小區(qū)業(yè)主賣房時聯(lián)合漲價是否違法？涉嫌擾亂市場嗎

近日，網(wǎng)上有消息稱杭州某些小區(qū)業(yè)主在賣房時聯(lián)合漲價。是否真有這一現(xiàn)象呢？如果確實有，那么業(yè)主的行為是否合理、合法呢？

根據(jù)網(wǎng)上流傳的幾份通告，杭州幾個小區(qū)業(yè)主內(nèi)部達成有關本小區(qū)“上調(diào)二手房價”的共識，并提出了“二手房指導報價”。

今年4月底，南京某小區(qū)也被爆出業(yè)主聯(lián)合漲價的情況。本次網(wǎng)上流傳的杭州幾個小區(qū)業(yè)主通告，與之前南京的通告在格式上如出一轍。

例如，杭州某小區(qū)業(yè)主群中的通告稱，“自2018年6月1日起，所有業(yè)主二手房指導報價如下：58000-65000元/平米。”

從該小區(qū)市場價來看，記者查詢鏈家APP發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)二手房掛牌價多在4.4-4.8萬元/平米，最近的一套成交價也只有4.2萬元/平米左右。

也就是說，公告中提出的“指導報價”比市場價高了至少1萬元/平米。

那么，是否真的存在業(yè)主聯(lián)合漲價的情況呢？

上述小區(qū)周邊一名房產(chǎn)中介告訴記者，據(jù)業(yè)主反映，在業(yè)主群中確實發(fā)過這種通告。但誠心賣房的主業(yè)不會受這種消息的影響，因為他們了解近期房子的成交價。

    “肯定還是有掛高價的業(yè)主，但這些人都是不著急賣房的?！彼f，“小區(qū)均價只有4.7萬元左右，但5月29日，有套房子報價5.4萬元，前幾天還有一套報價6萬元。對于報價過高的房子，只在內(nèi)部系統(tǒng)掛出，不在外網(wǎng)顯示?！?/p>

假如確實有業(yè)主聯(lián)合漲價的現(xiàn)象，這種行為是否合理呢？

“這說明業(yè)主對于項目的增值預期較大，不愿意價格下跌。其實是一種很正常的現(xiàn)象，購房者對于價格上漲的想法是正常的?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。

但他同時指出，不正常的就是所謂價格聯(lián)盟，二手房買賣是自由市場，報價是自由的，業(yè)主期望通過此類業(yè)主群來實現(xiàn)價格的統(tǒng)一，其實根本沒法實現(xiàn)，反而有違規(guī)嫌疑。

“更關鍵的是，價格是市場決定的，業(yè)主本身只可以接受市場的價格，各類所謂價格聯(lián)盟，是一種典型的炒房心態(tài)?！眹儡S進說。

西安交通大學房地產(chǎn)研究所所長楊東朗指出，居民有權自己做主去處置合法房產(chǎn)，任何人都不能強迫他人做出某種行為，業(yè)主 聯(lián)合漲價一事涉嫌哄抬房價、擾亂市場。

“二手房市場的這種行為很難規(guī)范，大部分都是一些投資者所為，也不排除是有些中介在炒作?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

從法律上講，業(yè)主聯(lián)合漲價的行為是否合法？

北京云通律師事務所主任閆兵告訴記者，目前尚沒有明確法律依據(jù)能夠對業(yè)主聯(lián)合漲價的行為定性為違法。

閆兵解釋說，與之相關的法律規(guī)范主要是《消費者權益保護法》和《反不正當競爭法》，但都是從調(diào)控行業(yè)或經(jīng)營者的角度出發(fā)，并沒有直接對“消費個體”進行限制。小區(qū)的業(yè)主顯然不屬于法律規(guī)定的經(jīng)營者或房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者。同時，業(yè)主出售房屋是行使《物權法》賦予的處分權，業(yè)主有權自行確定價格，甚至基于自愿組成個體集群確定私有財產(chǎn)價格。

但他也指出，基于《物權法》對私有財產(chǎn)的保護，該小區(qū)部分業(yè)主組成價格聯(lián)盟，制定的所謂“價格調(diào)控”措施也不具有任何法律強制力，小區(qū)內(nèi)不愿參與該組織的業(yè)主依舊可以自行確定房屋出售價格，任何組織均無權干涉其自由處分合法財產(chǎn)。

他強調(diào)，如參與“價格調(diào)控”的業(yè)主基于此對其進行惡意詆毀或人身攻擊則屬于違法行為，情節(jié)嚴重的可能涉嫌犯罪。

對于通告中落款是“某某房價調(diào)控委員會”這一做法，閆兵指出，國家不會備案成立一個民間的價格調(diào)控相關委員會，這一機構顯然是沒有的，小區(qū)只有業(yè)主委員會。

如何避免發(fā)生類似聯(lián)合漲價、擾亂市場的現(xiàn)象呢？

楊東朗認為，第一是要加強宣傳，重申二手房市場交易的有關規(guī)定，提醒大家不要輕信謠言；第二是加強監(jiān)督，在二手房交易時由交易雙方議價，過戶登記權屬時政府加強監(jiān)管。對于強迫別人的不法行為根據(jù)相關法律懲處。