棚改資金審批權(quán)上移 三四線城市房地產(chǎn)熱潮將降溫

“今后城中村等棚改拆遷直接獲得貨幣補償將大幅減少。”李悠悠說道。他在某一地級市銀行系統(tǒng)上班，針對近日受到高度關(guān)注的棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策調(diào)整的消息，他們已經(jīng)連續(xù)2天都在開會了。

近日，雖然國家開發(fā)銀行對相關(guān)言論給予否認，但業(yè)內(nèi)人士認為，雖不能認定國開行已暫停所有支行棚改項目審批權(quán)限，但棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫存，隨著房地產(chǎn)去庫存階段結(jié)束，貨幣化安置也應(yīng)逐步退出。在此背景下，近一年瘋狂的三四線城市房地產(chǎn)熱潮或?qū)⒂兴禍亍?/p>

棚改貨幣化安置或調(diào)整

近日，有消息稱，海通證券邀請相關(guān)人士對國開行收回審批權(quán)限等棚改相關(guān)事宜解答市場疑問時表示，近兩周國開行已將棚改審批權(quán)從地方支行收回。

上述相關(guān)人士介紹，棚戶區(qū)改造相關(guān)政策出臺的本意，原是解決去庫存和民生問題，但從目前來看，因市場與預(yù)期變化，政策在執(zhí)行中走樣，直接房地產(chǎn)化從而影響房地產(chǎn)的價格。

上述人士表示，和很多金融機構(gòu)一樣，對于大部分的超額度業(yè)務(wù)審批權(quán)限，一般均為國開行總行負責(zé)，本次也是收回相關(guān)權(quán)限。但也需要認識到，棚改項目今后會受到一定的限制。

對此，6月27日，國開行發(fā)布澄清公告，國家開發(fā)銀行從未授權(quán)任何人員參加海通證券電話會議并代表開發(fā)銀行發(fā)表言論，有關(guān)言論不代表國家開發(fā)銀行。

但相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對《經(jīng)濟參考報》記者透露，雖然沒有直接的政策顯示將大幅度限制棚改貨幣化安置，但從目前來看，減少貨幣化安置數(shù)量，降低貨幣化安置比例已是大勢所趨。

申萬宏源相關(guān)報告也顯示，就銷售而言，2017年棚改對于房地產(chǎn)投資和銷售拉動已經(jīng)達到最高點，2018年將邊際弱化。

海通證券宏觀分析師姜超表示，貨幣化安置導(dǎo)致全國地產(chǎn)銷量“虛高”?？紤]到未來兩年內(nèi)棚改貨幣化安置面積將見頂回落、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐而單純依靠政府出資實現(xiàn)的地產(chǎn)銷售難以持續(xù)，他認為未來棚改貨幣化對地產(chǎn)銷售的拉動將減弱。

申萬宏源宏觀分析師李一民表示，后續(xù)新增項目受理偏向謹慎，在本輪降準之后，PSL（抵押補充貸款，即PledgedSupplementaryLending的縮寫）作為基礎(chǔ)投放貨幣的作用下降，收緊PSL亦是大勢所趨。在PSL明顯收嚴后2－3個月開始，會顯現(xiàn)出對房地產(chǎn)投資的壓力，“未來監(jiān)管趨嚴會大幅壓縮房地產(chǎn)到位資金?！?/p>

李一民表示，截至目前為止，2018年1－5月累計投放PSL為4976億元，較去年同期增長38．8％，同時，2018年上半年P(guān)SL投放已經(jīng)達到了2017年全年的78％。

三四線城市房價上漲幕后推手

近日，寧悅正在考慮是否應(yīng)該將去年在日照投資的房產(chǎn)賣掉換到青島。

寧悅說，目前日照房價單價已超萬元。“從日照這種三四線城市來看，目前高房價的風(fēng)險已很明顯?！?/p>

不僅是日照，今年以來，許多二三四線城市房價“輪番上漲”。國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市商品住宅價格數(shù)據(jù)顯示，5月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有63個，較4月再增5個，其中，價格環(huán)比漲幅超過1％的多達21個。具體來看，三亞環(huán)比上漲2．4％，成都環(huán)比上漲2．1％，海口環(huán)比上漲2．1％，青島環(huán)比上漲2．0％，尤其是丹東，環(huán)比上漲高達5．3％。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，最近幾年樓市，特別是三四線城市，嚴重依賴棚改的貨幣化安置。

業(yè)內(nèi)專家表示，貨幣化安置造成了大量的購房需求，而部分城市的庫存不足，這些需求放大了購房緊張情緒。市場突然增加了幾百萬戶手持現(xiàn)金的購房者，而大部分城市又因為信貸寬松購房者積極購房。各種政策疊加下，房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現(xiàn)在的大部分三四線城市。

從近兩年看，貨幣化安置比例不斷提高。數(shù)據(jù)顯示，2013年全國棚改貨幣化安置率僅為7．9％、2014年為9．0％、2015年為29．9％，而到了2016年時，貨幣化安置比例已高達48．5％。

在此背景下，房地產(chǎn)去庫存效果明顯，日前權(quán)威機構(gòu)發(fā)布的全國100個城市新建商品住宅庫存數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，受監(jiān)測的百城住宅庫存總量為42708萬平方米，環(huán)比減少1．6％，同比減少8．2％。綜合歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前百城庫存規(guī)模已經(jīng)跌回到2012年3月的水平。

海通證券相關(guān)報告也顯示，2014－2016年棚改貨幣化安置面積分別為0．4億平方米、1．5億平方米和2．5億平方米，分別占當(dāng)年住宅商品房銷售面積的3．8％、13．6％和18．2％，均逐步抬升。

貨幣化安置比例減少是大勢所趨

中國社會科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立表示，棚戶區(qū)改造項目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購買能力和居住水平，但也要注意到，貨幣化安置同時刺激了需求，給宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定及金融穩(wěn)定帶來風(fēng)險隱患。

尹中立表示，棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫存。2014年前后房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，將棚改的實物安置改為貨幣化安置，可以起到刺激市場需求的作用。從2015年后的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)看，無論是成交量還是成交價格，都呈現(xiàn)上漲的趨勢，房地產(chǎn)市場的強勢增長為宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定起到了重要的作用。

尹中立指出，房地產(chǎn)市場的特點決定了房地產(chǎn)去庫存政策只能是短期的權(quán)宜之計，不宜長期使用。他認為，從當(dāng)前的形勢看，部分城市的房價漲幅過大，房地產(chǎn)去庫存政策的負面影響開始顯現(xiàn)，包括棚改貨幣化在內(nèi)的房地產(chǎn)去庫存政策應(yīng)該逐步退出。

“房地產(chǎn)市場既有一般消費品的特點，還有資本投資品的特點?！币辛⒅赋觯白窛q殺跌”是投資市場的波動特征，在整體金融緊縮的背景下，唯有樓市一枝獨秀，進一步強化了樓市是“最好的投資渠道”的理念。

因此，尹中立認為，大比例地進行貨幣化安置不僅助長了居民盲目加杠桿的沖動，也刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商在三四線城市盲目擴張，給宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定及金融穩(wěn)定帶來風(fēng)險隱患。

“城中村等動輒上千萬的補償金不僅大幅度推高了購房資本，而且?guī)砹瞬簧偕鐣栴}。”有相關(guān)人士說道。

北京師范大學(xué)經(jīng)濟系主任羅楚亮此前在中國城市百人論壇上也表示，作為一種財產(chǎn)積累形式，房產(chǎn)與收入不平衡之間相互影響，房產(chǎn)價值相對于收入的貢獻率快速上升，低收入人口中所占的房產(chǎn)價值份額在下降。

從目前來看，三四線庫存在繼續(xù)減少，在一二線進入補庫存后，三四線也開啟了庫存短缺時代。棚改政策雖然不會一刀切，但貨幣化安置政策，應(yīng)該是到了調(diào)整并減少的時候了。