案例剖析：二審落槌，地下人防車位收益歸屬全體業(yè)主所有

   近日，泰州裝飾招標網(wǎng)了解到一樁案例，由江蘇金渠律師事務(wù)所代理的無錫市金馬國際花園業(yè)主委員會與無錫市益多投資發(fā)展集團有限公司、無錫金馬物業(yè)管理有限公司所有權(quán)糾紛案（實為地下人防車位收益權(quán)糾紛），無錫市中級人民法院作出終審判決，駁回原告無錫市益多投資發(fā)展集團有限公司上訴，維持原審判決。即訴爭的人防車位收益款196萬余元歸全體業(yè)主所有。

一維權(quán)路漫再回顧

        無錫市金馬國際花園小區(qū)由無錫益多投資發(fā)展集團有限公司（下稱“益多公司”）開發(fā)建設(shè)，無錫金馬物業(yè)管理公司（下稱“物業(yè)公司”）系前期物業(yè)企業(yè)。無錫金馬國際花園業(yè)主委員會（下稱“業(yè)委會”）成立后，業(yè)委會與物業(yè)公司訂立物業(yè)管理合同，雙方約定，金馬國際小區(qū)地下人防車位租賃費200元/月/個，由物業(yè)公司代為收取，并按170元/月/個交付給業(yè)委會，另差價30元作為管理費用補貼物業(yè)公司。因物業(yè)公司中途拒絕交接上述款項，業(yè)委會于2015年6月提起訴訟，要求物業(yè)公司按約履行。該案件尚在處理之中，益多公司于2015年12月提起本案訴訟，其以地下人防車位投資人的身份，主張人防車位租金收益歸其所有，并要求業(yè)委會、物業(yè)公司歸還自2009年1月23日至2013年10月17日期間的人防車位收益款196萬余元。

一審無錫市梁溪區(qū)人民法院審歷經(jīng)一年多調(diào)查取證、十余次開庭審理，于2017年3月作出判決，認為涉案小區(qū)人防工程的建筑成本已分攤到地面商品房購房款中，人防工程的建設(shè)成本隨著商品房的銷售、業(yè)主購房的完成，實際已轉(zhuǎn)化為金馬國際花園全體業(yè)主承擔，故地下人防車位收益權(quán)應(yīng)當歸全體業(yè)主。

后，開發(fā)公司以原審事實不清等為由，向無錫市中人民法院提起上訴。二審法院又歷經(jīng)近一年的審理，多次開庭、質(zhì)證，最終于2018年5月3日作出終審判決。

二司法能動現(xiàn)正義

        由于上訴人益多公司堅持認為小區(qū)人防工程建設(shè)費用并未攤?cè)氲孛嫔唐贩夸N售價格之中，二審期間，法院就此問題特地書面咨詢了無錫市物價局。市物價局回函明確，金馬國際花園小區(qū)土建費包括人防工程及門窗，認證后計入開發(fā)成本，經(jīng)認定后的商品房開發(fā)成本包括在商品房銷售價格中。最終，二審法院認為，益多公司沒有充分證據(jù)證明沒有將人防工程建設(shè)成本分攤到商品房基準銷售價格之中，判決駁回益多公司的上訴。

三金渠意見話人防

        早在2005年，北京市海淀區(qū)人民法院受理了首例居民樓地下人防工程所有權(quán)糾紛案，因區(qū)人防辦將人防工程出租給某物業(yè)公司，物業(yè)公司又轉(zhuǎn)租給休閑中心，休閑中心又轉(zhuǎn)租給50余戶外來民工居住使用，9名業(yè)主以區(qū)人防辦為被告索要地下人防工程所有權(quán)。法院認為，業(yè)主在簽訂合同時，應(yīng)已明知所購買的商品房面積并不包括防空地下室，但未提出異議，亦應(yīng)明知其所支付的購房款并不包括防空地下室，因此即使維修該防空地下室的成本確為各業(yè)主分擔，但其在出資時缺乏主觀能動性，并非法律上的“投資”行為，所以不能獲得人防工程所有權(quán)。該判決理由是如果業(yè)主在買賣合同中沒有約定保留人防工程（車庫）所有權(quán)，就不能主張權(quán)利。而在沒有約定歸屬的情況下，人防工程究竟歸國家所有還是開發(fā)商所有，并沒有明確回答。該案從受理到結(jié)案一直受到學(xué)界與司法界的廣泛關(guān)注，討論的焦點主要集中于人防工程、車庫的定性問題，以及與之相關(guān)的空間權(quán)的設(shè)立、規(guī)范問題。當時大家期望《物權(quán)法》出臺以解決爭端。

然2007年的《物權(quán)法》并沒有明確規(guī)定商品房小區(qū)配套的地下人防工程的權(quán)屬，人防工程屬于“附屬公用設(shè)施”、“其他公共場所”以及是否等同于“規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫”等眾說紛紜。1997年的《人民防空法》規(guī)定“誰投資誰收益”原則在各地實踐中做法不一。人防部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主甚至物業(yè)公司之間因地下人防工程使用產(chǎn)生的收益歸屬糾紛越來越多。

我們認為，首先，依照《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下可以分別設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)；第一百四十二條又規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。因此，開發(fā)商在沒有單獨或另外依法受讓取得地下空間使用權(quán)的情形下，由于住宅小區(qū)商品房在出售后，土地使用權(quán)人從開發(fā)商轉(zhuǎn)移至全體業(yè)主，依附于土地使用權(quán)建造的地下人防工程應(yīng)當作為附屬物，屬于全體業(yè)主所有。其次，小區(qū)結(jié)建人防工程具有從屬性與不可分割性，應(yīng)當作為共有部分來認定，其通常不具有構(gòu)造上的獨立性和利用上的獨立性。最后，結(jié)建人防工程不能等同于車庫，車庫一般情況下屬于獨立使用的空間，法律允許開發(fā)商和業(yè)主約定車庫的歸屬，而不可能允許約定人防工程的歸屬。如果開發(fā)商與業(yè)主之間訂立人防工程的買賣合同，且人防工程的成本已經(jīng)列入房屋價格之中，構(gòu)成二重買賣，則應(yīng)當認定為無權(quán)處分的合同。