社科院：未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)成本推動(dòng)型房?jī)r(jià)上漲

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城環(huán)所副研究員，房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)

　　5月14日電 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院于14日舉行2018年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》發(fā)布會(huì)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城環(huán)所副研究員，房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)在論壇上表示，2017年土地購(gòu)置面積扭轉(zhuǎn)了2014年到2016年三年的負(fù)增長(zhǎng)，土地成交價(jià)款比2016年上漲了49.4%，同時(shí)2017年平均成交價(jià)格同比漲幅29%。2017年土地平均成交價(jià)格與商品房平均銷售價(jià)格的比值達(dá)到0.68，意味著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能出現(xiàn)成本推動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲。

　　王業(yè)強(qiáng)稱，2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在五大突出問(wèn)題。

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)受到強(qiáng)力的政策調(diào)控，長(zhǎng)效機(jī)制亟待建立。自從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的這樣一個(gè)基本理念之后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有100多個(gè)城市實(shí)行了限制的政策，包括限價(jià)、限購(gòu)等等五限政策，剎車(chē)式的短期調(diào)控效果雖然比較明顯，但是不能夠長(zhǎng)久為之。同時(shí)，2017年十九大、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都提出了要加快建立主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，也說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控政策由短期調(diào)控政策向建立長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變這樣一個(gè)大的趨勢(shì)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制亟待建立。

　　二、去庫(kù)存的效果明顯，人口流出地的房屋空置須警惕。房地產(chǎn)去庫(kù)存的效果2017年比2016年降低了1億個(gè)平方米，去庫(kù)存的效果非常明顯，但是同時(shí)2017年房地產(chǎn)分城施策的政策影響下，待售面積下降幅度是15.3%，近年來(lái)增幅較大。從不同城市規(guī)模來(lái)看，40個(gè)大中城市的商品房銷售面積減少了2.0，而其他的一些城市商品房待售面積增加了13.9個(gè)億。同時(shí)2017年商品房銷售面積7.7%的增加主要是由于中小城市商品住房的銷售所貢獻(xiàn)的。

　　社科院對(duì)2017年60個(gè)主要城市的新流入人口進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，約占全國(guó)總?cè)丝诘?0%，一方面是大中城市銷售面積減少，其他的城市是銷售面積增加，同時(shí)中小城市人口還是向大中城市進(jìn)行流動(dòng)，這是一個(gè)矛盾。同時(shí)由于拆遷所帶來(lái)的補(bǔ)償性住房需求的集中釋放，不同于人口流入所帶來(lái)的住房需求的增加，部分中小城市新建住房的空置情況值得警惕。

　　三、土地價(jià)格的持續(xù)大幅上漲，成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)增加。2017年土地購(gòu)置面積扭轉(zhuǎn)了2014年到2016年三年的負(fù)增長(zhǎng)，土地成交價(jià)款也比2016年上漲了49.4%，同時(shí)2017年平均成交價(jià)格繼續(xù)大幅上漲，保持著自2013年以來(lái)第五年兩位數(shù)的增長(zhǎng)，同比漲幅29%。商品房銷售價(jià)格丈夫的大幅回落，但是土地成交價(jià)格漲幅不斷地?cái)U(kuò)大，也使土地成本占房?jī)r(jià)的比重進(jìn)一步提高。2017年土地平均成交價(jià)格與商品房平均銷售價(jià)格的比值達(dá)到0.68，意味著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能出現(xiàn)成本推動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲。

　　四、個(gè)人按揭貸款的負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商融資成本上漲的壓力增大。在資金來(lái)源來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款和利用外資的增幅較大，自籌資金小幅增加，但是定金和定金預(yù)售款以及個(gè)人按揭貸款的增速是下降的。個(gè)人按揭貸款的增速?gòu)?016年的46.5%大幅下降到2017年-2.0%。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資成本的上漲加上土地成本的上升，有可能使未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)成本推動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲。

　　五、房屋租售價(jià)格失衡，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展方向需明確。統(tǒng)計(jì)了國(guó)際上的租金收入比的合理標(biāo)準(zhǔn)是不超過(guò)30%，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房屋租售比合理區(qū)間應(yīng)該是在1：200到1：300之間。2017年住房租賃價(jià)格漲幅是2.9%，明顯低于住房銷售價(jià)格的漲幅。房?jī)r(jià)的比重相對(duì)較低，大幅增加租賃市場(chǎng)供給，有可能進(jìn)一步導(dǎo)致租售價(jià)格進(jìn)一步失衡。

　　《藍(lán)皮書(shū)》總結(jié)，2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行有七大主要特征。

　　從數(shù)據(jù)上來(lái)看，房地產(chǎn)投資的增速與2016年基本上持平。從地區(qū)區(qū)域來(lái)看，中部地區(qū)房地產(chǎn)投資增速相對(duì)較快。從月度的情況來(lái)看，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)在商品的銷售面積和金額雙雙創(chuàng)下歷史新高的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資并沒(méi)有同步的大幅增長(zhǎng)，可能有幾個(gè)原因：一是由于調(diào)控政策的層層升級(jí)導(dǎo)致開(kāi)工意愿不足，另外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍面對(duì)高價(jià)拿地，低價(jià)賣(mài)房的窘境，另外在金融方面，一些限貸的政策導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)更加注重庫(kù)存和現(xiàn)有的項(xiàng)目資金的回籠。

　　2017年土地購(gòu)置面積有較大的增速，由2016年-3.4%轉(zhuǎn)到2017年15.8%。一方面由于政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，增加了土地供應(yīng)，另外是大量的租賃住房的用地入市，導(dǎo)致土地購(gòu)置面積有較快的增速。另一方面，由于2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度帶動(dòng)大量城市去庫(kù)存的效果比較顯著，區(qū)域化的速度比較快，城市開(kāi)發(fā)商有強(qiáng)烈的補(bǔ)倉(cāng)意愿，土拍限價(jià)也導(dǎo)致房企拿地成本的降低，部分資金充裕的企業(yè)有一個(gè)拿地的意愿。

　　房屋新開(kāi)工面積的增速比去年稍微低一點(diǎn)。房屋新開(kāi)工面積的不斷下滑反映了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)工動(dòng)力不足，主要原因是由于調(diào)控政策的升級(jí)。

　　房屋竣工面積增速也是由正轉(zhuǎn)負(fù)。同時(shí)住宅竣工面積累計(jì)同比增速是影響竣工面積的主要原因，說(shuō)明限價(jià)的政策對(duì)于住宅的影響較大，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商拉長(zhǎng)了施工的周期，延緩項(xiàng)目的竣工。

　　房地產(chǎn)銷售面積增速大幅減緩。2017年的商品房銷售面積是16.9億平方米，增速7.7%，比2016年減少14.8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)2017年商品房待售面積有較大下降，比2016年減少1億平方米左右，這也是去庫(kù)存最快的一點(diǎn)。

　　商品房銷售價(jià)格較2016年有明顯回落，增幅比2016年明顯減少了4.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)住宅銷售價(jià)格增幅比2016年減少了5.6個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策取得了明顯成效。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源也有變化，到位資金中自籌資金的比例的下降說(shuō)明居民住房信貸杠桿率有所增加，金融風(fēng)險(xiǎn)加大。

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