低，如果做成140m2的大戶型，那么每一戶的得房率就會(huì)高很多。

　　此外，相比老小區(qū)，如今的新樓盤(pán)也更加注重舒適感，一樓通常會(huì)設(shè)計(jì)入戶大堂，這也屬于公攤面積的一部分。

　　那么，公攤面積真的越少越好嗎？

　　雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理、浙大房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員章惠芳認(rèn)為，不能這么絕對(duì)地看待這個(gè)問(wèn)題，購(gòu)房者要理性看待?！半m然從表面看，公攤面積越低，說(shuō)明得房率越高，購(gòu)房者可以有更多的空間自己使用支配，但是越高越好也不見(jiàn)得?！彼e例說(shuō)，30多層的建筑，一層住著6戶人家，但只有2個(gè)電梯，而另外一幢11層的建筑，2梯2戶，雖然在得房率上前者相對(duì)高一些，但是居住舒適度則會(huì)大打折扣。“前者每天用在等電梯上的時(shí)間要長(zhǎng)很多，所以購(gòu)房者還是要先了解自己需要什么?！?/p>

　　以套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)

　　購(gòu)房者心里會(huì)更舒服

　　以套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)究竟會(huì)如何，可以參考重慶。

　　重慶在2002年出臺(tái)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，其中明確規(guī)定，商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。而據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，新規(guī)則實(shí)行后，開(kāi)發(fā)商紛紛上調(diào)了售樓單價(jià)，最終的房屋總價(jià)，與之前以建筑面積計(jì)價(jià)基本沒(méi)有差別。后續(xù)一些樓盤(pán)在銷(xiāo)售過(guò)程中，也都會(huì)分別注明套內(nèi)面積單價(jià)和建筑面積單價(jià)分別是多少，不論以哪種方式計(jì)價(jià)，同一套房屋的總價(jià)一定是一致的。

　　章惠芳認(rèn)為，現(xiàn)在的購(gòu)房市場(chǎng)，一般實(shí)行一房一價(jià)，不管用套內(nèi)面積或者建筑面積來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)，總價(jià)是不會(huì)變的，而單價(jià)只是數(shù)字問(wèn)題，只要度量和計(jì)算方式統(tǒng)一，差別并不會(huì)太大。

　　不少人呼吁取消公攤面積，有一個(gè)原因是目前物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等都是按照建筑面積計(jì)算，如果取消了公攤面積，業(yè)主只需要按照實(shí)際使用面積支付物業(yè)費(fèi)，可以減少一部分物業(yè)費(fèi)。但在重慶，現(xiàn)實(shí)卻并非如此。《重慶市住宅服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》明確規(guī)定，住宅物業(yè)費(fèi)以建筑面積為計(jì)價(jià)單位。

　　當(dāng)然，以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)還是有一定好處。一來(lái)會(huì)使購(gòu)房信息更加直觀透明，因?yàn)榻ㄖ娣e的計(jì)算比較復(fù)雜，普通購(gòu)房者幾乎無(wú)法檢驗(yàn)其真實(shí)性，而套內(nèi)面積則可以直接測(cè)量出來(lái)，如果產(chǎn)生糾紛，更容易解決，購(gòu)房者也更加容易接受。另外，由于很多國(guó)家都使用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，如果國(guó)內(nèi)也統(tǒng)一使用這一計(jì)價(jià)方式，那么在和其他國(guó)家的房?jī)r(jià)進(jìn)行比較時(shí)，誤差也相對(duì)小一些。